【正文】 主要義務(wù)；合同約定的期限內(nèi)沒有完工，且在發(fā)包人催告的合理期限內(nèi)仍未完工；已完成的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，并拒絕修復(fù)；將承包的建設(shè)工程非法轉(zhuǎn)包、違法分包。（2）發(fā)包人具有下列情形之一，致使承包人無法施工，且在催告的合理期限內(nèi)人未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人有權(quán)解除合同：未按約定支付工程價款的；提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)。法律風(fēng)險：從以上規(guī)定可以看出：無論是發(fā)包方還是承包方，在具備一定條件下均可解決建筑工程施工合同，那么，合同的解除將對貴司的在建工程產(chǎn)生直接的停工甚至爛尾的影響。風(fēng)險防范：思路一、建立建設(shè)工程管理部門包括上面講到的招投標(biāo)在內(nèi)的一系列建設(shè)工程管理事務(wù)，均應(yīng)由專業(yè)人員、專門部門予以科學(xué)管理；思路二、健全各項規(guī)章制度，重在監(jiān)督、重在落實建設(shè)工程施工階段，涉及的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范非常繁多，建設(shè)工程的建筑期少則一兩年、多則三五年甚至更長，必須要有一整套的規(guī)范制度，指導(dǎo)發(fā)包、承包及相關(guān)部門和人員嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度實施各相關(guān)活動；思路三、可以委托律師或者專門人員進(jìn)行合同管理在該項目的整個開發(fā)建設(shè)過程中，形成各種合同、協(xié)議最多的環(huán)節(jié)就在施工階段。從以往的案例來看，開發(fā)建設(shè)單位與他方發(fā)生法律糾紛最多的環(huán)節(jié)也是施工階段，因此，必須將建設(shè)施工階段作為管理的重點難點。首當(dāng)其沖要對施工期間的各類合同協(xié)議、會議紀(jì)要、各種簽證進(jìn)行登記存檔、審查和管理，這也是唯一能夠有效防止日后產(chǎn)生糾紛、陷入被動的方法，而且這也是律師在建筑施工期間的工作重點之一。 建設(shè)工程招投標(biāo) 建設(shè)工程招投標(biāo)包括建設(shè)工程項目招投標(biāo)和建設(shè)工程貨物招投標(biāo)。建設(shè)工程招投標(biāo)是建設(shè)工程重要的一環(huán)，技術(shù)性、程序性非常強(qiáng)、要求非常嚴(yán)格。 由于貴司的該項目投資超常巨大、復(fù)雜，因此，建設(shè)施工項目的發(fā)包承包以及建設(shè)工程貨物的采購基本上都要經(jīng)過招投標(biāo)程序。鑒于建設(shè)工程招投標(biāo)程序和內(nèi)容的龐大、復(fù)雜，由于篇幅所限，在此不再贅言，如有必要可另外單獨論述。 建設(shè)工程質(zhì)量管理法律規(guī)定：A、 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，國家有關(guān)法律法規(guī)均予以了明確規(guī)定；B、 國家法律還對建設(shè)工程質(zhì)量保修、維修做出了明確規(guī)定；C、 在政府職能部門的行政監(jiān)督管理方面也有明確的法律規(guī)定。法律風(fēng)險：建設(shè)工程整個過程中有兩大特點：一個是技術(shù)性規(guī)范要求特別多，一個是技術(shù)性規(guī)范的文件特別多。如果勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的任何一環(huán)出現(xiàn)不符合技術(shù)規(guī)范或者缺少必需的技術(shù)性規(guī)范文件的情況發(fā)生，整個工程就可能無法繼續(xù)進(jìn)行下去或者將來無法通過竣工驗收及交付使用。風(fēng)險防范：思路一、可以設(shè)立工程監(jiān)理公司，對在建項目進(jìn)行嚴(yán)格管理 目前中海地產(chǎn)就采取了這種模式，即避免了外面的監(jiān)理公司與承包商串通和責(zé)任的問題，又便于管理和長期打造一支口碑良好的監(jiān)理隊伍。 思路二、按照分工設(shè)立各個工作部門按照該項目的投資規(guī)模和項目的類別，可以設(shè)立工程部、合約部、采購部、財務(wù)部、監(jiān)理公司和律師工作室等等，組建分工明確、配置齊全的部門和相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人才。思路三、后期設(shè)立自己的物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)行質(zhì)量維修項目開發(fā)完成后，必須要有良好的物業(yè)管理服務(wù)隊伍，確保開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)。當(dāng)然，維修費用可以按照法律法規(guī)的規(guī)定由建設(shè)單位、施工單位和業(yè)主負(fù)擔(dān)。 建設(shè)工程價款結(jié)算建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)法律規(guī)定最高人民法院法釋[2002]6號認(rèn)定，建設(shè)工程承包人的受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但是消費者交付購房款的全部或大部分后，承包人就該商品房（包括該項目的其他轉(zhuǎn)讓物業(yè)）享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗受買人。法律風(fēng)險 由于承包人具有工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，以及交付全部或大部分房款的受買人具有特別受償權(quán)，那么，如果作為發(fā)包人的貴司不能按照約定支付工程價款，承包人或受買人有可能行使優(yōu)先受償權(quán)或特別受償權(quán)，這樣，除了會迫使貴司按期付款外，如果相關(guān)項目存在抵押貸款，則銀行的抵押受償權(quán)則會被排除，銀行可能會采取保全貴司其他財產(chǎn)（包括但不限于賬號、資金、物業(yè)和權(quán)益等）的措施。風(fēng)險防范思路一、確保工程價款的按期撥付由于該項目的綜合性、復(fù)雜性和超常性的特點，建設(shè)期間的資金發(fā)生量非常巨大，需要貴司準(zhǔn)備非常充沛的資金量，并對資金的撥付有規(guī)范的操作規(guī)程；思路二、嚴(yán)格甄別工程價款的的范圍按照最高法院的上述司法解釋，建設(shè)工程價款包括為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。因此，對工程價款平日的管理顯得尤為重要。思路三、嚴(yán)格把握承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，受買人的特別受償權(quán)適用《民法通則》關(guān)于2年的訴訟時效，一旦超過才期限，法律不再支持。因此，一旦出現(xiàn)上述情況，可以在六個月內(nèi)不向承包商出具任何書面材料。三、 項目經(jīng)營部分項目經(jīng)營部分實際上主要是指房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段，包括廣告推介、銷售審批、認(rèn)購預(yù)售、銀行按揭、交付使用、質(zhì)量保修、產(chǎn)權(quán)過戶等。關(guān)于項目經(jīng)營部分，可能涉及的項目類型包括普通住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、寫字樓以及教育、衛(wèi)生、文化、體育等配套設(shè)施，但是，只要是可以銷售的，該部分涉及的法律法規(guī)、規(guī)章政策基本上是一致的。經(jīng)過多年的實踐和總結(jié)，對該部分我們形成了自己獨有的法律服務(wù)內(nèi)容和模式，并被推廣使用到中海地產(chǎn)開發(fā)的六個樓盤中，效果良好。房地產(chǎn)項目的推介推介，主要指項目開盤前的廣告宣傳、形象包裝和其他相關(guān)的前期準(zhǔn)備工作。這一階段，開發(fā)商將可能與廣告策劃公司、中介經(jīng)紀(jì)公司發(fā)生委托代理合同關(guān)系，同時也將涉及由發(fā)展商自行操作的售樓處、樣板房等相關(guān)法律問題。核心要點：細(xì)化廣告策劃公司、中介經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利、義務(wù)，防止日后發(fā)生糾紛。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定與廣告策劃公司的《委托代理合同》，細(xì)化廣告制作、發(fā)布方案，細(xì)化廣告費的結(jié)算方案；②、起草、修改、審定與中介經(jīng)紀(jì)公司的《委托代理合同》，細(xì)化中介經(jīng)紀(jì)公司銷售方案、結(jié)算方案及人員管理制度，審核現(xiàn)場統(tǒng)一說詞，對現(xiàn)場銷售人員進(jìn)行法律培訓(xùn)。核心要點：售樓現(xiàn)場及樣板房開放空間的合法性，避免法律缺陷導(dǎo)致糾紛。提供服務(wù)：審核售樓現(xiàn)場、樣板房和其他開放空間內(nèi)所展示的法律文件、圖片文字、沙盤模型、標(biāo)牌展板和其他設(shè)施的合法性、合理性，幫助開發(fā)商履行預(yù)先告知義務(wù)，發(fā)現(xiàn)和完善可能引起糾紛、爭議和誤解的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目的認(rèn)購認(rèn)購，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽署《認(rèn)購書》，建立房地產(chǎn)買賣預(yù)合同關(guān)系的行為。國家及地方法律、法規(guī)均明確規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售前必須取得主管部門的批準(zhǔn)，必須取得房地產(chǎn)《預(yù)售許可證》。如何正確、穩(wěn)健操作認(rèn)購環(huán)節(jié)，對整個項目的推介、銷售至關(guān)重要。核心要點：在未取得《預(yù)售許可證》的前提下如何搶占先機(jī)，快速推出樓盤并規(guī)避法律風(fēng)險提供服務(wù)：審查由發(fā)展商或中介公司推出的整體登記方案，明確在取得《預(yù)售許可證》前不與任何購房者簽定任何涉及房屋具體交易內(nèi)容的書面合同、協(xié)議，并提供登記期間現(xiàn)場法律咨詢服務(wù)。核心要點：在已取得《預(yù)售許可證》的前提下如何保證認(rèn)購階段的順利進(jìn)行。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定《認(rèn)購書》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，細(xì)化購房者責(zé)任，將杜絕可能引起日后糾紛的條款細(xì)化；②、根據(jù)需要制作相關(guān)的通知、表格等法律文件；③、認(rèn)購期間提供現(xiàn)場法律咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)項目的預(yù)售預(yù)售，主要指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽署買賣合同等行為。核心要點：如何保障開發(fā)商的應(yīng)有權(quán)益。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定《房地產(chǎn)買賣合同》附表內(nèi)容，細(xì)化買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，尤其細(xì)化在現(xiàn)實操作中容易引起糾紛、爭議、誤解的交付、辦證通知方式，公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)，開發(fā)商責(zé)任履行的集中、提前等問題；②、起草、修改、審定《房地產(chǎn)租賃合同》及其附件，細(xì)化租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。③、提供預(yù)售簽約的現(xiàn)場法律咨詢服務(wù)。核心要點：如何避免購房者對附加條款持有異議而導(dǎo)致買賣合同不能簽署。提供服務(wù)：①、完全按照法律、法規(guī)規(guī)定及參考開發(fā)商的認(rèn)識擬定附加條款，在購房者簽定《認(rèn)購書》時就提前展示買賣合同的全部內(nèi)容，并應(yīng)設(shè)立購房者對買賣合同無異議的承諾條款；②、對個別特殊購房者經(jīng)開發(fā)商授權(quán)后可以協(xié)商合同附加內(nèi)容。核心要點：如何應(yīng)對可能的維權(quán)事件提供服務(wù)：①、督促開發(fā)商準(zhǔn)備所有與在售樓盤相關(guān)的文件、合同，向購房者提供資料及備查、復(fù)印服務(wù)，會同開發(fā)商向購房者做好相關(guān)解釋工作，使他們了解所想知道的必要信息；②、會同工程等其他專業(yè)技術(shù)人員與購房者互動溝通，向購房者講解建筑工程等相關(guān)專業(yè)問題，消除購房者對在售樓盤及相關(guān)問題的所有誤會；③、與相關(guān)部門保持聯(lián)系，會同開發(fā)商處理突發(fā)事件。房地產(chǎn)項目的交付交付，是指開發(fā)商在取得交付證明文件后按照合同約定的條件，向購房者交付房屋的行為。這一環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)交易中最重要也是最不易把握的一環(huán)。核心要點：如何避免遲延交付提供服務(wù)：①、督促開發(fā)商事先取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》（回執(zhí)），并在合同約定時間內(nèi)，以合同約定的方式向購房者逐戶發(fā)出書面入伙通知；②、將《建設(shè)工程竣工驗收備案表》（回執(zhí)）及相關(guān)文件張貼展示在入伙現(xiàn)場。核心要點：如何避免出現(xiàn)意外事件提供服務(wù)：①、參與開發(fā)商交付使用前的準(zhǔn)備工作，主要控制所有政府規(guī)定與合同約定的法律文件和相關(guān)資料的現(xiàn)場公開展示；②、會同工程、物管、客服等專業(yè)技術(shù)人員向購房者現(xiàn)場做好相關(guān)問題的解釋、溝通工作；③、會同開發(fā)商處理團(tuán)隊咨詢或維權(quán)事件；④、會同開發(fā)商處理個別購房者的投訴；⑤、與相關(guān)部門保持聯(lián)系，協(xié)助開發(fā)商處理個別意外事件。房地產(chǎn)項目的辦證辦證，指開發(fā)商在約定時間為購房者辦理房地產(chǎn)證，這一環(huán)節(jié)也是近年來最易出問題的一環(huán)。核心問題：如何避免遲延辦證的情形出現(xiàn)提供服務(wù)：①、督促開發(fā)商按照法律規(guī)定及合同約定做好合同備案、初始登記等辦證前置條件事務(wù)；②、督促開發(fā)商在合同約定的時間內(nèi)以合同約定的方式向購房者逐戶發(fā)出《辦理房地產(chǎn)證通知》；③、督促開發(fā)商或會同按揭銀行集中(也可安排在入伙當(dāng)天)和現(xiàn)場收取購房者的辦證資料、稅費與按揭銀行履行相關(guān)手續(xù)；④、督促開發(fā)商盡早向產(chǎn)權(quán)登記部門遞交辦證申請資料；⑤、督促開發(fā)商適時向購房者發(fā)出已辦好的《房地產(chǎn)證》原件（一次性付款）或復(fù)印件（按揭付款）。房地產(chǎn)項目的客服客服，即客戶服務(wù)。有眼光的開發(fā)商已將客戶服務(wù)上升到戰(zhàn)略地位。近年