廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃書-免費(fèi)閱讀
【正文】 其中真實(shí)記錄了黃文仔對(duì)星河灣的孜孜不倦以及認(rèn)真負(fù)責(zé)，不惜花錢，只求質(zhì)量的精神，感動(dòng)了許多人。廣州城里更是亂成一團(tuán)，山景樓盤反應(yīng)強(qiáng)烈，緊急開會(huì)研討策略。星河灣的樓房成功將水管內(nèi)置，空調(diào)架則安放于陽(yáng)臺(tái)，使外立面平整和諧，絲毫沒有因水管和空調(diào)而影響美觀。尤其是騎江休閑木道外飄8米的手筆，既避免了潮落時(shí)江面污物聚集岸邊對(duì)景觀的破壞，又營(yíng)造了宏大的氣勢(shì)。 自建水廠，營(yíng)造親水情懷的世界 星河灣自建水廠，擁有獨(dú)家的“天然活水循環(huán)系統(tǒng)”，循環(huán)流動(dòng)于層疊式噴水池、噴泉、人工湖、瀑布之間的親水情懷的世界，令園區(qū)的每一細(xì)部都充溢水的盈動(dòng)。透過80280平方的室內(nèi)來活化生活氛圍中的空間元素。 建筑呈星座式半圍合，單體及組團(tuán)的方向角度、層數(shù)樓距等變化不定，依照星座分布理念精心布局，讓通風(fēng)、采光、景觀及空間流動(dòng)形成完美的融合，使社區(qū)的風(fēng)形成流動(dòng)狀態(tài)。地理上靠近天河，靠近主要市場(chǎng)。（2）洛溪板塊相關(guān)樓盤的間接競(jìng)爭(zhēng)； 洛溪在多年的發(fā)展中已很成熟，在廣州消費(fèi)群中已廣為接受，區(qū)內(nèi)大盤名盤云集，交通上也普遍認(rèn)為較南村方便。 （3）酒店式服務(wù)真正家居享受（4）獨(dú)特的水景資源區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可賞景，皆清澈見底。 小區(qū)環(huán)境、交通在目標(biāo)群體心目中擺在了較為重要的地位，價(jià)格則位居第三，另外，對(duì)配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。（2）消費(fèi)者希望的價(jià)格和購(gòu)房面積調(diào)查表明，30005000元是有意向在番禺樓盤者中大部分人最能接受的價(jià)格，尤以3500元左右最為集中，其中目標(biāo)價(jià)位在4000元以上的人士中，期望價(jià)位基本集中于50006500左右，所占比例超過了80%，錦繡天河的價(jià)格在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。雖然依賴公交車者的比例有所下降，但出租車和單位交通車的比例較大，如果選擇了番禺作為居住地，則后兩部分人的交通方式則會(huì)轉(zhuǎn)入到公交車上，那么依賴于公交車的比例則有可能上升到50%左右。這表明，有相當(dāng)一部分收入及職位較高的人士樂于接受居住郊區(qū)化的居住模式，同時(shí)對(duì)所居住的檔次也有較高的要求。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過1萬(wàn)mm的中心花園，深林澗，彩虹廣場(chǎng)，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為吃力，規(guī)劃中的種種美景也沒有好好的傳遞出去，現(xiàn)場(chǎng)景觀對(duì)消費(fèi)者吸引力較弱。其它版塊或距離廣州太遠(yuǎn)，或因?yàn)槿藲膺^望而破壞了生活環(huán)境，星河灣距離廣州卻是“鬧中取靜”；另外他尚是剛剛開發(fā)，且全部為大盤，可利于整個(gè)區(qū)域的整體規(guī)劃，較有潛力，但同時(shí)，其在配套上不夠完善，消費(fèi)者仍存有很大顧慮。這主要是由于郊區(qū)盤主要為多層，它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)所致。從廣州的歷史來看，向來都是市場(chǎng)帶著政府走，這次也不例外。北:珠江水道第一期的都是那種Y字型的，一梯四戶來組合的，第二期的地塊是長(zhǎng)條形的地塊，充分的利用了地塊的狹長(zhǎng)，做成行列式的，第三期是把一、二期的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來，讓它有星座式的感覺。青山隱隱，河網(wǎng)密布，空氣清新，泥土芬芳。2周邊配套學(xué)校：靈格風(fēng)幼兒園、番禺執(zhí)信中學(xué)（廣東省一級(jí)學(xué)校，聯(lián)合國(guó)教科文組織“EPD”教育項(xiàng)目成員學(xué)校）、大學(xué)城 商場(chǎng)：萬(wàn)博商業(yè)中心、 宏城超市 銀行：中國(guó)建設(shè)銀行、農(nóng)村信用社、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 飲食：漁民新村、四季會(huì)所中餐廳 其它：番禺麗江明珠酒店、番禺麗江大酒店、星河灣酒店、星河灣公寓3. 交通狀況 海怡半島樓巴，星河灣樓巴，地鐵3號(hào)線接駁車4號(hào)線，302A，304，地鐵三號(hào)線接駁車2號(hào)線，地鐵三號(hào)線接駁車4號(hào)線，接駁6號(hào)線，大石2號(hào)線,鎮(zhèn)內(nèi)巴士4. 四至東:星河灣發(fā)展用地。住宅郊區(qū)化已經(jīng)是大勢(shì)所趨。由于下半年是樓市的黃金季節(jié)，承繼國(guó)慶期間的火熱情況，保守估計(jì)2000年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬(wàn)和500萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已初露倪端。只剩下幾套。在同等檔次樓盤中，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)廣地花園占地面積：43萬(wàn)mm，建筑面積：100萬(wàn)mm10月份開始推盤，86180mm十余種戶型，88111mm多為三房，四房，頂層復(fù)式，均價(jià)4500元/mm。意向于番禺購(gòu)樓的整體中，相對(duì)年輕且高學(xué)歷者將是我們主要的群體。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 （3）對(duì)南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識(shí)洛溪版塊經(jīng)過近10年的發(fā)展，才獲得了廣州居民較高程度的認(rèn)同，目前，南村版塊雖然已有廣地花園和華南碧桂園打了先鋒，但廣地花園在廣州的知名度和美譽(yù)度都較低，華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負(fù)面效應(yīng)的傳播，又使人們將整個(gè)南村版塊混為一團(tuán)，因此，錦繡天河在目前條件下，首先可以脫離于南村版塊的宣傳，而強(qiáng)化其作為華南快速干線第一盤（突出交通優(yōu)勢(shì)）、天上銀河般璀璨（表明園景）、和新的廣州天河南延的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛?shí)相結(jié)合。尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會(huì)較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問題。因此，在房地產(chǎn)廣告專版中投放廣告可適當(dāng)投些大幅篇，較小篇幅的廣告可投放在目標(biāo)受眾閱讀率較高的版面。（3）開發(fā)商品牌推動(dòng)力微弱： 在眾多強(qiáng)勢(shì)品牌的圍攻下，在品牌實(shí)力上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢(shì)。星河灣總占地80多萬(wàn)平方米，已建設(shè)區(qū)域近50萬(wàn)平方米，建筑面積已達(dá)70萬(wàn)平方米。5. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位比同區(qū)樓盤高出1500元/平方米2001年廣州星河灣一期平均每套56萬(wàn) 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬(wàn)
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