【正文】 ? 寬敞的原木長(zhǎng)廊沿岸輕飄在珠江的綠波之上? 夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) （2）獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)? 遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想。番禺自古人杰地靈，南村雖然發(fā)展滯后，卻有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境?！伴L(zhǎng)高”，、如此使室內(nèi)功能明晰分區(qū)，可依據(jù)居者喜好經(jīng)營(yíng)自我生活空間。 騎江休閑木道 星河灣的騎江木道被稱為“天下第一等”，被買家所推崇，也是星河灣高尚社區(qū)的點(diǎn)睛之筆?！赌戏蕉际袌?bào)》刊登了一整版主題為“地產(chǎn)巨鱷備戰(zhàn)番禺”，副題是“王志綱縱論華南板塊”的文章。（2）開(kāi)放式銷售破除了以往開(kāi)發(fā)商“不準(zhǔn)拍照”、“不準(zhǔn)觸摸”怕樣品損失等界限，甚至鼓勵(lì)大家盡情享受星河灣的內(nèi)在美，感受真實(shí)的家具生活氛圍。（2）建筑外立面設(shè)計(jì)建筑符號(hào)的重復(fù)運(yùn)用八角亭成為整個(gè)社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號(hào)，這種建筑符號(hào)的重復(fù)利用，形成星河灣的獨(dú)特風(fēng)格。 免費(fèi)開(kāi)放的私家式游泳池采用特別水處理技術(shù)，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，以傳統(tǒng)的十分之一成本實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀泳池經(jīng)常更換新鮮活水。 “Y”形結(jié)構(gòu) 星河灣采用“Y”形的樓房排布結(jié)構(gòu)，不僅保證了每所房子的通風(fēng)采光，并避免了對(duì)視，增加了景深，確立了豪宅定位。4)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)因素（1）從市場(chǎng)渴求中尋找機(jī)會(huì)：在調(diào)查中，有超過(guò)63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒(méi)有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個(gè)較大的市場(chǎng)需求，這也是我們的市場(chǎng)機(jī)遇。 （5）影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析 綠化園林和體育設(shè)施配套是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長(zhǎng)久的生活質(zhì)量問(wèn)題，超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問(wèn)題。 消費(fèi)者的總體選擇傾向（1）消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 小區(qū)環(huán)境愜意舒適、交通方便、生活配套完善表明消費(fèi)者追求的是一種舒適生活，因此，任何樓盤如果要想在市場(chǎng)上有較好的表現(xiàn)，這些方面則是則是必備的。 消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)群特征分析（1）、年齡與學(xué)歷特征 購(gòu)房者的年齡段主要集中在2435歲，尤其集中在2429歲成家立業(yè)階段，其他年齡段購(gòu)房需求則逐漸下降。最大戶型為82mm，銷售勢(shì)頭好，目前只剩20多套，均價(jià)2500元/mm，毛坯房，另年內(nèi)將推出綠島別墅成熟社區(qū)；江畔人家以成熟的配套以及廉價(jià)的價(jià)格取勝市場(chǎng)，基本定于與工薪階級(jí)層，此次的面積最大為82mm，力求物美價(jià)廉，價(jià)格是其特色。（2）城市規(guī)劃 政府宏觀環(huán)境，政府和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)合理推動(dòng)廣州的南向延續(xù)，新廣州呼之欲出1998年近洛溪、南村一帶，雖然有碧桂園、祈福等明星樓盤帶動(dòng)，但政府已有意將此地劃并廣州市區(qū)的一部分。如琶洲國(guó)際博覽城。 上圖分析：1999年到2000年上半年，開(kāi)發(fā)商顯然是在蓄勢(shì)待發(fā)，新開(kāi)發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長(zhǎng)，勢(shì)頭較好。先創(chuàng)造品牌美譽(yù)度，在推出之后，不失時(shí)機(jī)地借事?tīng)I(yíng)銷，達(dá)到品牌與贏利雙贏。 在個(gè)人業(yè)余愛(ài)好方面，體育運(yùn)動(dòng)和旅游是目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動(dòng)，而總體中擺在前兩位，的讀書看報(bào)和音樂(lè)，在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。（3）消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 調(diào)查表明，大多數(shù)人都希望發(fā)展商提供裝修，而且較有傾向的是高學(xué)歷和高收入者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標(biāo)準(zhǔn)者中低學(xué)歷和低收入者為主。（6）規(guī)模優(yōu)勢(shì)2)項(xiàng)目的劣勢(shì)：（1）噪音干擾問(wèn)題： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對(duì)過(guò)路汽車噪音的擔(dān)心。第二期戶型：首層局部架空形成景觀通道，全部戶型區(qū)間預(yù)埋冷凝管，躍式設(shè)計(jì)。 環(huán)保的柏油路 星河灣自鋪的瀝青路，施工標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，甚至靠近迎賓路的社區(qū)路的質(zhì)量控制也要參照此標(biāo)準(zhǔn)。星河灣的園林綠化，搭配種植四季植物，并改傳統(tǒng)的“草多花少”，進(jìn)行草少花多式設(shè)計(jì)，而且開(kāi)創(chuàng)綠化坡度式的先河，達(dá)到了層次感豐富、四季常青的綠化境界。并且其優(yōu)勢(shì)突出，在品質(zhì)、品位上能征服買家，并且提前2個(gè)月炒熱板塊，引起關(guān)注，星河灣就飲頭啖湯，集萬(wàn)千寵愛(ài)于一身，作領(lǐng)跑者之勢(shì)。 2001年3月30日，星河灣開(kāi)始閃亮登場(chǎng)，一篇題為《華南虎拔高房地產(chǎn)開(kāi)盤門檻》宣告了新的游戲規(guī)則，將星河灣所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行著力的渲染。 為了再現(xiàn)山林真實(shí)之感，星河灣專程由從化、英德等深山中開(kāi)采天然黃蠟石，鑲嵌在小區(qū)的人工湖與溪流中。 為了避免對(duì)景觀的破壞，星河灣更是成功將下水道設(shè)置道路兩旁，整條道路就像一條黑亮的綢緞，艷麗異常。5. 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位比同區(qū)樓盤高出1500元/平方米2001年廣州星河灣一期平均每套56萬(wàn) 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬(wàn) 2003年廣州星河灣三期平均每套100萬(wàn) 2004年廣州星河灣四期平均每套240萬(wàn)四、項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地平衡表項(xiàng)目面積（平方米）每人平均比重居住小區(qū)總用地30萬(wàn)mm21mm42%居住用地住宅用地16萬(wàn)mm11mm22%公共服務(wù)設(shè)施用地8萬(wàn)mm6mm12%道路用地6萬(wàn)mm4mm8%公共綠地10萬(wàn)mm7mm14%