【正文】 核心問題：核心要點：如何避免購房者對附加條款持有異議而導(dǎo)致買賣合同不能簽署。如何正確、穩(wěn)健操作認(rèn)購環(huán)節(jié)，對整個項目的推介、銷售至關(guān)重要。房地產(chǎn)項目的推介推介，主要指項目開盤前的廣告宣傳、形象包裝和其他相關(guān)的前期準(zhǔn)備工作。法律風(fēng)險 由于承包人具有工程價款的優(yōu)先受償權(quán)，以及交付全部或大部分房款的受買人具有特別受償權(quán)，那么，如果作為發(fā)包人的貴司不能按照約定支付工程價款，承包人或受買人有可能行使優(yōu)先受償權(quán)或特別受償權(quán)，這樣，除了會迫使貴司按期付款外，如果相關(guān)項目存在抵押貸款，則銀行的抵押受償權(quán)則會被排除，銀行可能會采取保全貴司其他財產(chǎn)（包括但不限于賬號、資金、物業(yè)和權(quán)益等）的措施。 建設(shè)工程質(zhì)量管理法律規(guī)定：A、 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，國家有關(guān)法律法規(guī)均予以了明確規(guī)定；B、 國家法律還對建設(shè)工程質(zhì)量保修、維修做出了明確規(guī)定；C、 在政府職能部門的行政監(jiān)督管理方面也有明確的法律規(guī)定。法律風(fēng)險：從以上規(guī)定可以看出：無論是發(fā)包方還是承包方，在具備一定條件下均可解決建筑工程施工合同，那么，合同的解除將對貴司的在建工程產(chǎn)生直接的停工甚至爛尾的影響。這種做法符合國際慣例和商業(yè)規(guī)則，相對擔(dān)保形式簡便易行、更具操作性，效果良好。風(fēng)險防范：思路一、要求三亞市人民政府“量身定做”招標(biāo)方案或交易條件為了降低和消除招標(biāo)和掛牌的法律風(fēng)險，通過合法方式和途徑順利受讓和轉(zhuǎn)讓該項目紅線范圍內(nèi)的不同性質(zhì)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與三亞市人民政府密切溝通，要求按照貴司的條件制定招標(biāo)方案或交易條件，基本上可以排除其他競爭者參與競爭或者其他競爭者明顯處于劣勢；思路二、爭取各種優(yōu)惠政策在地價方面，可以要求三亞市人民政府給予較低的土地出讓金和市政設(shè)施配套費繳費標(biāo)準(zhǔn)，可以爭取其他各種稅費優(yōu)惠政策；對于文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育設(shè)施場所所占用的具有公益性質(zhì)的建設(shè)用地，還可以爭取減免地價政策，并爭取對這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)；（行政管理權(quán)可能屬于當(dāng)?shù)卣?，但?jīng)營管理權(quán)也可爭取收歸貴司）思路三、對于起步投資項目的用地按照合作框架協(xié)議約定采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，并在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同中爭取較優(yōu)惠的條件，但應(yīng)促請三亞市人民政府確保協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式合乎國家及地方法律、法規(guī)政策的規(guī)定。風(fēng)險二、拆遷安置方案成本的潛在影響根據(jù)雙方合作框架協(xié)議的約定，拆遷安置由三亞市人民政府即甲方組織和負(fù)責(zé)，但是，拆遷安置成本會潛在影響雙方在未來投資收益分配的比例，進(jìn)而影響貴司的未來收益。這樣，三亞市人民政府在土地征用方面是沒有審批權(quán)的，只有在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以行使批準(zhǔn)權(quán)。 “三亞創(chuàng)意新城”投資開發(fā)項目前瞻性總體法律分析報告 廣東廣和律師事務(wù)所合伙人 蘭天律師深圳市中興國際投資有限公司：受貴司的邀請，基于我們對“三亞創(chuàng)意新城”投資開發(fā)項目（下稱該項目）的興趣和信心，以及該項目法律事務(wù)的復(fù)雜性、綜合性、長期性和挑戰(zhàn)性，我們試圖依照現(xiàn)行國家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，結(jié)合該項目合作框架協(xié)議等有關(guān)資料和信息所反映客觀情況，就其法律事務(wù)的內(nèi)容、風(fēng)險和解決方案做以專業(yè)的研究和匯報，以期保障貴司的合法權(quán)益和應(yīng)有利益，使該項目按照既定規(guī)劃和預(yù)期順利進(jìn)行。思路二、從貴司法律風(fēng)險防范上入手首先，在雙方的合作合同中，明確約定土地征用審批工作的申請義務(wù)屬于三亞市人民政府，設(shè)立土地征用申請進(jìn)程時間表，設(shè)置違反合同約定的違約責(zé)任。 土地使用權(quán)的受讓與轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定：按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及國土資源部令第11號規(guī)定，現(xiàn)行的土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌。法律風(fēng)險：由于貴司需墊付合作項目土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)甲方不足的部分資金、在甲方需要的情況下墊付征地、拆遷安置資金、墊付規(guī)劃費用，貴司還需對后期的建設(shè)項目投入資金，因此，總的出資額相當(dāng)龐大。二、 項目建設(shè)部分 建設(shè)工程施工合同A、 合同無效的法律風(fēng)險法律規(guī)定：最高法院發(fā)釋[2004]4號明確規(guī)定以下三種情況合同無效：承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；建設(shè)工程必須進(jìn)行招投標(biāo)而未進(jìn)行招投標(biāo)或者中標(biāo)無效的。首當(dāng)其沖要對施工期間的各類合同協(xié)議、會議紀(jì)要、各種簽證進(jìn)行登記存檔、審查和管理，這也是唯一能夠有效防止日后產(chǎn)生糾紛、陷入被動的方法，而且這也是律師在建筑施工期間的工作重點之一。風(fēng)險防范：思路一、可以設(shè)立工程監(jiān)理公司，對在建項目進(jìn)行嚴(yán)格管理 目前中海地產(chǎn)就采取了這種模式，即避免了外面的監(jiān)理公司與承包商串通和責(zé)任的問題，又便于管理和長期打造一支口碑良好的監(jiān)理隊伍。思路三、嚴(yán)格把握承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，受買人的特別受償權(quán)適用《民法通則》關(guān)于2年的訴訟時效，一旦超過才期限，法律不再支持。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定與廣告策劃公司的《委托代理合同》，細(xì)化廣告制作、發(fā)布方案，細(xì)化廣告費的結(jié)算方案；②、起草、修改、審定與中介經(jīng)紀(jì)公司的《委托代理合同》，細(xì)化中介經(jīng)紀(jì)公司銷售方案、結(jié)算方案及人員管理制度，審核現(xiàn)場統(tǒng)一說詞，對現(xiàn)場銷售人員進(jìn)行法律培訓(xùn)。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定《認(rèn)購書》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，細(xì)化購房者責(zé)任，將杜絕可能引起日后糾紛的條款細(xì)化；②、根據(jù)需要制作相關(guān)的通知、表格等法律文件；③、認(rèn)購期間提供現(xiàn)場法律咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)項目的交付交付，是指開發(fā)商在取得交付證明文件后按照合同約定的條件，向購房者交付房屋的行為。①、督促開發(fā)商按照法律規(guī)定及合同約定做好合同備案、初始登記等辦證前置條件事務(wù)；核心要點：①、會同客服及其他相關(guān)部門，提前介入投訴及維權(quán)的全過程；在第一章的“總則”中體現(xiàn)了嶄新的立法思想：突出了業(yè)主和物管企業(yè)是該行政法規(guī)調(diào)整的主要對象；重點突出物業(yè)管理的核心是業(yè)主通過物業(yè)管理合同約束物管企業(yè)進(jìn)行一系列物業(yè)管理行為；提倡業(yè)主通過“三公”原則，依靠市場競爭機(jī)制選擇物管企業(yè)；規(guī)定了管理部門對物業(yè)管理的監(jiān)督、管理職能。 《物業(yè)管理條例》把業(yè)主委員會界定為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 對其權(quán)利部分的規(guī)定，要比《深圳物管條例》小得多，比如：并沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；并未規(guī)定業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂、變更和解除委托管理合同。 《物業(yè)管理條例》強(qiáng)調(diào)了物管公司必須恪守物業(yè)管理合同，如果未能履行物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》對業(yè)主的法律責(zé)任并沒有具體規(guī)定，只說業(yè)主不交管理費物管公司可向法院起訴，也就是將業(yè)主的行為規(guī)范在合同約束的范圍內(nèi)。比如，深圳的豐澤湖山莊維權(quán)事件，由于政府規(guī)劃的南平快速干道要穿過該山莊旁邊，必然會破壞豐澤湖的自然環(huán)境，并對該山莊的環(huán)境造成必然的、綜合的、長期的影響。六、 計費標(biāo)準(zhǔn)和計費依據(jù)部分 計費標(biāo)準(zhǔn)1） 非訴部分非訴訟部分包括除各類訴訟、仲裁、聽證、復(fù)議案件以外的全部日常法律事務(wù)。訴訟部分的收費可參照《廣東省律師服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。第五條 律師事務(wù)所確定律師服務(wù)費的具體標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)考慮下列因素：本律師事務(wù)所日常經(jīng)營活動的成本支出；辦理委托事項所需律師人數(shù)和承辦律師的業(yè)務(wù)能力；辦理委托事項所需工作時間；辦理委托事項的難易程度；辦理委托事項可能承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任；所在地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和委托人的承受能力。對于涉及財產(chǎn)關(guān)系的民商案件，應(yīng)委托人的要求，可以采取風(fēng)險收費的計價方式。省律師協(xié)會可以制定協(xié)商收費的計價指引供律師事務(wù)所與委托人參照執(zhí)行，并報省物價局、司法廳備案。第十四條 律師服務(wù)費和預(yù)收辦案費由律師事務(wù)所統(tǒng)一收取。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)或?qū)€別確有困難的委托人，律師事務(wù)所可以適當(dāng)減收或緩收律師服務(wù)費，但不得任意以明顯低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的收費吸引委托人，進(jìn)行不正當(dāng)競爭。民事、商事、行政訴訟：（1）不涉及財產(chǎn)：3000－20000元（2）涉及財產(chǎn)：在收取基礎(chǔ)費用1000－8000元的基礎(chǔ)上再按其爭議標(biāo)的額分段按比例累加計算收取：5萬元（含5萬元）以下：免加收5萬－10萬元（含10萬元）：6％10萬－50萬元（含50萬元）：5％50萬－100萬元（含100萬元）：4％100萬－500萬元（含500萬元）：3％500萬－1000萬元（含1000萬元）：2％1000萬－5000萬元（含5000萬元）：1％5000萬元以上：％（三）上下浮動幅度：20％說明：（1）上列各項收費標(biāo)準(zhǔn)和比例是辦理訴訟案件一個審級或仲裁案件的收費標(biāo)準(zhǔn)?！　〉谌龡l 計時收費是律師事務(wù)所根據(jù)其提供法律服務(wù)耗費的工作時間，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按確定的每小時收費標(biāo)準(zhǔn)向委托人收取律師服務(wù)費的收費方式?！　⑴c案件的調(diào)解和談判?！　〉诰艞l 計時收費標(biāo)準(zhǔn)，在200～3000元/小時的范圍內(nèi)（可上下浮動20%），分為以下十個檔次：　　200～300元/小時　　300～400元/小時　　400～500元/小時　　500～600元/小時　　　　600～800元/小時　　800～1000元/小時　　1000～1500元/小時　　1500～2000元/小時　　2000～2500元/小時　　2500～3000元/小時　　各律師事務(wù)所應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及律師的執(zhí)業(yè)年限、業(yè)務(wù)能力、社會信譽(yù)等具體情況選擇本事務(wù)所的計時收費標(biāo)準(zhǔn)，并報所在地的市律師協(xié)會備案?！　÷蓭熮k結(jié)法律事務(wù)后，應(yīng)填寫《律師工作時間清單》，并連同該法律事務(wù)的業(yè)務(wù)檔案，報律師事務(wù)所審核。 43 / 43