廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)市場調(diào)查與項目策劃書(文件)
【正文】 了發(fā)展契機：? 番禺與廣州日益融合，提供了大的市場背景；南村版塊已有廣地花園和華南碧桂園打先鋒，可節(jié)省在南村版塊上的宣傳，同時也可輕易獲得比較優(yōu)勢。青山隱隱，河網(wǎng)密布，空氣清新，泥土芬芳。第二期戶型：首層局部架空形成景觀通道，全部戶型區(qū)間預(yù)埋冷凝管，躍式設(shè)計。星座式布局是星河灣的規(guī)劃核心以及最大的建筑和園林特色，為星河灣營造了獨有的環(huán)繞組團的穿堂風(fēng)、花園式的組團景象。星河灣的房子二室一廳至少86平方米，此設(shè)計保證了大廳大房，與星河灣的豪宅定位是一脈相承的。 棄飄窗臺，建多陽臺 星河灣室內(nèi)空間的設(shè)計，將與水、光、空氣、自然等元素轉(zhuǎn)化成與生活起居息息相關(guān)的生活空間元素。 環(huán)保的柏油路 星河灣自鋪的瀝青路，施工標準非常嚴格，甚至靠近迎賓路的社區(qū)路的質(zhì)量控制也要參照此標準。在入口的兩側(cè)，更是設(shè)置了漂亮的花圃，種植了各種花草，使業(yè)主方便地出入車庫的同時，得到心曠神怡的享受。 通過世界專利“寶墨園”的活水處理專業(yè)技術(shù)，形成五彩斑斕的錦鯉在溪澗之中游弋的水景奇觀，如此可清水養(yǎng)魚 星河灣的泳池依星型布局而設(shè)，在作為社區(qū)配套的同時，也是一道優(yōu)美的水景。騎江休閑木道沿珠江伸展，長1830米，采用進口名貴木材建造，外飄8米，據(jù)說可經(jīng)得起50年日曬水淋，可謂中國第一江景休閑大道。星河灣的園林綠化，搭配種植四季植物，并改傳統(tǒng)的“草多花少”，進行草少花多式設(shè)計，而且開創(chuàng)綠化坡度式的先河，達到了層次感豐富、四季常青的綠化境界。 10樓體無水管凸現(xiàn) 一般的建筑物外立面都可見縱橫交錯的水管，突出的空調(diào)架，大大破壞了樓體的外觀美感。(3) 環(huán)境景觀設(shè)計 項目戶型設(shè)計（要求圖文并茂）五、項目融資與開發(fā)計劃 項目融資渠道確定（1）融資渠道房地產(chǎn)信托（2）融資結(jié)構(gòu)的確定采用債務(wù)籌資和權(quán)益籌資的組合 項目開發(fā)計劃2001年廣州星河灣一期平均每套56萬 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬 2003年廣州星河灣三期平均每套100萬 2004年廣州星河灣四期平均每套240萬六、項目營銷推廣 項目營銷渠道確定廣告：燈箱、巴士車身、路牌報紙：軟性文章樓書：中國第一本樓書 公關(guān)活動：展品陳列、酒會 廣告詞 樸實明了“好樓盤自己會說話”、“星河灣，一個讓人心情盛開的地方”，“中國樓市看廣東，廣東樓市看華南，華南板塊掀起你的蓋頭來！”“好房子自己會說話”，“打中國的勞斯萊斯”爭取廣告符合項目特點又能引發(fā)社會關(guān)注和爭鳴的話題。此文一出，立即掀起長達數(shù)月之久的社會各界的爭論，緊接著全國性行業(yè)權(quán)威媒體《中國房地產(chǎn)報》、《中國建設(shè)報》紛紛轉(zhuǎn)載。并且其優(yōu)勢突出，在品質(zhì)、品位上能征服買家，并且提前2個月炒熱板塊，引起關(guān)注，星河灣就飲頭啖湯，集萬千寵愛于一身，作領(lǐng)跑者之勢。 距離開盤時間8天，4月20日，一篇題為《我有一個夢想黃文仔》出臺，再一次征服許多人的心。而且黃文仔還特意安排一些人在泛會所里面喝茶下棋，在游泳池里面玩耍，在沙發(fā)上活蹦活跳，他們稱之為“情景式銷售”一．不搞公開活動不抽獎，不送大禮，不人為制造短缺，不搞造勢活動，安實之中透露了發(fā)展商厚實踏實，一落千金的君子之風(fēng)，以及雍容華貴，氣定神閑的王者之氣 消除買家后顧之憂，更更顯開發(fā)商“皇帝的女兒不憂嫁”的自信與坦然。 4月9號開始，關(guān)于星河灣的廣告出爐。 2001年3月30日，星河灣開始閃亮登場，一篇題為《華南虎拔高房地產(chǎn)開盤門檻》宣告了新的游戲規(guī)則，將星河灣所達到的標準進行著力的渲染。預(yù)先炒熱板塊，以引起人們的極大關(guān)注，期待和輿論。 促銷方式確定（1）媒體攻略 看準了《南方都市報》的公信力，借題發(fā)揮 首先，2001年3月2日，也就是星河灣開盤前兩個月。 項目建筑設(shè)計建議（1）建筑風(fēng)格通過平面的多座向布局、加之單位立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。 為了再現(xiàn)山林真實之感，星河灣專程由從化、英德等深山中開采天然黃蠟石，鑲嵌在小區(qū)的人工湖與溪流中。 人車分流 星河灣的車輛干道和社區(qū)行人道完全分隔，所有車輛進入組團后，直接進入地下車庫，樓內(nèi)電梯直通地下，業(yè)主從設(shè)在車庫內(nèi)的電梯入口直達住所，從而保證社區(qū)內(nèi)無車輛通行，確保社區(qū)的安靜與安全。泳池向業(yè)主開放，并保持經(jīng)常換水。 星河灣另引進賽能直飲水系統(tǒng)，為業(yè)主提供健康的直接引用水。 為了避免對景觀的破壞，星河灣更是成功將下水道設(shè)置道路兩旁，整條道路就像一條黑亮的綢緞，艷麗異常。 多陽臺的設(shè)計，讓住戶更直接地感受景物，同時避免了熾熱現(xiàn)象的發(fā)生。在室內(nèi)空間的設(shè)計，將與水、光、空氣、自然等元素轉(zhuǎn)化成與生活起居息息相關(guān)的生活空間元素。 自由天際線，建筑群體屋頂輪廓所體現(xiàn)出的一種自由流動的群體組合美感；自由的景觀線，錯落的布局使多數(shù)住戶有大于樓距的景深，避免對視，窗窗有景。5. 項目價格定位比同區(qū)樓盤高出1500元/平方米2001年廣州星河灣一期平均每套56萬 2002年廣州星河灣二期平均每套85萬 2003年廣州星河灣三期平均每套100萬 2004年廣州星河灣四期平均每套240萬四、項目規(guī)劃建議 項目規(guī)劃經(jīng)濟指標 用地平衡表項目面積（平方米）每人平均比重居住小區(qū)總用地30萬mm21mm42%
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1