廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)市場調(diào)查與項(xiàng)目策劃書-wenkub
2022-08-31 04:01:45 本頁面
【正文】 與整個廣州樣本總體中的一般管理人員占最大比重的情況明顯不同。 消費(fèi)群體分析目標(biāo)消費(fèi)群特征分析（1）、年齡與學(xué)歷特征 購房者的年齡段主要集中在2435歲，尤其集中在2429歲成家立業(yè)階段，其他年齡段購房需求則逐漸下降。推出后效果一般，目前所剩較多。在硬件和包裝推廣上面很成功。健康運(yùn)動全國首個“陽光健身工程”，將運(yùn)動與地產(chǎn)復(fù)合，迎來了不少熱愛運(yùn)動追求健康的年輕一族的喜好，再加上廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅，盡管區(qū)內(nèi)密度大。最大戶型為82mm，銷售勢頭好，目前只剩20多套，均價2500元/mm，毛坯房，另年內(nèi)將推出綠島別墅成熟社區(qū)；江畔人家以成熟的配套以及廉價的價格取勝市場，基本定于與工薪階級層，此次的面積最大為82mm，力求物美價廉，價格是其特色。（2）價格分析價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。 房地產(chǎn)市場分析（1）供求狀況分析從新上市供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。（3）產(chǎn)業(yè)政策分析小政府，大社區(qū)，洛溪，南村將形成廣州的衛(wèi)星城。（2）城市規(guī)劃 政府宏觀環(huán)境，政府和市場經(jīng)濟(jì)合理推動廣州的南向延續(xù)，新廣州呼之欲出1998年近洛溪、南村一帶，雖然有碧桂園、祈福等明星樓盤帶動，但政府已有意將此地劃并廣州市區(qū)的一部分。南:萬博中心。政策上靠近政府主要發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場調(diào)查與項(xiàng)目策劃一．規(guī)劃背景華南板塊番禺自古人杰地靈，南村雖然發(fā)展滯后，卻有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。如琶洲國際博覽城。西:迎賓路。本身這里已經(jīng)有良好的基礎(chǔ)，廣州衛(wèi)星城或居住型附城區(qū)的概念已初具規(guī)模，如果政府能夠在這里加一把火，使一把勁，完善一下這里的各種配套，這里將迅速形成一個新廣州。高速公路就好像章魚爪一樣，這種章魚式的發(fā)展更加節(jié)省土地、節(jié)省費(fèi)用，更具有科學(xué)性，平且能帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 上圖分析：1999年到2000年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。 上圖分析：與去年同期相比，上半年高層價格下跌幅度大于多層，%，%；第一季度相比，%，%；八月與七月相比，%，%。但是小區(qū)規(guī)劃不好談不上檔次，跟我們沒法比。運(yùn)動消費(fèi)較高，但銷售場面火爆優(yōu)勢在于：距離廣州CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。先創(chuàng)造品牌美譽(yù)度，在推出之后，不失時機(jī)地借事營銷，達(dá)到品牌與贏利雙贏。大榕樹下健康人家，健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū)，獨(dú)天得厚的古榕樹給了光大獨(dú)特的形象，在成功的包裝下成為知名樓盤。價位在4000元以上的樓盤，其目標(biāo)對象集中于青壯年的傾向更為明顯。通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)上，意向于番禺買樓的潛在消費(fèi)者的家庭收入較高，這部分人群中目標(biāo)價位在4000元以上的，其收入則是最高的。 在個人業(yè)余愛好方面，體育運(yùn)動和旅游是目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動，而總體中擺在前兩位，的讀書看報和音樂，在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。 （6）、目前日常乘車習(xí)慣 在總體和番禺的潛在消費(fèi)群體中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標(biāo)群體中，使用摩托車上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。 （2）對樓盤主要特點(diǎn)或風(fēng)格的偏好 在以上的幾個主要特色方面，消費(fèi)者的選擇主要是視小區(qū)的整體綠化和整體配套完善方面，不會因?yàn)橛薪啊⑸骄盎颡?dú)特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。目標(biāo)群購樓心理及習(xí)慣 （1）消費(fèi)者將要購買的住房類型 總體上，消費(fèi)者還是樂于選擇標(biāo)準(zhǔn)層面的住宅，他們占了整個比例的60%多，對復(fù)式單位的選擇比例中，選擇番禺地區(qū)的潛在消費(fèi)者大于總體，對于躍式或錯層的追求并沒有我們想象中的火熱，在調(diào)查中也有一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對老人和小孩并不是很適合。（3）消費(fèi)者對交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 調(diào)查表明，大多數(shù)人都希望發(fā)展商提供裝修，而且較有傾向的是高學(xué)歷和高收入者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標(biāo)準(zhǔn)者中低學(xué)歷和低收入者為主。（4）消費(fèi)者對小區(qū)配套的要求廣州消費(fèi)者購樓時關(guān)心的前幾位分別是：價格、交通、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、配套設(shè)施，錦繡天河目標(biāo)群的選擇則有著明顯的不同。另外，目標(biāo)群對會所和停車場的要求也比普通的群體高目標(biāo)群接受樓盤信息的渠道報紙和電視仍然是消費(fèi)者獲知樓盤廣告的兩個最為主要的途徑，電視廣告帶給消費(fèi)者的往往是一種視覺上的沖擊和空間上的美好遐想，報紙廣告則是詳細(xì)了解樓盤信息和細(xì)節(jié)的主要途徑，并且報紙信息易于記憶和保持。? 位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶? 臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便，為“華南快速干線第一樓盤”。（6）規(guī)模優(yōu)勢2)項(xiàng)目的劣勢：（1）噪音干擾問題： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對過路汽車噪音的擔(dān)心。3)項(xiàng)目的威脅因素：（1）其它樓盤的直接競爭：景觀、空氣都不錯，地域也較為接近，很有競爭性。（2）良好的市場背景已提供
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