【正文】 核心問(wèn)題：核心要點(diǎn)：如何避免購(gòu)房者對(duì)附加條款持有異議而導(dǎo)致買賣合同不能簽署。如何正確、穩(wěn)健操作認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的推介、銷售至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目的推介推介，主要指項(xiàng)目開(kāi)盤前的廣告宣傳、形象包裝和其他相關(guān)的前期準(zhǔn)備工作。法律風(fēng)險(xiǎn) 由于承包人具有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，以及交付全部或大部分房款的受買人具有特別受償權(quán)，那么，如果作為發(fā)包人的貴司不能按照約定支付工程價(jià)款，承包人或受買人有可能行使優(yōu)先受償權(quán)或特別受償權(quán)，這樣，除了會(huì)迫使貴司按期付款外，如果相關(guān)項(xiàng)目存在抵押貸款，則銀行的抵押受償權(quán)則會(huì)被排除，銀行可能會(huì)采取保全貴司其他財(cái)產(chǎn)（包括但不限于賬號(hào)、資金、物業(yè)和權(quán)益等）的措施。 建設(shè)工程質(zhì)量管理法律規(guī)定：A、 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)均予以了明確規(guī)定；B、 國(guó)家法律還對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修、維修做出了明確規(guī)定；C、 在政府職能部門的行政監(jiān)督管理方面也有明確的法律規(guī)定。法律風(fēng)險(xiǎn)：從以上規(guī)定可以看出：無(wú)論是發(fā)包方還是承包方，在具備一定條件下均可解決建筑工程施工合同，那么，合同的解除將對(duì)貴司的在建工程產(chǎn)生直接的停工甚至爛尾的影響。這種做法符合國(guó)際慣例和商業(yè)規(guī)則，相對(duì)擔(dān)保形式簡(jiǎn)便易行、更具操作性，效果良好。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、要求三亞市人民政府“量身定做”招標(biāo)方案或交易條件為了降低和消除招標(biāo)和掛牌的法律風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合法方式和途徑順利受讓和轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的不同性質(zhì)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與三亞市人民政府密切溝通，要求按照貴司的條件制定招標(biāo)方案或交易條件，基本上可以排除其他競(jìng)爭(zhēng)者參與競(jìng)爭(zhēng)或者其他競(jìng)爭(zhēng)者明顯處于劣勢(shì)；思路二、爭(zhēng)取各種優(yōu)惠政策在地價(jià)方面，可以要求三亞市人民政府給予較低的土地出讓金和市政設(shè)施配套費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以爭(zhēng)取其他各種稅費(fèi)優(yōu)惠政策；對(duì)于文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育設(shè)施場(chǎng)所所占用的具有公益性質(zhì)的建設(shè)用地，還可以爭(zhēng)取減免地價(jià)政策，并爭(zhēng)取對(duì)這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)；（行政管理權(quán)可能屬于當(dāng)?shù)卣?，但?jīng)營(yíng)管理權(quán)也可爭(zhēng)取收歸貴司）思路三、對(duì)于起步投資項(xiàng)目的用地按照合作框架協(xié)議約定采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，并在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同中爭(zhēng)取較優(yōu)惠的條件，但應(yīng)促請(qǐng)三亞市人民政府確保協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式合乎國(guó)家及地方法律、法規(guī)政策的規(guī)定。風(fēng)險(xiǎn)二、拆遷安置方案成本的潛在影響根據(jù)雙方合作框架協(xié)議的約定，拆遷安置由三亞市人民政府即甲方組織和負(fù)責(zé)，但是，拆遷安置成本會(huì)潛在影響雙方在未來(lái)投資收益分配的比例，進(jìn)而影響貴司的未來(lái)收益。這樣，三亞市人民政府在土地征用方面是沒(méi)有審批權(quán)的，只有在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以行使批準(zhǔn)權(quán)。 “三亞創(chuàng)意新城”投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前瞻性總體法律分析報(bào)告 廣東廣和律師事務(wù)所合伙人 蘭天律師深圳市中興國(guó)際投資有限公司：受貴司的邀請(qǐng)，基于我們對(duì)“三亞創(chuàng)意新城”投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（下稱該項(xiàng)目）的興趣和信心，以及該項(xiàng)目法律事務(wù)的復(fù)雜性、綜合性、長(zhǎng)期性和挑戰(zhàn)性，我們?cè)噲D依照現(xiàn)行國(guó)家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)、規(guī)章和政策的規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目合作框架協(xié)議等有關(guān)資料和信息所反映客觀情況，就其法律事務(wù)的內(nèi)容、風(fēng)險(xiǎn)和解決方案做以專業(yè)的研究和匯報(bào)，以期保障貴司的合法權(quán)益和應(yīng)有利益，使該項(xiàng)目按照既定規(guī)劃和預(yù)期順利進(jìn)行。思路二、從貴司法律風(fēng)險(xiǎn)防范上入手首先，在雙方的合作合同中，明確約定土地征用審批工作的申請(qǐng)義務(wù)屬于三亞市人民政府，設(shè)立土地征用申請(qǐng)進(jìn)程時(shí)間表，設(shè)置違反合同約定的違約責(zé)任。 土地使用權(quán)的受讓與轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定：按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及國(guó)土資源部令第11號(hào)規(guī)定，現(xiàn)行的土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌。法律風(fēng)險(xiǎn)：由于貴司需墊付合作項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)甲方不足的部分資金、在甲方需要的情況下墊付征地、拆遷安置資金、墊付規(guī)劃費(fèi)用，貴司還需對(duì)后期的建設(shè)項(xiàng)目投入資金，因此，總的出資額相當(dāng)龐大。二、 項(xiàng)目建設(shè)部分 建設(shè)工程施工合同A、 合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)定：最高法院發(fā)釋[2004]4號(hào)明確規(guī)定以下三種情況合同無(wú)效：承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；建設(shè)工程必須進(jìn)行招投標(biāo)而未進(jìn)行招投標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。首當(dāng)其沖要對(duì)施工期間的各類合同協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、各種簽證進(jìn)行登記存檔、審查和管理，這也是唯一能夠有效防止日后產(chǎn)生糾紛、陷入被動(dòng)的方法，而且這也是律師在建筑施工期間的工作重點(diǎn)之一。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、可以設(shè)立工程監(jiān)理公司，對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理 目前中海地產(chǎn)就采取了這種模式，即避免了外面的監(jiān)理公司與承包商串通和責(zé)任的問(wèn)題，又便于管理和長(zhǎng)期打造一支口碑良好的監(jiān)理隊(duì)伍。思路三、嚴(yán)格把握承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，受買人的特別受償權(quán)適用《民法通則》關(guān)于2年的訴訟時(shí)效，一旦超過(guò)才期限，法律不再支持。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定與廣告策劃公司的《委托代理合同》，細(xì)化廣告制作、發(fā)布方案，細(xì)化廣告費(fèi)的結(jié)算方案；②、起草、修改、審定與中介經(jīng)紀(jì)公司的《委托代理合同》，細(xì)化中介經(jīng)紀(jì)公司銷售方案、結(jié)算方案及人員管理制度，審核現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一說(shuō)詞，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員進(jìn)行法律培訓(xùn)。提供服務(wù)：①、起草、修改、審定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，細(xì)化購(gòu)房者責(zé)任，將杜絕可能引起日后糾紛的條款細(xì)化；②、根據(jù)需要制作相關(guān)的通知、表格等法律文件；③、認(rèn)購(gòu)期間提供現(xiàn)場(chǎng)法律咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付交付，是指開(kāi)發(fā)商在取得交付證明文件后按照合同約定的條件，向購(gòu)房者交付房屋的行為。①、督促開(kāi)發(fā)商按照法律規(guī)定及合同約定做好合同備案、初始登記等辦證前置條件事務(wù)；核心要點(diǎn)：①、會(huì)同客服及其他相關(guān)部門，提前介入投訴及維權(quán)的全過(guò)程；在第一章的“總則”中體現(xiàn)了嶄新的立法思想：突出了業(yè)主和物管企業(yè)是該行政法規(guī)調(diào)整的主要對(duì)象；重點(diǎn)突出物業(yè)管理的核心是業(yè)主通過(guò)物業(yè)管理合同約束物管企業(yè)進(jìn)行一系列物業(yè)管理行為；提倡業(yè)主通過(guò)“三公”原則，依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物管企業(yè)；規(guī)定了管理部門對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理職能。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》把業(yè)主委員會(huì)界定為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 對(duì)其權(quán)利部分的規(guī)定，要比《深圳物管條例》小得多，比如：并沒(méi)有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；并未規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂、變更和解除委托管理合同。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》強(qiáng)調(diào)了物管公司必須恪守物業(yè)管理合同，如果未能履行物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主的法律責(zé)任并沒(méi)有具體規(guī)定，只說(shuō)業(yè)主不交管理費(fèi)物管公司可向法院起訴，也就是將業(yè)主的行為規(guī)范在合同約束的范圍內(nèi)。比如，深圳的豐澤湖山莊維權(quán)事件，由于政府規(guī)劃的南平快速干道要穿過(guò)該山莊旁邊，必然會(huì)破壞豐澤湖的自然環(huán)境，并對(duì)該山莊的環(huán)境造成必然的、綜合的、長(zhǎng)期的影響。六、 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)依據(jù)部分 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1） 非訴部分非訴訟部分包括除各類訴訟、仲裁、聽(tīng)證、復(fù)議案件以外的全部日常法律事務(wù)。訴訟部分的收費(fèi)可參照《廣東省律師服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。第五條 律師事務(wù)所確定律師服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)考慮下列因素：本律師事務(wù)所日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本支出；辦理委托事項(xiàng)所需律師人數(shù)和承辦律師的業(yè)務(wù)能力；辦理委托事項(xiàng)所需工作時(shí)間；辦理委托事項(xiàng)的難易程度；辦理委托事項(xiàng)可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任；所在地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和委托人的承受能力。對(duì)于涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民商案件，應(yīng)委托人的要求，可以采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的計(jì)價(jià)方式。省律師協(xié)會(huì)可以制定協(xié)商收費(fèi)的計(jì)價(jià)指引供律師事務(wù)所與委托人參照?qǐng)?zhí)行，并報(bào)省物價(jià)局、司法廳備案。第十四條 律師服務(wù)費(fèi)和預(yù)收辦案費(fèi)由律師事務(wù)所統(tǒng)一收取。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)或?qū)€(gè)別確有困難的委托人，律師事務(wù)所可以適當(dāng)減收或緩收律師服務(wù)費(fèi)，但不得任意以明顯低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)吸引委托人，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。民事、商事、行政訴訟：（1）不涉及財(cái)產(chǎn)：3000－20000元（2）涉及財(cái)產(chǎn)：在收取基礎(chǔ)費(fèi)用1000－8000元的基礎(chǔ)上再按其爭(zhēng)議標(biāo)的額分段按比例累加計(jì)算收?。?萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）以下：免加收5萬(wàn)－10萬(wàn)元（含10萬(wàn)元）：6％10萬(wàn)－50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）：5％50萬(wàn)－100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）：4％100萬(wàn)－500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）：3％500萬(wàn)－1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元）：2％1000萬(wàn)－5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）：1％5000萬(wàn)元以上：％（三）上下浮動(dòng)幅度：20％說(shuō)明：（1）上列各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和比例是辦理訴訟案件一個(gè)審級(jí)或仲裁案件的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。　　第三條 計(jì)時(shí)收費(fèi)是律師事務(wù)所根據(jù)其提供法律服務(wù)耗費(fèi)的工作時(shí)間，在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按確定的每小時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托人收取律師服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式?！　⑴c案件的調(diào)解和談判?！　〉诰艞l 計(jì)時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在200～3000元/小時(shí)的范圍內(nèi)（可上下浮動(dòng)20%），分為以下十個(gè)檔次：　　200～300元/小時(shí)　　300～400元/小時(shí)　　400～500元/小時(shí)　　500～600元/小時(shí)　　　　600～800元/小時(shí)　　800～1000元/小時(shí)　　1000～1500元/小時(shí)　　1500～2000元/小時(shí)　　2000～2500元/小時(shí)　　2500～3000元/小時(shí)　　各律師事務(wù)所應(yīng)根據(jù)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及律師的執(zhí)業(yè)年限、業(yè)務(wù)能力、社會(huì)信譽(yù)等具體情況選擇本事務(wù)所的計(jì)時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)所在地的市律師協(xié)會(huì)備案?！　÷蓭熮k結(jié)法律事務(wù)后，應(yīng)填寫(xiě)《律師工作時(shí)間清單》，并連同該法律事務(wù)的業(yè)務(wù)檔案，報(bào)律師事務(wù)所審核。 43 / 43