【正文】 排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在韓國城蚌埠項目的定位、檔次和其他品質(zhì)。 （五）人員、媒體、大型主題活動立體化整合宣傳推廣策略在市場宣傳推廣方面，實行整合推廣策略，為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳，二為招商活動。關鍵性招商活動如下：招商發(fā)布會暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會、項目推介會、建筑節(jié)點慶典會等。（六）招商進度、質(zhì)量、費用統(tǒng)一控制為把招商計劃落實到實處，達到多快好省的目標。我們在招商進度、質(zhì)量、費用上嚴格把關，統(tǒng)一控制。采取用時間推動表控制進度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細選，重點吸收品牌商、實力商和特色商來控制質(zhì)量；對招商費用進行精打細算，并采取以下措施對招商費用進行統(tǒng)一安排、科學分配。招商任務指標分解到人，成本分解到人。關鍵性招商費集中使用，避免零打碎敲。重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。重視大客戶招商和關系招商，費用安排上予以傾斜。經(jīng)過精心策劃的媒體宣傳計劃，實現(xiàn)精確、有效的傳播，價值最大化。堅決避免宣傳費用的亂用和浪費。第二部分 招商計劃一、統(tǒng)籌計劃內(nèi)容統(tǒng)籌計劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。時間跨度為招商全面啟動至開業(yè)。（一）招商階段劃分、招商目標和時間安排階段劃分：招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運營調(diào)整階段四個階段。招商目標：由于韓國城的簽約入駐商戶是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是商戶招滿就結束了。為了明確方向，特定目標如下： 截止到2008年12月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。 截止到2008年5月，基本完成招商任務。 截止到2009年6月底，商家開始入場裝修，為韓國城開業(yè)做準備。力爭7月底招商圓滿成功，確保2009年9月份韓國城盛大開幕。為具體化可執(zhí)行，在時間安排上，此計劃涉及的時間段為：2008年6月開始執(zhí)行，截止到2009年開業(yè)。具體工作安排見下面的《計劃執(zhí)行時間表》。（二）招商人員的招聘和培訓，打造一支精悍的招商團隊再大的項目也是人做的，人的因素在項目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強悍的招商團隊，是招商籌備階段的最核心任務。通過人才市場、網(wǎng)絡等多種渠道物色更多的從業(yè)經(jīng)驗豐富、擁有客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標是組建一支專業(yè)化的招商團隊。一個團隊不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。因此，對團隊的培訓尤其重要。目標是使整個團隊具備完整的項目的知識架構、卓越的團隊執(zhí)行力和共同的價值取向，培訓內(nèi)容如下： 企業(yè)文化的培訓。 團隊執(zhí)行力的培訓。 項目知識的培訓，以使團隊成員對項目有一個清楚的認識。 招商技巧的培訓，包括接聽電話、接待語言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團隊成員的招商能力。招商禮儀和招商制度的培訓（語言藝術、招商制度說明和合同解讀等）。（三）招商架構、招商機制的建立在人員招聘和招商架構的建立上，我們都遵循精英、精簡、垂直化原則，目的是實現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費用，提高工作效率。招商架構和人員職責如下：1韓國城蚌埠項目運營中心組織架構圖 總經(jīng)理 營銷中心負責人 招商部負責人 企劃科、秘書室物業(yè)部 招 招 招 招銷 綜 商 商 商 商售 合 一 二 三 四部 部 科 科 科 科 財務出納行政助理人事助理外聯(lián)主管案場主管 2置業(yè)顧問（1）招商一科主要負責主力店（品牌店）的招商工作：2人.其中一人具體負責接待韓國客戶，招入韓國品牌經(jīng)營戶，可由樸室長負責。 （2）招商二科主要負責餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)的招商工作：2人 （3）招商三科主要負責服裝服飾、飾品特色百貨的招商工作：2人 （4）招商四科主要負責符合市場定位的其它類招商工作（食品超市、箱包鞋帽等）：1—2人 （5）招商部原則上分工不分家，倡導團隊協(xié)作，任務指標分解到人。 （6）企劃科暫定員兩名，主要負責招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設計。一名策劃，一名設計。根據(jù)發(fā)展需要，在韓國城開業(yè)時，根據(jù)需要可增加策劃一名。 （7）秘書室設室長一名，下轄企劃科。 （8）綜合部為人事、行政、財務的統(tǒng)籌部門，開業(yè)前期主要負責招聘、培訓、行政事務、等各方面協(xié)調(diào)工作。財務方面公司可安排一名主辦會計定期來蚌埠項目負責財務收支和帳目管理，綜合部可只設置一名出納負責日常財務收支。 （9）銷售部主要負責商鋪的銷售，設案場主管、外聯(lián)主管各一名，置業(yè)顧問若干。 （10）物業(yè)部主要負責工程進度、現(xiàn)場施工、商戶裝修入駐等方面事務的協(xié)調(diào)，根據(jù)實際需要招聘人員。（11）此架構為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準備期和開業(yè)運營前期的架構，開業(yè)之后組織架構重組。招商機制的建立，是為了在招商團隊中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎罰分明，既講究個人貢獻、更注重團隊精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人員獎勵政策的建立（2）招商人員處罰政策的建立（3）招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等附：人員薪酬及獎勵方案一、人員薪酬（建議）：一般人員：1200—1500元/月（月薪）主管：1800—2000元/月（月薪）經(jīng)理（可暫不設，今后從現(xiàn)有人員中提拔）2800—3000元/月（月薪）以上收入不含各種補貼。二、人員獎勵方案（建議）整個招商團隊按年租金收入的4%提取獎金。%提取獎金.%視表現(xiàn)與貢獻由韓國城分管領導分配。此項獎勵方案不含高層領導。（四）相關招商資料的準備（1）招商手冊和招商說明書（2）租賃合同（3）委托經(jīng)營合同 （4）定租確認書（5）招商委托書（6）招商流程表 （7）招商文案（8）退房申請表等（9）授權委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫?。ㄎ澹┱猩谭绞?、目標客戶的確定招商方式：項目招商發(fā)布會項目推介洽談會大型零售連鎖會議登門拜訪網(wǎng)絡招商電話聯(lián)系面對面溝通行業(yè)協(xié)會、政府機構各地商會目標客戶——主力店韓國本土流行品牌及知名餐飲連鎖目標客戶——次主力店聚人氣店：韓式快餐、韓國燒烤、韓國咖啡店等貝塔斯曼書社、 韓國兒童用品（童裝、童車、玩具等）品牌折扣店（服飾、化妝品、鞋帽箱包等）（六）第三方招商網(wǎng)絡平臺的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡平臺可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構建第三方招商網(wǎng)絡平臺可以從這些渠道去爭取：專業(yè)的招商網(wǎng)站專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺行業(yè)協(xié)會及政府招商機構，行業(yè)協(xié)會和政府招商機構從某種意義上講，很具有權威性和號召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說服他們?nèi)腭v的話語權。更能省卻一大筆宣傳費用，在短期內(nèi)帶動一大批商家考察、開店的熱情。與定位不同的商業(yè)項目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關系，達成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動，把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎勵的吸引下，引進我們所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在項目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎上，一個優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動劑，正如足球場上那關鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動極具影響力的主力店的進駐，我們將在租金、建筑結構等方面給予一定的優(yōu)惠。（八）媒體宣傳推廣計劃的制定執(zhí)行商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目，招商造勢至關重要！孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢要依托自身優(yōu)勢，重視宣傳的協(xié)同效應。造勢就是運用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。在短時間內(nèi)，在蚌埠、淮南、阜陽，乃至合肥及全省范圍內(nèi)形成熱門話題，有力提升我們的項目知名度。這樣做的好處是： 節(jié)省大筆廣告費，因為好的選題和好的文章，一些報紙的收費要比廣告收費少很多。 能夠使目標商家比較詳細的了解我們的項目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權威性，而且，廣告性不強，不會引起讀者的警惕和反感，會仔細的閱讀下去。能很快的達到我們的目的。由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎。在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報紙、行業(yè)報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡媒體。電視媒體主要針對中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域為蚌埠本域，其次，為淮南。主要報紙為安徽商報、安徽市場報，其次為新安晚報、江淮晨報。時間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案在確定后撰寫。（九）大型主題招商活動的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動，配合全方位立體化媒體平臺（電視、報紙、網(wǎng)絡、廣播）宣傳炒作，是商業(yè)地產(chǎn)招商推廣的“核武器”。招商發(fā)布會項目推介會（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家的集中性項目說明、洽談會）主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式。階段性的招商成果發(fā)布會工程重要節(jié)點（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項目招商情況，在7—9月份，計劃舉行招商發(fā)布會、項目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定?；顒泳唧w策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。（十）招商費用預算招商費用包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用、招商人員提成。招商總費用為約為年租金的10%，其中差旅招待2%，廣告公關禮品費4%，整個招商團隊獎金提成約為4%。（十一）租金建議方案租金建議方案根據(jù)蚌埠本地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)租金情況、目前項目周邊商業(yè)狀況并結合我們的市場定位，確定我們租金水平為中上水平左右。誠意金按每鋪1000元收取，至多可選擇兩塊位置并簽訂意向商鋪申請表。對于符合市場經(jīng)營定位急需引進的主力店，可直接簽訂定位確認書。：分小商鋪和大商家兩種情況小商鋪：首付定金（三個月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，經(jīng)集體研究，由領導確定。小商鋪一年一付，合同兩年一簽。第二年付款時須提前1個月支付全年租金。2. “房租高開低收” 房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時也體現(xiàn)特色街地段的價值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動市場階段確定租金價位時，建議租金應高開低收即前兩年租金訂到一個較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價格水平，滿兩年后租金根據(jù)市場情況在確定兩年后的市場租金價格。 “放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應的裝修免租期。小商家為一個月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個月免租期。協(xié)助辦證：提供工商、稅務、衛(wèi)生、環(huán)保等一條龍辦證服務。允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實際需要，在符合規(guī)劃技術規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結構的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營項目的需要進行改動或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要。 二、招商計劃執(zhí)行時間表（2008年6月——2009年開業(yè)前后）招商計劃執(zhí)行時間表（2008年6月——2009年開業(yè)前后）招商計劃執(zhí)行時間表 項目明細階段劃分時間事項明細責任部門籌備階段（6月—7月）6月辦公場所及住所的確定發(fā)展部人員招聘綜合部、招商部架構和機制建立總經(jīng)理、各部門負責人招商物料準備招商部招商計劃制定招商部商管手冊的準備招商部7月人員招聘和培訓營銷部、招商部招商政策的制定招商部 啟用展示中心全體 市場調(diào)研招商部各媒體聯(lián)系洽談企劃室具體媒體計劃出臺企劃室主力店的聯(lián)系洽談招商部目標客戶資料的收集招商部主力店招商（8月—10月） 8月9月全面開展招商招商部宣傳文案、廣告設計完成