【正文】 《房地產(chǎn)租賃合同》及其附件，細(xì)化租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)營部分，可能涉及的項(xiàng)目類型包括普通住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、寫字樓以及教育、衛(wèi)生、文化、體育等配套設(shè)施，但是，只要是可以銷售的，該部分涉及的法律法規(guī)、規(guī)章政策基本上是一致的。 由于貴司的該項(xiàng)目投資超常巨大、復(fù)雜，因此，建設(shè)施工項(xiàng)目的發(fā)包承包以及建設(shè)工程貨物的采購基本上都要經(jīng)過招投標(biāo)程序。比如，是否可將三亞市人民政府轄內(nèi)的其他大型工程、房地產(chǎn)項(xiàng)目、輪船等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)經(jīng)評估后作為擔(dān)保物，向貴司提供巨額投資的收益擔(dān)保，或者將該項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)或其他地方的如港口、碼頭的經(jīng)營權(quán)，海上貨運(yùn)、海上旅游及其線路專營權(quán)等等，作為貴司巨額投資收益的擔(dān)保，使得貴司的投資開發(fā)行為一旦遇到法律、政策、經(jīng)濟(jì)和社會風(fēng)險(xiǎn)（不可抗力除外）時，有所補(bǔ)救。而拆遷申請書必須提交的附件包括：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、拆遷安置資金的證明。一、 土地開發(fā)部分 三亞市人民政府的土地征用審批權(quán)限法律規(guī)定：依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的，均需國務(wù)院批準(zhǔn)?！　∨馁u，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、設(shè)立招投標(biāo)管理辦公室由專門機(jī)構(gòu)、專門人員負(fù)責(zé)招投標(biāo)的具體事項(xiàng)，對建設(shè)工程項(xiàng)目是否依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)的具體操作流程等等由該部門具體負(fù)責(zé)，做到責(zé)任明確、分工細(xì)致；思路二、由專業(yè)律師參與對招投標(biāo)活動的監(jiān)督指導(dǎo)保證整個招投標(biāo)活動符合法律規(guī)定，避免該招投標(biāo)的未招投標(biāo)，招投標(biāo)過程合法有效，避免中標(biāo)無效的情形出現(xiàn)，杜絕法律糾紛的出現(xiàn)。思路三、后期設(shè)立自己的物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)行質(zhì)量維修項(xiàng)目開發(fā)完成后，必須要有良好的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，確保開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。提供服務(wù)：審核售樓現(xiàn)場、樣板房和其他開放空間內(nèi)所展示的法律文件、圖片文字、沙盤模型、標(biāo)牌展板和其他設(shè)施的合法性、合理性，幫助開發(fā)商履行預(yù)先告知義務(wù)，發(fā)現(xiàn)和完善可能引起糾紛、爭議和誤解的內(nèi)容。核心要點(diǎn)：如何避免遲延交付提供服務(wù)：①、督促開發(fā)商事先取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》（回執(zhí)），并在合同約定時間內(nèi)，以合同約定的方式向購房者逐戶發(fā)出書面入伙通知；②、將《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》（回執(zhí)）及相關(guān)文件張貼展示在入伙現(xiàn)場。①、律師參與客戶投訴的全過程，提供以樹立品牌為主導(dǎo)思想的法律幫助； 物管公司違約導(dǎo)致業(yè)主損害必須賠償這樣在客觀上簡化了物業(yè)從開發(fā)到移交后的物業(yè)管理的程序，省卻了繁瑣且難以實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié)，杜絕了政府主管部門可能的腐敗產(chǎn)生，理順了業(yè)主與物管公司的合同關(guān)系。這一事件折射出的啟示是：任何規(guī)劃都應(yīng)以人為本，營造出符合人們生活生產(chǎn)要求的環(huán)境，否則，必然遭到人們的反對，最后需付出慘重的代價(jià)。 計(jì)費(fèi)依據(jù)1) 《廣東省律師服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》 采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的計(jì)價(jià)方式，雙方約定的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得高于訴訟或申請執(zhí)行總額的30％。律師事務(wù)所收取律師服務(wù)費(fèi)，必須使用稅務(wù)部門規(guī)定的合法票據(jù)。不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；自立名目亂收費(fèi)的；在收費(fèi)過程中弄虛作假欺詐、哄騙委托人的；其他違反本辦法的價(jià)格違法行為。　　第五條 訴訟仲裁、復(fù)議類業(yè)務(wù)，記入收費(fèi)的工作時間包括：　　律師向委托人了解案情，包括聽取委托人的案情介紹；聽取委托人對辦理案件的要求；依法對當(dāng)事人的相關(guān)問題做出解答以及和當(dāng)事人研究、交換對案件的看法，即所有必要的調(diào)查了解過程?！　〉谑粭l 律師所屬的律師事務(wù)所負(fù)責(zé)確定某個律師采用計(jì)時收費(fèi)時所屬的價(jià)格區(qū)間和價(jià)格水平，該標(biāo)準(zhǔn)在一年內(nèi)不得變動，經(jīng)律師協(xié)會備案并進(jìn)行公示?！　〉谑鶙l 本規(guī)則于2004年11月5日經(jīng)廣東省律師協(xié)會理事會通過，報(bào)廣東省物價(jià)局、廣東省司法廳核準(zhǔn)后執(zhí)行。　　第八條 計(jì)時收費(fèi)以承辦律師實(shí)際工作時間為準(zhǔn)。　　第二條 本規(guī)則適用于在廣東省登記設(shè)立的律師事務(wù)所或分所的全部法律服務(wù)。因律師事務(wù)所和委托人共同過錯或委托人的要求超出合理范圍而終止委托關(guān)系的，律師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)根據(jù)承辦該項(xiàng)法律事務(wù)的實(shí)際支出進(jìn)行相應(yīng)的扣除，余額部分退還委托人。第八條 計(jì)件收費(fèi)是指以每一委托事項(xiàng)為基本單位，按規(guī)定的數(shù)額或在規(guī)定的范圍、幅度、限額內(nèi)具體商定收取律師服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)方式。第四條 律師服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循公開、公正、誠實(shí)信用及公平競爭、自愿有償、委托人付費(fèi)的原則。B、 計(jì)時式按小時：平時工作時間內(nèi)3000元/小時，平時工作時間外6000元/小時，法定節(jié)假日9000元/小時； 計(jì)時式計(jì)費(fèi)，可以按月結(jié)算按月支付，也可以按每滿40個小時結(jié)算支付一次；2） 訴訟部分訴訟部分包含各類訴訟、仲裁、聽證、復(fù)議案件的一審、二審、重申、再審、執(zhí)行。 五、 總體規(guī)劃部分由于該項(xiàng)目的總體規(guī)劃不可避免地涉及到了紅線范圍內(nèi)的土地、湖泊、山體、河流、林木、道路、高速公路、現(xiàn)有廠房、住宅、碼頭、電廠等等復(fù)雜內(nèi)容，而總體規(guī)劃有對未來貴司及產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)益息息相關(guān)，因此，不能忽視總體規(guī)劃的長遠(yuǎn)影響。 有關(guān)公用設(shè)施專用基金的收取、管理、使用，應(yīng)當(dāng)說《深圳物管條例》的初衷可能是好的，但自該條例頒布至今，有幾個開發(fā)商照此執(zhí)行了？政府為何要插手社區(qū)資金監(jiān)管事務(wù)？公用設(shè)施本來就屬政府規(guī)劃的內(nèi)容和要求，為什么要用開發(fā)商繳納的公用設(shè)施專用基金來買本應(yīng)就屬于全體業(yè)主所有的公用設(shè)施? 前期的物業(yè)管理對已入住的業(yè)主來說非常重要，因?yàn)檫@時業(yè)主大會及業(yè)主委員會因業(yè)主人數(shù)原因尚未成立或不能依法行使權(quán)力，那么這就需要開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的一系列責(zé)任。物業(yè)管理立法的指導(dǎo)思想發(fā)生重大變化有眼光的開發(fā)商已將客戶服務(wù)上升到戰(zhàn)略地位。提供服務(wù)：①、完全按照法律、法規(guī)規(guī)定及參考開發(fā)商的認(rèn)識擬定附加條款，在購房者簽定《認(rèn)購書》時就提前展示買賣合同的全部內(nèi)容，并應(yīng)設(shè)立購房者對買賣合同無異議的承諾條款；②、對個別特殊購房者經(jīng)開發(fā)商授權(quán)后可以協(xié)商合同附加內(nèi)容。這一階段，開發(fā)商將可能與廣告策劃公司、中介經(jīng)紀(jì)公司發(fā)生委托代理合同關(guān)系，同時也將涉及由發(fā)展商自行操作的售樓處、樣板房等相關(guān)法律問題。法律風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)工程整個過程中有兩大特點(diǎn)：一個是技術(shù)性規(guī)范要求特別多，一個是技術(shù)性規(guī)范的文件特別多。可以向信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚、從事相關(guān)業(yè)務(wù)的國際性保險(xiǎn)公司咨詢后確定。風(fēng)險(xiǎn)三、拆遷安置主體和管理主體法律關(guān)系的調(diào)整按照通常規(guī)律，拆遷安置工作一般都是由開發(fā)建設(shè)方即貴司負(fù)責(zé)，但該項(xiàng)目是由甲方即三亞市人民政府負(fù)責(zé)和組織，那么，作為拆遷安置管理部門的三亞市人民政府，必須委托取得拆遷安置許可證的開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行拆遷安置工作，而貴司作為該項(xiàng)目的投資開發(fā)主體，須提供一系列建設(shè)項(xiàng)目及用地批準(zhǔn)文件，幾方關(guān)系需積極、有效、及時協(xié)調(diào)。以下內(nèi)容僅對我們目前掌握和了解的政策法規(guī)和信息資料負(fù)責(zé)，不作為貴司未來決策的依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)防范：首先，應(yīng)當(dāng)促請三亞市人民政府在約定的時間表內(nèi)完成建設(shè)項(xiàng)目、用地審批工作和其他必要的審批工作，保證拆遷安置許可證盡快獲得；其次，參與拆遷安置方案的編制和實(shí)施，或者拆遷安置方案須經(jīng)貴司同意后方可實(shí)施——而不僅是告知，控制拆遷安置成本，確保貴司未來的投資收益分配；再次，積極協(xié)調(diào)貴司與三亞市人民政府及其委托的拆遷安置單位的關(guān)系，理順三方在拆遷安置工作中的權(quán)利義務(wù)，提高工作效率，避免拆遷安置環(huán)節(jié)出現(xiàn)意外。如有必要，貴我雙方合作關(guān)系確定后，我方也可代為咨詢及制定投保方案（保險(xiǎn)方案的制定及保險(xiǎn)索賠已成為國際化律師的一個熱門專業(yè)）。如果勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的任何一環(huán)出現(xiàn)不符合技術(shù)規(guī)范或者缺少必需的技術(shù)性規(guī)范文件的情況發(fā)生，整個工程就可能無法繼續(xù)進(jìn)行下去或者將來無法通過竣工驗(yàn)收及交付使用。核心要點(diǎn)：細(xì)化廣告策劃公司、中介經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利、義務(wù)，防止日后發(fā)生糾紛。核心要點(diǎn)：如何應(yīng)對可能的維權(quán)事件提供服務(wù)：①、督促開發(fā)商準(zhǔn)備所有與在售樓盤相關(guān)的文件、合同，向購房者提供資料及備查、復(fù)印服務(wù)，會同開發(fā)商向購房者做好相關(guān)解釋工作，使他們了解所想知道的必要信息；②、會同工程等其他專業(yè)技術(shù)人員與購房者互動溝通，向購房者講解建筑工程等相關(guān)專業(yè)問題，消除購房者對在售樓盤及相關(guān)問題的所有誤會；③、與相關(guān)部門保持聯(lián)系，會同開發(fā)商處理突發(fā)事件。近年來，我們首創(chuàng)了客服內(nèi)容中的法律服務(wù)，收到了明顯的良好效果。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日起正式實(shí)施。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》對住宅小區(qū)，要求開發(fā)商必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，另外，一個非常重要的突破就是，業(yè)主大會如果在前期兩年內(nèi)成立并選聘了新的物業(yè)管理公司，則業(yè)主委員會與新的物管公司簽署的物業(yè)管理合同的法律效力優(yōu)于原先的物業(yè)管理合同，賦予了業(yè)主大會可依法定程序終止原合同的權(quán)利。 這種蹩腳的設(shè)計(jì)直接造成，第一，開發(fā)商普遍有抵觸情緒，難以落實(shí)；第二，政府主管部門監(jiān)管資金，容易產(chǎn)生腐?。坏谌?，業(yè)主本應(yīng)擁有對公用設(shè)施、公共用房的所有權(quán)，但這種權(quán)利往往被開發(fā)商和物管公司肆意侵害。 總體規(guī)劃的合理性 總體規(guī)劃的合理性主要體現(xiàn)在規(guī)劃必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，必須符合地理、環(huán)境的要求，還要符合人們的生活生產(chǎn)的要求?？紤]到訴訟部分需要律師具備極強(qiáng)的代理經(jīng)驗(yàn)、清醒的證據(jù)意識、清楚的訴訟程序和一定的人際關(guān)系，將對律師訴訟等案件代理綜合能力的嚴(yán)格檢驗(yàn)，以及未來可能的訴訟案件的事實(shí)復(fù)雜性、證據(jù)龐雜性、程序的多級型、標(biāo)的巨大性等因素，以及按照相關(guān)規(guī)定及律師行業(yè)的慣例，訴訟等案件的代理另行計(jì)費(fèi)。不得包攬?jiān)V訟或以不正當(dāng)方式招攬業(yè)務(wù)；不得以各種名義向委托人提供回扣或向中介人支付介紹費(fèi)。協(xié)商收費(fèi)適用于除本辦法第八條規(guī)定之外的各類非訴訟法律事務(wù)，如解答法律咨詢、代擬或?qū)彶樾薷母鞣N法律文書、參加項(xiàng)目