【正文】 行規(guī)定，在全國率先開展房改。“房改”的成功和水灣B區(qū)的建成為蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司奠定了基礎(chǔ)。 進(jìn)行合資:1985年，招商地產(chǎn)以土地、資金入股等參資的方式進(jìn)行投資，實(shí)行規(guī)范化管理，共計(jì)19家參資企業(yè)，2002年下屬參資合資企業(yè)達(dá)20家。合資將帶來龐大的資金，這對招商地產(chǎn)今后的發(fā)展奠定了強(qiáng)大的基金積累。 向深圳市外發(fā)展: 1989年，公司走出深圳，成功興建位于廣州市流花路的招商賓館。公司確立立足蛇口，依托內(nèi)地，面向海外的發(fā)展方針。 建立獨(dú)立的物業(yè)管理公司: 1992年，隨著公司的進(jìn)一步發(fā)展，公司注冊資本增加到人民幣一億元。招商地產(chǎn)試建了一種方便改造的可變式住宅翠薇園，每戶內(nèi)部空間由住戶自行分隔,給住戶提供了一個(gè)彈性的生活空間。成立職工住宅公司，專責(zé)蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)的住房制度改革和職工住宅的經(jīng)營管理事務(wù)。10月，蛇口工業(yè)區(qū)決定從招商地產(chǎn)內(nèi)分拆成立蛇口工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司，專責(zé)工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理事宜。 成功建立的物業(yè)管理公司成了地產(chǎn)公司的配套建設(shè)，這成為今后顧客購買房子其中一個(gè)重要的考慮因素。物業(yè)公司的建立為地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展有著重要的意義。 建立寫字樓: 1997年，蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司更名為深圳招商房地產(chǎn)有限公司，注冊資本增加至人民幣10600萬元。招商地產(chǎn)為招商局蛇口工業(yè)區(qū)直屬一級全資企業(yè)，注冊資金10600萬人民幣。 。大廈采用后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，莊嚴(yán)華貴，古典優(yōu)雅。并采用5A智能，被業(yè)內(nèi)稱作深圳寫字樓智能化的里程碑。這是招商地產(chǎn)公司新開發(fā)的產(chǎn)品，寫字樓的開發(fā)為公司發(fā)展方向轉(zhuǎn)變的標(biāo)志。 成立“招商地產(chǎn)會員俱樂部”:2000年5月，招商地產(chǎn)成立招商地產(chǎn)會員俱樂部（簡稱招商會），招商會為客戶組織社區(qū)活動、引進(jìn)聯(lián)盟商家、解決子女入學(xué)、開通業(yè)主專車等生活服務(wù)。日漸完善的客戶配套服務(wù)使得招商地產(chǎn)的樓盤銷售成為行業(yè)內(nèi)的首領(lǐng)。 成立銷售代理部和“全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會:2001年3月28日，招商地產(chǎn)成立租售代理部，介入房地產(chǎn)三級市場。至2003年已分設(shè)有五家地鋪。4月，招商地產(chǎn)成立客戶服務(wù)中心，全面推廣全程服務(wù)體系為業(yè)界注目。 8月，以純正蛇口生活為號召的雍華府推向市場，深受客戶喜愛。12月12日，中華全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會（簡稱全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會）在成都正式成立。 確定品牌新形象:2002年5月1日，招商地產(chǎn)聯(lián)合香港奧美廣告舉行品牌發(fā)布會，正式確立家在，情在的品牌新形象。6月27日，招商地產(chǎn)成立招商會但昭義鋼琴藝術(shù)中心，設(shè)址于招商海月花園。 7月13日，籌備多時(shí)的招商會童子軍正式宣告成立，這也是深圳第一個(gè)由房地產(chǎn)發(fā)展商發(fā)起創(chuàng)辦的社區(qū)少兒組織。10月28日，招商會推出第一版會員積分計(jì)劃。這些公益活動為招商地產(chǎn)奠定了良好的品牌形象，這使得招商地產(chǎn)的樓盤銷售在深圳名列前茅。 調(diào)整債務(wù)重整管理思路:2003年，蛇口控股（招商局A000024）。招商地產(chǎn)調(diào)整債務(wù)管理思路，成功獲得海外銀團(tuán)大額循環(huán)貸款，并以金融衍生工具方式合理降低匯兌和利息風(fēng)險(xiǎn)，為公司節(jié)約大量財(cái)務(wù)費(fèi)用。 有利于為房地產(chǎn)的開發(fā)籌集大量資金，保證房地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行。 提出綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略:2004年，提出綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略，成功舉辦了首屆中外綠色地產(chǎn)論壇并出版《綠色地產(chǎn)之路招商地產(chǎn)20年》。6月，招商局蛇口控股股份有限公司正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，原A股證券簡稱招商局A更名為招商地產(chǎn)，進(jìn)一步突出上市公司主營業(yè)務(wù)。增加招商地產(chǎn)在社會的地位性。二、外部環(huán)境分析 （一）環(huán)境監(jiān)測與預(yù)測1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)業(yè)和招商地產(chǎn)成長的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)因素包含經(jīng)濟(jì)體制、宏觀經(jīng)濟(jì)增長方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、城市化的進(jìn)程、通貨膨脹的狀況、家庭收入和家庭支出的結(jié)構(gòu)以及本國GDP的增長和人民幣的匯率等等。 2006年十大預(yù)測報(bào)告預(yù)計(jì),中國經(jīng)濟(jì)2006年將繼續(xù)穩(wěn)定增長,%的增長。固定資產(chǎn)投資方面,2006年投資將保持穩(wěn)中趨降的增長態(tài)勢,預(yù)計(jì)全年全社會投資增長20%,其中房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長,%,比上年同期回落1個(gè)百分點(diǎn)。　　2005年7月21日中國人民銀行調(diào)整了人民幣的匯率形成機(jī)制，對人民幣匯率升值2％。中國不再單純追求貿(mào)易的順差，在過去的二三年里，中國整個(gè)貿(mào)易順差規(guī)模大概是200多到300億美元，占整個(gè)中國GDP不到2％，所以希望通過2％左右幅度的升值，把中國貿(mào)易差額平衡掉。2005年中國貿(mào)易結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了非常令人關(guān)注的變化，因?yàn)楹暧^緊縮導(dǎo)致內(nèi)需嚴(yán)重不足，前幾年形成投資的產(chǎn)能自然就形成出口，擠壓到出口市場，導(dǎo)致貿(mào)易的順差大幅度上升。今年上半年貿(mào)易順差比去年全年還要多，由此形成的外匯儲備是7000多億美元。如果繼續(xù)這樣的增長模式，有可能面臨一個(gè)新的問題，那就是人民幣升值的壓力。因此需要拉動內(nèi)需來改變長期外需的形式。一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對拉動中國的經(jīng)濟(jì)增長，從過分依賴外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需支持具有非常關(guān)鍵性的意義。我們做了一個(gè)簡單的測算，每100元的房地產(chǎn)需求，能夠產(chǎn)生315元左右的內(nèi)部需求，這是帶動性非常強(qiáng)的行業(yè)。一個(gè)簡單的指標(biāo)就是城市化，中國的人均GDP超過1000美元，在這種情況下世界上平均的城市化率，也就是在城鎮(zhèn)生活的人口占總?cè)丝诘谋壤蟾旁?3％左右。而中國當(dāng)前的城市化率大概是多少呢？剛剛突破40％。如果在未來十年內(nèi)，中國的城市化率達(dá)到2005年的世界平均水平，那就是未來我們的城市化率要上升十個(gè)百分點(diǎn)。中國有13億人口，那就是每年要有1300萬的人口從農(nóng)村到城市居住，相當(dāng)于新增一個(gè)北京、上海、廣州這樣的大都市，這是一個(gè)非常巨大的持續(xù)動力。 房地產(chǎn)業(yè)與土地政策、金融政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策相關(guān)。 國家嚴(yán)格控制土地，實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批；同時(shí)，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地需求，支持有利于結(jié)構(gòu)調(diào)整的項(xiàng)目建設(shè)用地。適時(shí)出臺新的禁止供地和限制供地項(xiàng)目目錄。不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予供地。 此外，國家還將加強(qiáng)土地市場運(yùn)行動態(tài)監(jiān)測，加大對中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地土地供應(yīng)。據(jù)悉，早在1986年，我國就頒布了民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2005年4月15日，建設(shè)部頒布了《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知》。2005年7月1日，我國第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。明年將出臺的另兩份標(biāo)準(zhǔn)，更是點(diǎn)明明年建設(shè)部的工作重點(diǎn)之一:嚴(yán)抓節(jié)能型住宅建設(shè)。這對我國房屋建造成本和技術(shù)提出了新的挑戰(zhàn)。 隨著人們收入水平的提高，價(jià)值觀的改變，消費(fèi)水平也逐漸提高。國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均收入1000美元是購房消費(fèi)的消費(fèi)起速點(diǎn)，而事實(shí)上我國東部較發(fā)達(dá)地區(qū)購房需求已經(jīng)提速，并且呈現(xiàn)居民收入水平越高，購房消費(fèi)增長越快的趨勢。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)水平比較落后，但商品房銷售無論銷售價(jià)格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。隨著整體經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高和城市化進(jìn)程的加速，未來很長一段時(shí)間內(nèi)基本購房消費(fèi)需求都將保持旺盛。 住房不僅僅是一種消費(fèi)品，現(xiàn)代的人們當(dāng)作是一種投資，房地產(chǎn)投資需求旺盛。目前人們依舊選擇銀行存款為主要的投資方式，但是利率的降低導(dǎo)致存款失去了誘惑力。人們漸漸轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的投資。第一，房地產(chǎn)具有投資和自用消費(fèi)的雙重屬性。第二，房地產(chǎn)具有保值性，易保存，數(shù)年內(nèi)使用價(jià)值不會降低。第三，房地產(chǎn)可以用于出租和出售兩種模式，便于投資者在長期出租和短期出售中調(diào)整投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)。雖然近期國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是從長期來看，房地產(chǎn)投資需求仍有較大的發(fā)展空間。4．技術(shù)環(huán)境目前，科技型、技術(shù)進(jìn)步型的住宅深受市場歡迎。國家建設(shè)部《 關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量的若干意見》中，要求科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率2002 年提高到35 % , 2010 年提高到40％以上，引導(dǎo)住宅開發(fā)建設(shè)走技術(shù)創(chuàng)新和集約化生產(chǎn)的道路，提高住宅小區(qū)的科技含量。先進(jìn)材料、設(shè)備和技術(shù)，如地板采暖、央分戶式空調(diào)、特別園林設(shè)計(jì)等被日益應(yīng)用；智能化程度普遍提高，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、高科技預(yù)警監(jiān)控系統(tǒng)等被逐步引入。另外，能源問題隨著住宅的增多日趨嚴(yán)重。目前，有關(guān)部門正研究和開發(fā)新型的建筑材料來解決能源問題。 （二）行業(yè)競爭主要力量 1．在競爭對手中爭取有利位置一方面，自從中國加入WTO后，國外的房地產(chǎn)開發(fā)商將以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)行業(yè)，國外的房地產(chǎn)開發(fā)商在資金規(guī)模、金融手段、新技術(shù)和新材料的應(yīng)用方面優(yōu)于中國的開發(fā)商。但是房地產(chǎn)業(yè)在世界各國之間有著巨大的差異，這一點(diǎn)導(dǎo)致了外國同類企業(yè)的入侵缺乏一定競爭優(yōu)勢。在原有優(yōu)勢很難被復(fù)制的前提下，以及房地產(chǎn)具有天然的國家壁壘，受本國政策保護(hù)。因此國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在這樣的環(huán)境下占據(jù)著非常有利的地位。另一方面，一直以來由于房地產(chǎn)業(yè)門檻低，技術(shù)壁壘低，只有專業(yè)的地產(chǎn)商才能真正笑傲江湖?？山鼛啄?，逐漸規(guī)范的土地出讓方式以及商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款資質(zhì)審查嚴(yán)格，明顯增強(qiáng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘難度的趨勢，優(yōu)勝劣汰的競爭結(jié)果將促進(jìn)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈。一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)商很難在行業(yè)中取得領(lǐng)先地位，像萬科，招商等專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商具備一定品牌和政府背景優(yōu)勢，擁有持續(xù)發(fā)展能力。優(yōu)秀的開發(fā)商為求分散資金風(fēng)險(xiǎn)，抬高行業(yè)進(jìn)入門檻，因此開發(fā)商互相之間的聯(lián)合也會越來越多。例如在深圳香蜜湖地塊的拍賣中，“招商地產(chǎn)”、“萬科”和“華僑城地產(chǎn)”聯(lián)手拿地，在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)壁壘下，招商地產(chǎn)在競爭對手中占有著有利地位。 2．新加入者的威脅① 此時(shí)，有品牌、管理規(guī)范的公司在這方面有相當(dāng)大的優(yōu)勢，導(dǎo)致新的競爭者很難加入此行業(yè)中。② 樓盤的開發(fā)對資金的要求極大的增長。2003年6月5日中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀行[2003]121號）（簡稱121號文），對商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款予以分類規(guī)范引導(dǎo)，加大了企業(yè)貸款的難度，使得新加入者進(jìn)入市場的可能性越來越小。③ 政府對土地儲備的政策將進(jìn)一步限制新加入者進(jìn)入市場的威脅。3．供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力買地 策劃 設(shè)計(jì) 采購施工 銷售 物業(yè)服務(wù)