廣東工業(yè)大學房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃書-文庫吧
2025-07-19 04:01 本頁面
【正文】 后，不失時機地借事營銷，達到品牌與贏利雙贏。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，在國慶推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特，在安全家居智能化，建筑，家政服務(wù)方面很有特色，整體素質(zhì)高。在同等檔次樓盤中，競爭力強廣地花園占地面積：43萬mm，建筑面積：100萬mm10月份開始推盤，86180mm十余種戶型，88111mm多為三房，四房，頂層復(fù)式，均價4500元/mm。推出后效果一般，目前所剩較多。大榕樹下健康人家，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，獨天得厚的古榕樹給了光大獨特的形象，在成功的包裝下成為知名樓盤。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過1萬mm的中心花園，深林澗，彩虹廣場，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為吃力，規(guī)劃中的種種美景也沒有好好的傳遞出去，現(xiàn)場景觀對消費者吸引力較弱。光大目前是以吸引本區(qū)域人群為主，這對我們有一定的競爭性，與其他版塊相比，星河灣處于廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源豐富，番禺作為廣州未來的居住中心地段，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其價格方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。 消費群體分析目標消費群特征分析（1）、年齡與學歷特征 購房者的年齡段主要集中在2435歲，尤其集中在2429歲成家立業(yè)階段，其他年齡段購房需求則逐漸下降。價位在4000元以上的樓盤，其目標對象集中于青壯年的傾向更為明顯。從學歷情況看，總體上番禺潛在消費群中，大專以上的高學歷群占絕大部分（但整體樣本中在本科和高中學歷段分別呈現(xiàn)出最高峰值和次高峰），其中高價位樓盤的目標群體很分明地集中于高學歷，%的比例。意向于番禺購樓的整體中，相對年輕且高學歷者將是我們主要的群體。 （2）、職業(yè)與家庭收入狀況管理人員是番禺較高級樓盤潛在購房者中的重要組成部分，尤其是高中級管理人員所占比例較大，這與整個廣州樣本總體中的一般管理人員占最大比重的情況明顯不同。通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)上，意向于番禺買樓的潛在消費者的家庭收入較高，這部分人群中目標價位在4000元以上的，其收入則是最高的。這表明，有相當一部分收入及職位較高的人士樂于接受居住郊區(qū)化的居住模式，同時對所居住的檔次也有較高的要求。（3）、家庭人口結(jié)構(gòu)三口之家和二人世界是調(diào)查總體中最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)，我們的目標群體較為不同的是：二人世界和單身獨居所占的比例較其他所有群體均較高，而三代同堂的比例明顯偏小，反映了我們特定的目標群體傾向于擁有獨立空間、自由自在、較為注重精神與生活享受的一種生活態(tài)度。（4）、成長背景 在番禺的購房群體中，一個很明顯的情況是：外來人士占了較大的比例，這一點與總體情況中土生土長廣州人所占比例較大不同，這是由于土生土長的廣州人在購樓上有一定的‘舊城情節(jié)’。 在個人業(yè)余愛好方面，體育運動和旅游是目標群最為喜歡的兩種活動，而總體中擺在前兩位，的讀書看報和音樂，在我們的目標群中則放在第三、第四的位置上。這種情況可能與我們的目標群體相對集中在更為年輕的群體上有關(guān)。在房型設(shè)計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 （5）、現(xiàn)有居住情況與購房動機在價格承受能力較高的番禺潛在消費者中，自有住房的擁有比例較高，有超過一半的人是二次以上置業(yè)，他們購房的目的主要是為了日常的家居，這表明不少的消費者對現(xiàn)有的居住條件不滿，希望自己能真正去選擇一個適合家居的理想家園，這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。 （6）、目前日常乘車習慣 在總體和番禺的潛在消費群體中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標群體中，使用摩托車上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。雖然依賴公交車者的比例有所下降，但出租車和單位交通車的比例較大，如果選擇了番禺作為居住地，則后兩部分人的交通方式則會轉(zhuǎn)入到公交車上，那么依賴于公交車的比例則有可能上升到50%左右。由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠，對交通問題的關(guān)注則會在很大程度上決定著居民對該版塊及樓盤的選擇。 消費者的總體選擇傾向（1）消費者較為認可的主要樓盤分析 小區(qū)環(huán)境愜意舒適、交通方便、生活配套完善表明消費者追求的是一種舒適生活，因此，任何樓盤如果要想在市場上有較好的表現(xiàn)，這些方面則是則是必備的。 （2）對樓盤主要特點或風格的偏好 在以上的幾個主要特色方面，消費者的選擇主要是視小區(qū)的整體綠化和整體配套完善方面，不會因為有江景、山景或獨特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點，將這些賣點整合起來，會產(chǎn)生較強的整體競爭優(yōu)勢。 （3）對南村版塊及其代表樓盤的認識洛溪版塊經(jīng)過近10年的發(fā)展，才獲得了廣州居民較高程度的認同，目前，南村版塊雖然已有廣地花園和華南碧桂園打了先鋒，但廣地花園在廣州的知名度和美譽度都較低，華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負面效應(yīng)的傳播，又使人們將整個南村版塊混為一團，因此，錦繡天河在目前條件下，首先可以脫離于南村版塊的宣傳，而強化其作為華南快速干線第一盤（突出交通優(yōu)勢）、天上銀河般璀璨（表明園景）、和新的廣州天河南延的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛實相結(jié)合。另外，鑒于消費者對南村版塊的種種擔心和疑慮，建議開發(fā)商在發(fā)售時，不僅要做足景觀上的功夫，對一些計劃中的配套、以及物業(yè)管理上的一些操作也要加以明確，給消費者以肯定的答復(fù)，增強信
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