石家莊townhouse調(diào)查分析報(bào)告-文庫吧
2025-07-20 04:36 本頁面
【正文】 近的非低密度、非高價(jià)位的別墅項(xiàng)目，從本質(zhì)上根本不能為購買者提供別墅的品質(zhì)生活，居住者的私密空間根本得不到保證。四、石家莊在售Townhouse市場供求情況市場供應(yīng)量逐步增大216。 隨著納帕溪谷二期、天山水榭花都二期的開盤；江南新城的開工以及風(fēng)景區(qū)別墅項(xiàng)目的崛起，都使2004年的市場供應(yīng)量迅速增加。納帕溪谷二期總建筑面積25萬平方米，天山水榭花都2期總建筑面積約10萬平方米，風(fēng)景區(qū)在售面積約35萬平方米。所以2004年石家莊別墅的供應(yīng)量將達(dá)到80萬平方米。216。 導(dǎo)致市場上別墅的供應(yīng)量逐步增大，并非為市場所需造成的，而是房地產(chǎn)開發(fā)商追求過高的開發(fā)利潤所致。消費(fèi)需求量日趨提高216。 隨著經(jīng)濟(jì)生活水平的逐步加強(qiáng)，人們對環(huán)保及綠色生態(tài)的生活向往日益提高，導(dǎo)致別墅市場的消費(fèi)需求量日趨提高。納帕溪谷一期開盤僅僅幾個月銷售率就突破了80%，目前已經(jīng)銷售一空，從中可見一斑。216。 別墅價(jià)格下降。在石家莊住宅開發(fā)熱潮中，由于石家莊市居民收入水平較低，消費(fèi)水平有限，對別墅等高檔住宅需求較小，石家莊市別墅價(jià)格一路下跌，使得一些早期開發(fā)想利用別墅或高檔住宅占領(lǐng)消費(fèi)市場中份額的想法，只是一廂情愿時間提前的過早，而不得不調(diào)低價(jià)格。216。 再上世紀(jì)90年代中期的西山花園，當(dāng)時宣稱是一個污染最嚴(yán)重城市的一方凈土，一時風(fēng)頭無人能及；接下來讓其再一次出名的是其漫長的銷售期。供應(yīng)分布的平衡狀況目前石家莊別墅的供應(yīng)分布存在著一定的不平衡性，主要分布在風(fēng)景區(qū)地帶和市郊河溪地帶。就地理位置來說，石家莊別墅主要分布在市區(qū)的西部、北部，南部與東部較少。五、項(xiàng)目分類描述（一）戶型分析項(xiàng)目名稱戶型面積項(xiàng)目名稱戶型面積長城三宏別墅277—377㎡歐陸園別墅350—600㎡西山別墅283—574㎡北苑別墅220—450㎡天山水榭花都200—300㎡納帕溪谷160—275㎡碧水別墅126—170㎡江南新城150—220㎡分析：由上表中可以看出石家莊早期的別墅項(xiàng)目以獨(dú)棟為主，體現(xiàn)在戶型面積上則是大戶型，戶型面積最小為220㎡，最大面積可達(dá)600㎡；近期的別墅項(xiàng)目則以聯(lián)排、雙拼為主，體現(xiàn)在戶型面積上則是中小戶型，戶型面積最小可達(dá)126㎡，最大面積為300㎡。（二）價(jià)格分析216。 石家莊別墅的價(jià)格區(qū)分檔次在三個空間：二環(huán)附近及市郊、東開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)三個層面。216。 市區(qū)二環(huán)附近及市郊的別墅項(xiàng)目有北苑別墅、長城三宏別墅、納帕溪谷、江南新城、西山別墅等，其中北苑別墅該項(xiàng)目實(shí)行滾動開發(fā)，開發(fā)周期已達(dá)10年，現(xiàn)銷售價(jià)格是單體3680元/平方米，聯(lián)排3480元/平方米。長城三宏別墅位于紅旗大街，按套價(jià)銷售。價(jià)格在98萬元至152萬元之間。西山別墅按套計(jì)算，套價(jià)在128萬元至328萬元之間。納帕溪谷一期均價(jià)在2500元/平方米左右，二期均價(jià)達(dá)到了2800元/平方米。江南新城剛剛動工，預(yù)計(jì)一期均價(jià)應(yīng)在2500元/平方米以上。216。 東開發(fā)區(qū)的別墅項(xiàng)目有三個，分別是盛宏溫泉嘉苑、歐陸園別墅、天山水榭花都。三個別墅之中，歐陸園別墅，銷售價(jià)格曾達(dá)到5000元/平方米，銷售狀況不太理想。盛宏溫泉嘉苑是目前東開發(fā)區(qū)內(nèi)銷售較好的一個項(xiàng)目，其價(jià)位從2380元/平方米至2580元/平方米不等，均價(jià)為2388元/平方米。天山水榭花都二期的均價(jià)為3800元/平方米，在格里芬湖周邊的別墅群均價(jià)則達(dá)到7000元/平方米。216。 位于石家莊風(fēng)景區(qū)的別墅有碧水別墅、竹影草堂、水印長灘、天籟山水清音、神池花園、溫泉假日等，這些別墅由于開發(fā)成本的低廉以及距離市區(qū)較遠(yuǎn)，總體價(jià)格較低。按套計(jì)價(jià)，一般在30萬—100萬之間；按單價(jià)計(jì)，均價(jià)在2000元/平方米左右。216。 總體而言，風(fēng)景區(qū)的別墅價(jià)格是最低的，均價(jià)在2000元/平方米，市區(qū)二環(huán)附近及市郊的別墅價(jià)格居中，在2500元/平方米左右，東開發(fā)區(qū)的別墅價(jià)格最高，均價(jià)在3000元/平方米以上。（三）銷售率情況分析項(xiàng)目名稱銷售率項(xiàng)目名稱銷售率北苑別墅100%歐陸園別墅80%長城三宏別墅70%天山水榭花都80%納帕溪谷一期100%碧水別墅80%西山別墅一期100%竹影草堂100%盛宏溫泉嘉苑100%水印長灘50%天籟山水清音70%神池花園50%溫泉假日50%目前，銷售率在100%的有5個項(xiàng)目，分別是北苑別墅、納帕溪谷一期、西山別墅、盛宏溫泉嘉苑、竹影草堂，這些項(xiàng)目銷售周期長，且位置較佳，所以銷售率已達(dá)100%；銷售率在70%—80%的有5個項(xiàng)目，分別是長城三宏別墅、天籟山水清音、歐陸園別墅、天山水榭花都、碧水別墅，這些項(xiàng)目銷售周期較長，目前處于尾盤銷售；銷售率在50%的有3個項(xiàng)目，分別是水印長灘、神池花園、溫泉假日，銷售率低主要原因是處于平山縣，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，且銷售周期不長。（四）目標(biāo)客戶分析核心客戶——中產(chǎn)階級 石家莊的中產(chǎn)階級主要由企業(yè)中高級管理者、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、大學(xué)資深教授、資深醫(yī)生、記者等組成。具備特征如下：216。 文化水平：一般以大專學(xué)歷為主，部分具備本科、碩士及以上學(xué)歷，且多少具備國外深造的資歷；216。 家庭收入：一般家庭月收入最低在1萬元以上，年收入在10萬元以上；216。 固定資產(chǎn)：目前擁有的房產(chǎn)及各種股票、債券等資產(chǎn)可達(dá)到百萬元以上；216。 交通工具：至少擁有一輛30萬元左右的轎車，品牌多為別克與奧迪系列；216。 事業(yè)：擁有一份穩(wěn)定且工作薪水頗高的工作，而且事業(yè)正處于向上發(fā)展期。重要客戶——城市富裕者石家莊的城市富裕者主要由個體經(jīng)營商戶以及本市富裕戶組成。具備特征如下：216。 文化水平：學(xué)歷不是很高，一般達(dá)到大專、本科的很少；216。 家庭收入：一般家庭月收入維持在1萬元左右，年收入在10萬元以上；216。 固定資產(chǎn)：目前擁有的房產(chǎn)及其他資產(chǎn)可達(dá)到百萬元左右；216。 交通工具：至少擁有一輛20萬元左右的轎車，品牌多為桑塔納系列；216。 事業(yè)：擁有一份穩(wěn)定且工作薪水頗高的工作，而且事業(yè)正處于向上發(fā)展期六、石家莊Townhouse發(fā)展結(jié)論2003年，石家莊一般別墅的價(jià)位2400元/平方米至3700元/平方米；高檔別墅的價(jià)位5000元/平方米至7000元/平方米。采用的建筑風(fēng)格一般為歐式或美式風(fēng)格，聯(lián)排或獨(dú)棟，獨(dú)棟別墅建筑面積多在200350平方米左右，聯(lián)排別墅建筑面積多在150200平方米左右。與北京、上海等大城市不同，石家莊的別墅市場還沒有形成開發(fā)聚集區(qū)或類似的“富人區(qū)”。石家莊的別墅多建在自然環(huán)境相對較好的郊外，距離市區(qū)有半小時或以上的車程；交通情況一般；周邊商業(yè)活動貧乏，生活環(huán)境具有較強(qiáng)農(nóng)村色彩。曾有業(yè)內(nèi)人士說，“石家莊沒有真正的別墅項(xiàng)目”、“石家莊不需要別墅”。石家莊的別墅市場確實(shí)處于一個比較尷尬的位置。目前高檔別墅非常少（售價(jià)多在3500元/平方米以下），高檔別墅多位于大型社區(qū)的核心景觀區(qū)內(nèi)。首先，真正的高端消費(fèi)者有限，高端公寓還分流了客戶。其次，相當(dāng)一部分高端購買力認(rèn)為在石家莊購買別墅不足以襯托他們的地位與身份，而轉(zhuǎn)至北京置業(yè)。真正的高檔別墅項(xiàng)目在石家莊一般人買不起，富人又不想買。估計(jì)今后很長一段時間內(nèi)，仍將處于發(fā)展階段。所以，迎合都市白
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1