【正文】 橫 m 房地產(chǎn)智庫問卷調(diào)查，也反映了全體員工的相同愿望 1您了解富通地產(chǎn)未來發(fā)展愿景嗎（富通地產(chǎn)集團(tuán)未來想成為什么樣的公司）？ 93755950246全國知名房地產(chǎn)公司在珠三角地區(qū)名列前茅的房地產(chǎn)公司著眼深圳及周邊發(fā)展的本地公司廣東省內(nèi)一流地產(chǎn)公司不清楚沒有發(fā)展愿景% % % % % % 房地產(chǎn)智庫— 17 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫項目組將從三個方面確定富通集團(tuán)的使命、愿景、定位及商業(yè)模式 富通集團(tuán)的 現(xiàn)狀條件 領(lǐng)導(dǎo)和員工的 愿望 常見房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式 富通集團(tuán)戰(zhàn)略 富通集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？ 公司目前的資源能力如何？ 股東對富通的定位和期望？ 富通以何種模式參與市場競爭更易成功？ 公司高管層對富通的理解和期望？ 公司員工對富通的期望？ 對標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對富通的戰(zhàn)略有什么啟示？ — 18 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫商業(yè)模式：地產(chǎn)業(yè)原有的商業(yè)模式正在被新的商業(yè)模式所取代 買地 開發(fā)建造 銷售 1. 這種模式，單調(diào)而且雷同，同質(zhì)化產(chǎn)品泛濫 2. 市場處于火熱階段，誰有土地都希望自己開發(fā)然后銷售，沒有整合的動力 3. 基本上只要擁有土地或擁有資本就可以隨意進(jìn)入房地產(chǎn)市場，依靠攫取土地資源價值來盈利。 依靠品牌影響力啟動新項目 整合社會資源 依靠項目控制能力創(chuàng)造價值 1. 新的政策導(dǎo)向引起行業(yè)整合，房地產(chǎn)三種最主要的資源：土地、資金和開發(fā)能力在不同企業(yè)之間的分布是不均衡的，需要重新整合才能體現(xiàn)效率。 2. 金融體系的變化使社會資金的融通變得更廣闊，善于利用資本市場和其他融資渠道獲取資金直接影響發(fā)展的規(guī)模和速度 3. 土地、資本、專業(yè)開發(fā)能力、客戶資源、品牌影響都將成為不可或缺的資源。 舊的模式：開發(fā)商 新模式：開發(fā)運營商 — 19 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫根據(jù)客戶需求驅(qū)動的價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)有五種主要商業(yè)模式：地產(chǎn)開發(fā)型、房產(chǎn)開發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型、綜合開發(fā)型 運營 模式 地產(chǎn)開發(fā)型 （陸家嘴） 房產(chǎn)開發(fā)型 （萬科） 物業(yè)持有型 （國貿(mào)） 金融投資型 （凱德置地） 綜合開發(fā)型 （金融街） 客戶 需求 規(guī)劃 設(shè)計 施工 組織 營銷 管理 物業(yè) 管理 物業(yè) 出租 產(chǎn)品 定位 土地 開發(fā) 土地 儲備 — 20 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫各種模式的條件和能力要求不同，其中開發(fā)模式最為成熟 典型代表 盈利模式 關(guān)鍵能力 優(yōu)點 缺點 ?萬科 ?中海 ?通過拿地、設(shè)計、建造、銷售等一系列環(huán)節(jié)，獲得銷售或出租收益 ?房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)能力 ?多項目管理 ?資本實力 ?國內(nèi)最成熟的模式 ?目前盈利相對較高 ?自身掌控能力強(qiáng)，易形成品牌影響力 ?環(huán)節(jié)較多，需要較長時間積累，對組織資源依賴高，需要投入相對多的人力資源 ?擴(kuò)張速度慢 ?摩根士丹利 ?收購成熟物業(yè) /項目，獲得投資收益 ?發(fā)行房地產(chǎn)基金、開展按揭貸款業(yè)務(wù)等 ?投資評估 /管理能力 ?資本實力 ?金融運作能力 ?組織、人員精簡 ?易迅速做大 ?目前政策還不明朗 ?對業(yè)務(wù)掌控力不強(qiáng)，在終端缺乏品牌影響力 ?存在投資風(fēng)險 ?萬達(dá)商業(yè) ?國貿(mào) ?自主開發(fā) /收購物業(yè)，持有、經(jīng)營，獲得租金收益 ?招商 /運營 /服務(wù)能力 ?資金實力 ?穩(wěn)定的租金收益 ?升值空間 ?占有較多財務(wù)資源，需要極強(qiáng)的資金融通能力 ?嘉德置地 ?荷蘭ING ?以上三種盈利模式的綜合 ?以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力 ?組合三種業(yè)務(wù)優(yōu)勢，易消除業(yè)績波動 ?更易形成規(guī)模效應(yīng) ?綜合能力要求高 ?資源要求高 ?需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系 房地產(chǎn) 開發(fā)模式 金融投資 模式 綜合模式 持有經(jīng)營 模式 （地產(chǎn)和房產(chǎn)合并） — 21 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫物業(yè)持有經(jīng)營模式：一方面需要專業(yè)策劃、招商和運營能力，另一方面需要長期投入大量資金，大規(guī)模操作不適宜當(dāng)前的富通 專業(yè)策劃招商和運營能力 ?項目選址能力 ?項目規(guī)劃設(shè)計能力 ?招商能力 ?租戶管理能力 ?物業(yè)管理能力 物業(yè)持有經(jīng)營的關(guān)鍵成功要素 長期大量資金投入 ?單個項目一般需要投入 310億元 ?由于不出售而是取得運營租賃收益，平均投資回收期約在 10年左右，需要一定的資金投入能力 — 22 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫國內(nèi)目前可供持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)也不足，收益率不高 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 ?競爭加劇 ：外資基金加速進(jìn)入，目前資金過剩而優(yōu)質(zhì)物業(yè)少 ?收益率下降 ：從前幾年的 12%降到目前的 8% 目前持有業(yè)務(wù)只能作為輔助，主要是持有自主開發(fā)項目中的高檔物業(yè)部分，而且規(guī)模要控制 行業(yè)競爭加劇 自身能力不足 ?持有、經(jīng)營管理能力 ?風(fēng)險控制和投資決策技能培養(yǎng) ?專業(yè)團(tuán)隊 由于現(xiàn)在各路基金越來越多，競爭非常激烈，因此外資基金被迫從純粹的物業(yè)買賣，更多參與到房地產(chǎn)的開發(fā)階段。 前些年通過收購現(xiàn)有物業(yè)，可以得到 12%左右的收益，但現(xiàn)在這種收益已經(jīng)降到了 8%左右，如果想獲得更高的收益，只有介入項目開發(fā)環(huán)節(jié)才行 — 23 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫房地產(chǎn)金融模式：純粹的房地產(chǎn)金融模式所需的發(fā)展環(huán)境目前也還不具備 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 ?市場規(guī)模 ?發(fā)展周期 ?利潤率 房地產(chǎn)金融所需的內(nèi)外部條件還不充分 但要密切注意 市場及政策變化 ，同時適當(dāng)培養(yǎng) 自身能力 金融政策未定 ?國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚不明朗，發(fā)展房地產(chǎn)信托、基金等的環(huán)境不具備 行業(yè)趨勢不明朗 自身能力要求 ?風(fēng)險控制和投資決策技能培養(yǎng) ?專業(yè)團(tuán)隊缺乏 內(nèi)外比較 ?內(nèi)部投資與外部投資的收益比較 ? 產(chǎn)業(yè)基金尚待試點 ： 《 產(chǎn)業(yè)投資基金 試點 管理辦法 》 已在制訂當(dāng)中，規(guī)模 200億的渤海產(chǎn)業(yè)基金已獲得國務(wù)院特批，但是帶有政府色彩，在短時間內(nèi)只有試點的可能，大規(guī)模開展須待以時日 ? 制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的主要瓶頸： – 政府不希望房地產(chǎn)投資過快增長 ：擔(dān)心產(chǎn)業(yè)基金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) – 產(chǎn)業(yè)基金法尚沒有出臺 ， REITS還不能在國內(nèi)公開發(fā)行，形成政策壁壘 – 社會信用體制和機(jī)制還未建立 ：開發(fā)商、社會公眾及參與基金的各方面的信用都有一些問題 – 國內(nèi)基金管理水平低，存在明顯的投資風(fēng)險 — 24 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫但從業(yè)內(nèi)同行發(fā)展看：對行業(yè)發(fā)展有一定敏感性的公司則正在進(jìn)行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型 項目經(jīng)營 ? 以房地產(chǎn)項目開發(fā)為核心，實現(xiàn)快速滾動發(fā)展 資產(chǎn)經(jīng)營 ? 大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，注重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn) ? 同時積極持有高收益性物業(yè)，以平衡行業(yè)周期的風(fēng)險 資本經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)投資開發(fā)與持有經(jīng)營同步發(fā)展 ? 進(jìn)入房地產(chǎn)投資信托和投資基金領(lǐng)域 鴻榮源的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路之三：從項目經(jīng)營轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營、資本經(jīng)營 金地： 和 瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)（ UBS Global AM）達(dá)成了協(xié)議，決定共同發(fā)起建立針對中國住宅開發(fā)市場的房地產(chǎn)投資平臺。 保利地產(chǎn)： 保利地產(chǎn) 04年便制定百分之七十的住宅產(chǎn)品和百分之三十的商業(yè)產(chǎn)品比例，在堅持住宅產(chǎn)品為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上，開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)和運營。 萬達(dá)集團(tuán)、深國投： 專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商，在全國多個一線二線城市建設(shè)萬達(dá)廣場和深國投商業(yè)中心，建設(shè)數(shù)量和規(guī)模處于全國領(lǐng)先地位 中凱開發(fā)： 中凱開發(fā)以項目管理為切入點，攜手房地產(chǎn)投資商和建筑商，成功集合各種資源開發(fā)完成“中凱錦湖豪庭”等項目 富通集團(tuán)應(yīng)在以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的同時，適度考慮自主開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有經(jīng)營 — 25 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫富通地產(chǎn)在業(yè)務(wù)運作上已邁出了可喜的第一步，公司資源逐步聚焦在房地產(chǎn)開發(fā)能力的提升上 在當(dāng)前開發(fā)占主導(dǎo)的時代，富通房地產(chǎn)集團(tuán)目前已逐步剝離了房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)擔(dān)保業(yè)務(wù)，正在把資源集中到房地產(chǎn)開發(fā)上。已邁出了可喜的一步。 開發(fā)業(yè)務(wù) 建筑施工 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 投資擔(dān) 保 營銷、策劃等中介業(yè)務(wù) 開發(fā)公司 建筑施工 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 轉(zhuǎn)變 過去 現(xiàn)在 — 26 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫但目前的商業(yè)模式還需要逐步有所取舍和整合 建 議： ? 從當(dāng)前富通涉及的業(yè)務(wù)范圍看，建筑、物業(yè)和資產(chǎn)管理公司還緊緊依附在開發(fā)上，形成“大鍋飯”業(yè)務(wù)。造成集團(tuán)管理協(xié)調(diào)成本的加大，不利于對開發(fā)、建造、服務(wù)責(zé)、權(quán)、利的劃分，從而不利于對其業(yè)務(wù)的考核和工作促進(jìn)及能力提升。出現(xiàn)問題，物業(yè)認(rèn)為是建造質(zhì)量問題，建筑工程公司認(rèn)為是開發(fā)管理問題； ? 從富通集團(tuán)全局來看，不利于富通地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)能力的提升，從發(fā)展的長期趨勢看，對開發(fā)業(yè)務(wù)所形成的優(yōu)勢小于其對開發(fā)能力提升所形成的阻礙作用； ? 物業(yè)公司應(yīng)注重在售后服務(wù)上，重在提升富通品牌維護(hù)上，將開發(fā)和物業(yè)服務(wù)捆綁的更加緊密，通過服務(wù)提升，體現(xiàn)開發(fā)和運營價值 ? 在業(yè)務(wù)整合的同時，人才資源、資金資源逐步整合到開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營、資本運作中來 富通集團(tuán)應(yīng)成為以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。 房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理和資本運營 戰(zhàn)略協(xié)同關(guān)系 — 27 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫未來，資產(chǎn)的持有經(jīng)營對富通發(fā)展有重要意義 隨著城市中心區(qū)可供給土地的逐步減少，現(xiàn)有物業(yè)的增值潛力將越來越大 產(chǎn)品形式 價值表現(xiàn) ?商業(yè)經(jīng)營物業(yè) ?辦公樓物業(yè) ?酒店物業(yè) ?工業(yè)物業(yè) ?高檔公寓或別墅物業(yè) ?持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入 ?土地及不動產(chǎn)的溢價 ?優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀 ?資本運作的載體 分析：對富通的戰(zhàn)略意義： ?向“服務(wù)和做產(chǎn)品附加值”延伸已成為競爭重要手段，服務(wù)和產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新成為房地產(chǎn)的主要競爭力。這種創(chuàng)新主要來自于項目周邊商業(yè)、教育配套等產(chǎn)品附加值的持有經(jīng)營和運作； ?由持有經(jīng)營帶來的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，將平衡開發(fā)波動所帶來的經(jīng)營風(fēng)險； ?對解決富通地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)融資渠道單一，融資困難具有更大戰(zhàn)略意義；同時，一旦中國地產(chǎn)金融環(huán)境成熟，為后續(xù)富通的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型贏得主動權(quán) ?從時間上看，未來 12年不適宜大規(guī)模開展資產(chǎn)的持有經(jīng)營，但當(dāng)前應(yīng)注重培養(yǎng)和積累 — 28 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫資產(chǎn)的持有經(jīng)營有較強(qiáng)的增值效應(yīng) 57 .5 17585350188 .16 .36 .65 .84 .1 5 .03 .82023 2023 2023 2023 2023 2023 2023新天地周邊房價 上海平均5 . 33 . 73 . 53 . 34 . 05 . 12023 2023 2023 2023 2023 2023全國商業(yè)物業(yè)售價趨勢 單位：千元 /平方米 上海新天地帶動的周邊房價 與上海市平均房價對比 單位：千元 /平方米 ? “上海新天地”周邊物業(yè)年平均增長率超過 50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海市 12%的年平均增長率 ,良好的物業(yè)運作產(chǎn)生超常規(guī)的價值增值 ? 全國商業(yè)物業(yè)價格自 2023年持續(xù)上漲 ,年均增長 10%, 土地增值空間大 ,通過持有物業(yè)，可以獲取相應(yīng)的收益 — 29 — 北大縱橫 m 房地產(chǎn)智庫另外，富通地產(chǎn)開發(fā)鏈條上沉淀下來的物業(yè)資產(chǎn)越來越大，資產(chǎn)運營已經(jīng)提到日程上來 項目名稱 建筑面積 麗沙花都 自有商鋪 好旺角 一期、二期 富通城 一期繽紛世 界 二期碧海富 通城 財富中心 泰豐大廈 東莞0769 C9棟 C10棟 散鋪 富盈門 富瑰園 蟠龍居 天駿 A棟、78/219商鋪 合計 分析： ?目前經(jīng)營沉淀下來的物業(yè)資產(chǎn)并不是通過主動經(jīng)營留下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而是從開發(fā)鏈條上被動留下的資產(chǎn)。 ?資產(chǎn)運營如果作為獨立業(yè)務(wù)運作，對能力和資源要求相對