【正文】 形象、服務(wù)等日益成為重要的競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)。高品質(zhì)、高檔次的精品住房越來越引得消費(fèi)者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品內(nèi)涵、質(zhì)量和外在形象。成都市房地產(chǎn)價(jià)格分析、2004年成都市區(qū)商品房交易均價(jià)上漲速度較快，市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到3731元/㎡，%；其中住宅均價(jià)3241元/㎡，%；%，%。近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅為500元/㎡年。、2005年16月市區(qū)房?jī)r(jià)分析：2005年1—6月市區(qū)商品房銷售均價(jià)為4060元/㎡，%，比1—%，總體銷售均價(jià)格漲勢(shì)緩慢。市區(qū)住宅均價(jià)3675元/㎡，%。6月份成都市區(qū)商品房當(dāng)月均價(jià)為4197元/㎡，%。2005年16月成都市區(qū)商品房及商品住宅房?jī)r(jià)情況2004年1—6月2005年1—6月2005年16月與2004年16月水平比較與2004年第四季度比較商品房36394060%%住宅3141367517%%、高價(jià)位物業(yè)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭2005年1—6月，住宅價(jià)格在3600—5000元/㎡㎡，%；價(jià)格在5000元/㎡㎡，%；中高檔辦公物業(yè)銷售形式也較好，6000元/㎡㎡，%。成都市消費(fèi)需求分析、外地購(gòu)房者購(gòu)買比重逐年上升，平均一年提高5%，現(xiàn)全市各類商品房有近半數(shù)為外地人購(gòu)買。、消費(fèi)者對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)信心度較高，買房需求強(qiáng)烈；但因受近期經(jīng)濟(jì)、政策、輿論等影響，持幣觀望的潛在消費(fèi)者在增多。、受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響，城西、城南仍為購(gòu)房的主要選擇方位；但近期城東購(gòu)買意向漸濃。、房者購(gòu)買住宅期望價(jià)格在3000元/ ㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的期望價(jià)格。、普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大，且是逐漸上升趨勢(shì)。目前，在120㎡以上的中大戶型供應(yīng)上還存在較大缺口。發(fā)展趨勢(shì)分析、商品房市場(chǎng)需求潛力巨大，市場(chǎng)需求斷層短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。、2005年成都市房?jī)r(jià)仍將保持較高速度增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)的漲幅將會(huì)減小。、房地產(chǎn)周期顯示2005年成都市整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)回落。、供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上。、城南三環(huán)外和城東南的開發(fā)將急速升溫。房產(chǎn)供需熱點(diǎn)區(qū)域、城南副中心城南房產(chǎn)縱深開發(fā)經(jīng)歷了玉林－棕北－棕南－桐梓林－棕樹－神仙樹－新棕樹－城南副中心這樣一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程，眾多的高品質(zhì)社區(qū)，吸引了大約三十萬人居住在此。城南副中心在新的城市規(guī)劃中顯得光彩奪目、熠熠生輝，政府斥資近100億元投入到南部新區(qū)的起步區(qū)建設(shè)，并擬定3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)搬遷，這意味著成都政治中心的轉(zhuǎn)移。新區(qū)的主要功能就是以行政商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、生活居住、會(huì)議展覽為主。行政辦公區(qū)規(guī)劃布置在天府大道的西側(cè)，總占地面積約六十公頃，市級(jí)機(jī)關(guān)包括市委、市人大、市政府、市政協(xié)和法院、檢察院近七十個(gè)部門全部將搬遷至此。城南新區(qū)，將沿襲傳統(tǒng)城南的富貴，高于城南的歷史意義，造就出成都的新中心。世紀(jì)城會(huì)展中心將會(huì)展經(jīng)濟(jì)重心南移，再加上城南云集的大盤：天府長(zhǎng)城、遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、萬華國(guó)際社區(qū)、心怡左岸花都、錦官麗城……，對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格都有更強(qiáng)的操縱能力。天府長(zhǎng)城作為城南副中心的第一住宅配套，且緊鄰行政辦公區(qū)，必然會(huì)受到市場(chǎng)的激烈追捧。、城東副中心成都市東部新區(qū)是以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，按照政府的規(guī)劃，建成后的城東副中心規(guī)劃面積76平方公里，，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心, 其總體結(jié)構(gòu)包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。％，同時(shí)占地10平方公里的十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)，像一個(gè)巨大的綠肺，給新區(qū)以及全市提供清新的空氣。新區(qū)內(nèi)，四川師范大學(xué)、成都大學(xué)、樹德中學(xué)建成后將為新區(qū)平添幾分人文氣息。錦江區(qū)政府東遷、十陵城市公園、‘東方新城’等幾大工程將強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)?xùn)|部副中心的建設(shè)。打造城東副中心的規(guī)劃是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它與城南副中心定位不同，城東副中心主要以居住為主。城東作為成都市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，其各種配套設(shè)施逐步完善，各種工廠企業(yè)都大部分已經(jīng)搬遷，沙河改造也取得了重大成就，連接成渝高速路的道路僅差一座立交橋就得以貫通，各種風(fēng)景區(qū)、住宅區(qū)的規(guī)劃及交通規(guī)劃都已經(jīng)提上日程，城東副中心中心城區(qū)的建設(shè)已步入實(shí)施階段，錦江區(qū)區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府等相關(guān)部門將進(jìn)入城東副中心，商業(yè)氛圍將逐漸形成。因此，商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的市場(chǎng)前景非常看好，良好預(yù)期促成了辦公用房和商業(yè)物業(yè)的銷售大幅上升。萬科、新加坡盛吉立、東方新城、宏信房產(chǎn)與達(dá)義實(shí)業(yè)等規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)駐城東副中心，加上省醫(yī)科附院、成都大學(xué)、四川師范大學(xué)、信息工程學(xué)院等多所大學(xué)也將在此落戶，帶動(dòng)整個(gè)城東副中心的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著城東副中心的建設(shè)以及各種“大、小市政”環(huán)境的建設(shè)，城東的地價(jià)和房?jī)r(jià)將會(huì)大幅度上漲；在價(jià)格上漲的同時(shí)，城東樓盤的品質(zhì)以及城東的居住、生活品質(zhì)都將得到更好的體現(xiàn)。、高新西區(qū)成都高新區(qū)西區(qū)是科技部批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于成都市西，三環(huán)路與繞城高速公路之間，距成都市中心6公里，起步區(qū)開發(fā)面積7平方公里。高新西區(qū)在短短3年時(shí)間吸引了國(guó)內(nèi)外數(shù)十家包括摩托羅拉成都軟件中心、布魯克西部基地等世界500強(qiáng)高新技術(shù)企業(yè)相繼入駐。但3年來，高新西區(qū)缺乏高品質(zhì)國(guó)際化的住宅配套，形成配套不全的既成事實(shí)和尷尬局面。今年4月中旬，高新西區(qū)的1811畝“地王”面向全球招標(biāo)，吸引了國(guó)內(nèi)外數(shù)十家實(shí)力開發(fā)商前來考察，也將高新西區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域地位提升到了一個(gè)新的高度。、城西片區(qū)城西，歷來都是成都市的貴胄之地，無論是浣花溪、金沙遺址、寬窄巷子，還是青羊?qū)m、杜甫草堂都保留著成都人最豐富的傳統(tǒng)和最古典的情懷。今天的城西是成都市公園最多、綠化率最高、人文氣息最濃的區(qū)域，清水河、摸底河兩大水系以及金沙遺址、舞蹈學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等共同成了城西獨(dú)特的自然人文環(huán)境，同時(shí)也為城西開發(fā)商打造生態(tài)居住區(qū)提供了厚重的文化底蘊(yùn)。隨著城南可供開發(fā)土地資源的日益減少，城西、城東、城北三個(gè)區(qū)域相比較而言，占有先天優(yōu)勢(shì)的城西是繼城南開發(fā)后的又一熱點(diǎn)版塊。城西經(jīng)過十多年的發(fā)展，青羊大道、光華大道相繼貫通，隨著城市化進(jìn)程的加快，體育公園、金沙遺址公園也將相繼落成。秉承獨(dú)特的地理環(huán)境和人文優(yōu)勢(shì)，城西根據(jù)自身的特色現(xiàn)已形成了羊西線、金沙、光華、浣花溪、外雙楠等幾大房地產(chǎn)版塊。完善的配套、便捷的交通、獨(dú)特的環(huán)境，區(qū)域內(nèi)成都花園、博瑞都市花園、中華家園、水木光華、金沙園等項(xiàng)目相繼成功銷售。在幾大版塊中，光華片區(qū)和金沙片區(qū)因?yàn)槌蓽毓返雀傻赖呢炌?、金沙遺址的發(fā)現(xiàn)以及臨近浣花溪公園、杜甫草堂和家樂福等，逐漸成為成都房產(chǎn)開發(fā)版塊的后起之秀。由于區(qū)域內(nèi)禁止生態(tài)破壞，充分保證了區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，今年，區(qū)域內(nèi)將會(huì)有不少項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)，如：置信麗都玉園、博瑞都市花園（三期）、金沙西園等。2004年，政府統(tǒng)一規(guī)劃金沙和光華片區(qū)，統(tǒng)一建筑風(fēng)格為——川西民居，其中光華片區(qū)是青羊區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展的兩大區(qū)域之一。相信在政府和實(shí)力開發(fā)商的努力下，城西將會(huì)成為新成都生活樣板區(qū)。、北部新城片區(qū)繼城市南部新區(qū)、東部新區(qū)之后，成都市北部也將打造出一片新城區(qū)，按規(guī)劃北部新城北至新都，跨成綿高速路，和青白江相連，規(guī)劃面積大約100平方公里、100萬人口，大豐、三河一帶將是“城北新城”的發(fā)展重點(diǎn)。目前，“北部新城”已經(jīng)作為成都市今年的重點(diǎn)項(xiàng)目開始實(shí)施，計(jì)劃投資達(dá)173896萬元。其中，今年計(jì)劃投資1億元，進(jìn)行道路、管網(wǎng)、土地整治等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中，新崇公鐵立交橋年內(nèi)完工，石木路建設(shè)工程完成80%。人民北路將有望修一條“北延線”，建成后將形成人民南路人民北路北延線的中軸線，從五塊石到大豐全長(zhǎng)4公里的蓉北商貿(mào)大道也已列入規(guī)劃；此外，成彭路大豐段，川陜路城外段等連接大豐的道路都已開始建設(shè)。為拉動(dòng)新城區(qū)建設(shè)，新都區(qū)區(qū)級(jí)行政辦公區(qū)將在今年內(nèi)完成搬遷。第二章 成都市高端住宅市場(chǎng)分析第一節(jié)、成都市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r住宅市場(chǎng)概述自2004年以來，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、金融政策調(diào)整、土地市場(chǎng)整頓、行政手段抑制房?jī)r(jià)等一系列措施的執(zhí)行，加之地方政府的強(qiáng)力干預(yù)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在波瀾壯闊中趨于成熟和規(guī)范。因土地供應(yīng)政策和金融政策的影響，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅的供應(yīng)明顯不足。，%；，%，%；住宅均價(jià)3241元/㎡%。整個(gè)成都市區(qū)的住宅供應(yīng)表現(xiàn)為螺旋上升趨勢(shì)，而住宅需求則始終處于較高狀態(tài)，供需矛盾逐漸趨緩。總體而言，成都住宅市場(chǎng)是在不斷的調(diào)整與自我恢復(fù)中尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)到平衡、穩(wěn)定的市場(chǎng)狀態(tài)。住宅市場(chǎng)特征、供應(yīng)特征，%。全年的供應(yīng)季度性的變化較為明顯，供應(yīng)逐季度增長(zhǎng)。就區(qū)域性供應(yīng)而言，成東、城南供應(yīng)增長(zhǎng)，城西、成北供應(yīng)減少。特別是城東，位居各方位之首。、需求特征，%。在供應(yīng)減量情況下，住宅銷售面積仍保持增長(zhǎng)，從而使一部分往年空置房被消化，住宅空置率繼續(xù)下降，從季節(jié)性需求變化來看，一、二季度住宅的銷售面積和金額快速?zèng)_高，三季度出現(xiàn)回落，第四季度又開始回升。就區(qū)域需求特征而言，城西穩(wěn)定，城東銷售需求增速最快；府南河以內(nèi)的中心城區(qū)和三環(huán)以外的區(qū)域需求增速明顯高于其它區(qū)域。、價(jià)格特征2004年，成都市區(qū)住宅的銷售均價(jià)為3242元/㎡，%，價(jià)格增速較快。從趨勢(shì)上看，全年住宅價(jià)格的季節(jié)性變化可以總結(jié)為快速上漲、平緩上漲、相對(duì)穩(wěn)定、快速攀升四個(gè)階段。就各區(qū)域價(jià)格特征而言，城南住宅均價(jià)為3512元/㎡，城西3110元/㎡，城東3033元/㎡，城北2663元/㎡；城東和城南住宅價(jià)格上漲幅最為明顯，%，%，從住宅價(jià)格分布來看，主要分布在2700元/ ㎡以上，以下的中低段住宅正在迅速減少，而中高檔住宅市場(chǎng)正在擴(kuò)大，尤其是價(jià)格在3600元/㎡以上的高檔住宅銷售量增長(zhǎng)幅度更大，其中，36005000元/㎡銷售面積增長(zhǎng)159%，5000元/㎡%，由此可見，全年市區(qū)高檔住宅銷量較往年大幅增長(zhǎng)，也可看出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)高檔住宅有較大的市場(chǎng)需求和實(shí)際的吸納量。成都市高檔（高價(jià)）住宅市場(chǎng)分析、2005年14月成都市高檔住宅（3600元/㎡以上）銷售情況從上圖可以看出，1—4月市區(qū)價(jià)格在3600元/㎡以下的住宅銷售面積同比大幅下降；而價(jià)格在