【正文】 　　律師辦結(jié)法律事務(wù)后，應(yīng)填寫《律師工作時(shí)間清單》，并連同該法律事務(wù)的業(yè)務(wù)檔案，報(bào)律師事務(wù)所審核?！　⑴c案件的調(diào)解和談判。民事、商事、行政訴訟：（1）不涉及財(cái)產(chǎn)：3000－20000元（2）涉及財(cái)產(chǎn)：在收取基礎(chǔ)費(fèi)用1000－8000元的基礎(chǔ)上再按其爭議標(biāo)的額分段按比例累加計(jì)算收取：5萬元（含5萬元）以下：免加收5萬－10萬元（含10萬元）：6％10萬－50萬元（含50萬元）：5％50萬－100萬元（含100萬元）：4％100萬－500萬元（含500萬元）：3％500萬－1000萬元（含1000萬元）：2％1000萬－5000萬元（含5000萬元）：1％5000萬元以上：％（三）上下浮動(dòng)幅度：20％說明：（1）上列各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和比例是辦理訴訟案件一個(gè)審級或仲裁案件的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)或?qū)€(gè)別確有困難的委托人，律師事務(wù)所可以適當(dāng)減收或緩收律師服務(wù)費(fèi)，但不得任意以明顯低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)吸引委托人，進(jìn)行不正當(dāng)競爭。省律師協(xié)會可以制定協(xié)商收費(fèi)的計(jì)價(jià)指引供律師事務(wù)所與委托人參照執(zhí)行，并報(bào)省物價(jià)局、司法廳備案。所在地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和委托人的承受能力。辦理委托事項(xiàng)的難易程度；辦理委托事項(xiàng)所需律師人數(shù)和承辦律師的業(yè)務(wù)能力；第五條 律師事務(wù)所確定律師服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)考慮下列因素：六、 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)依據(jù)部分 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1） 非訴部分非訴訟部分包括除各類訴訟、仲裁、聽證、復(fù)議案件以外的全部日常法律事務(wù)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主的法律責(zé)任并沒有具體規(guī)定，只說業(yè)主不交管理費(fèi)物管公司可向法院起訴，也就是將業(yè)主的行為規(guī)范在合同約束的范圍內(nèi)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》強(qiáng)調(diào)了物管公司必須恪守物業(yè)管理合同，如果未能履行物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》把業(yè)主委員會界定為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 對其權(quán)利部分的規(guī)定，要比《深圳物管條例》小得多，比如：并沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；并未規(guī)定業(yè)主委員會可以決定聘請物業(yè)管理企業(yè)并與其簽訂、變更和解除委托管理合同。①、會同客服及其他相關(guān)部門，提前介入投訴及維權(quán)的全過程；①、督促開發(fā)商按照法律規(guī)定及合同約定做好合同備案、初始登記等辦證前置條件事務(wù)；提供服務(wù)：①、起草、修改、審定《認(rèn)購書》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，細(xì)化購房者責(zé)任，將杜絕可能引起日后糾紛的條款細(xì)化；②、根據(jù)需要制作相關(guān)的通知、表格等法律文件；③、認(rèn)購期間提供現(xiàn)場法律咨詢服務(wù)。思路三、嚴(yán)格把握承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限承包人優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，受買人的特別受償權(quán)適用《民法通則》關(guān)于2年的訴訟時(shí)效，一旦超過才期限，法律不再支持。首當(dāng)其沖要對施工期間的各類合同協(xié)議、會議紀(jì)要、各種簽證進(jìn)行登記存檔、審查和管理，這也是唯一能夠有效防止日后產(chǎn)生糾紛、陷入被動(dòng)的方法，而且這也是律師在建筑施工期間的工作重點(diǎn)之一。法律風(fēng)險(xiǎn)：由于貴司需墊付合作項(xiàng)目土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)甲方不足的部分資金、在甲方需要的情況下墊付征地、拆遷安置資金、墊付規(guī)劃費(fèi)用，貴司還需對后期的建設(shè)項(xiàng)目投入資金，因此，總的出資額相當(dāng)龐大。思路二、從貴司法律風(fēng)險(xiǎn)防范上入手首先，在雙方的合作合同中，明確約定土地征用審批工作的申請義務(wù)屬于三亞市人民政府，設(shè)立土地征用申請進(jìn)程時(shí)間表，設(shè)置違反合同約定的違約責(zé)任。這樣，三亞市人民政府在土地征用方面是沒有審批權(quán)的，只有在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以行使批準(zhǔn)權(quán)。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、要求三亞市人民政府“量身定做”招標(biāo)方案或交易條件為了降低和消除招標(biāo)和掛牌的法律風(fēng)險(xiǎn)，通過合法方式和途徑順利受讓和轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的不同性質(zhì)的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與三亞市人民政府密切溝通，要求按照貴司的條件制定招標(biāo)方案或交易條件，基本上可以排除其他競爭者參與競爭或者其他競爭者明顯處于劣勢；思路二、爭取各種優(yōu)惠政策在地價(jià)方面，可以要求三亞市人民政府給予較低的土地出讓金和市政設(shè)施配套費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以爭取其他各種稅費(fèi)優(yōu)惠政策；對于文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育設(shè)施場所所占用的具有公益性質(zhì)的建設(shè)用地，還可以爭取減免地價(jià)政策，并爭取對這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)；（行政管理權(quán)可能屬于當(dāng)?shù)卣?，但?jīng)營管理權(quán)也可爭取收歸貴司）思路三、對于起步投資項(xiàng)目的用地按照合作框架協(xié)議約定采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，并在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)約合同中爭取較優(yōu)惠的條件，但應(yīng)促請三亞市人民政府確保協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式合乎國家及地方法律、法規(guī)政策的規(guī)定。法律風(fēng)險(xiǎn)：從以上規(guī)定可以看出：無論是發(fā)包方還是承包方，在具備一定條件下均可解決建筑工程施工合同，那么，合同的解除將對貴司的在建工程產(chǎn)生直接的停工甚至爛尾的影響。法律風(fēng)險(xiǎn) 由于承包人具有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，以及交付全部或大部分房款的受買人具有特別受償權(quán)，那么，如果作為發(fā)包人的貴司不能按照約定支付工程價(jià)款，承包人或受買人有可能行使優(yōu)先受償權(quán)或特別受償權(quán)，這樣，除了會迫使貴司按期付款外，如果相關(guān)項(xiàng)目存在抵押貸款，則銀行的抵押受償權(quán)則會被排除，銀行可能會采取保全貴司其他財(cái)產(chǎn)（包括但不限于賬號、資金、物業(yè)和權(quán)益等）的措施。如何正確、穩(wěn)健操作認(rèn)購環(huán)節(jié)，對整個(gè)項(xiàng)目的推介、銷售至關(guān)重要。核心問題：核心要點(diǎn)： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布生效于2003年9月1日，實(shí)事求是地講，借鑒了《深圳物管條例》不少內(nèi)容，但該條例的立法思想更開放、更積極，將物業(yè)管理的核心從以政府的監(jiān)管為中心逐漸轉(zhuǎn)移到由市場調(diào)節(jié)下的合同約束，更多地依靠相關(guān)法律、契約調(diào)節(jié)業(yè)主與物管企業(yè)的關(guān)系，政府的職能是制定游戲規(guī)則與監(jiān)督物業(yè)管理市場的參與者遵守游戲規(guī)則，而不直接參與游戲?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》還突出強(qiáng)調(diào)了業(yè)主大會是全體業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的重要地位，明確了業(yè)主大會是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益這一顯著特征。這就正好證明了一般地方性物管條例的有關(guān)規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)、不明確、不具體，實(shí)踐中很難界定物管公司在管理、維修、保養(yǎng)中是否“不善”，即不適當(dāng)、未盡責(zé)，這條規(guī)定未能發(fā)揮其應(yīng)有的效應(yīng)。加大了規(guī)范物管企業(yè)行為的力度，突出了保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的宗旨貴司可能會涉及的法律關(guān)系有：A、 與政府之間的土地受讓關(guān)系；B、 與政府之間的投資關(guān)系；C、 與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的合同關(guān)系；D、 與施工建設(shè)單位的土地開發(fā)、物業(yè)建筑、園林施工、港口工程的合同關(guān)系；E、 與環(huán)保、漁政、水監(jiān)等行政機(jī)關(guān)的行政管理關(guān)系；F、 與物業(yè)管理、教育、衛(wèi)生、文化、體育管理機(jī)構(gòu)的委托合同關(guān)系。律師服務(wù)費(fèi)屬中介服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)與市場調(diào)節(jié)價(jià)分類并行管理，我省實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的律師服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由省物價(jià)局和司法廳共同制定（見附件），律師事務(wù)所應(yīng)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度內(nèi)與委托人協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)時(shí)收費(fèi)的計(jì)算規(guī)則由省律師協(xié)會另行制定，報(bào)省物價(jià)局、司法廳核準(zhǔn)后執(zhí)行。第十二條 律師服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，律師事務(wù)所應(yīng)在收費(fèi)場所的顯著位置公布所有的律師服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自覺接受委托人及社會各界的監(jiān)督。第二十條 國家對律師服務(wù)收費(fèi)有新規(guī)定時(shí)，遵從其規(guī)定?！　?zhǔn)備各種訴訟文件和法律文書，包括起訴書、答辯狀、申訴書、取保候?qū)徤暾垥?、代理詞、辯護(hù)詞、合同等內(nèi)容，該項(xiàng)工作時(shí)間應(yīng)包括查閱資料、起草和修改文件等。對于分期付款的案件，應(yīng)在辦案過程中分階段出具工作清單。委托人有權(quán)查閱律師工作時(shí)間清單?！　∑渌梢杂浫胗?jì)時(shí)收費(fèi)的項(xiàng)目：（1）出具案情分析報(bào)告；（2）簽收、送達(dá)、發(fā)送、郵寄訴訟、仲裁文書；（3）應(yīng)當(dāng)事人要求，匯報(bào)或出具訴訟進(jìn)展情況的報(bào)告，如開庭報(bào)告等；（4）研究案情；等等。（2）辦理涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民商事案件亦可采取風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)，風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或總額，不得超過爭議利益的30％。律師個(gè)人私自收費(fèi)的； 辦案費(fèi)可以由委托人直接支付，也可以由律師事務(wù)所代行支付。資金投入：包括因出具發(fā)票而必須每年向國家和律師所繳納的各種稅費(fèi)，約占總收入的15%；該項(xiàng)目必須使用其他協(xié)辦律師兩名和律師助理兩名而必然發(fā)生的年工資約35萬；律師樓辦公室兩間年租金約12萬；三個(gè)律師的年度管理費(fèi)及年檢費(fèi)約6萬元；律師為此項(xiàng)目的前期固定資產(chǎn)投入包括小轎車、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話、專業(yè)書籍、專業(yè)軟件、其他辦公用品約30萬；年度平均的交通、電訊、辦公等等損耗約10萬。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》法律責(zé)任章節(jié)的顯著特點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)是對責(zé)任人的處罰力度比《深圳物管條例》大大增強(qiáng)，比如處罰額，深圳的最低標(biāo)準(zhǔn)是1000元，最高是20000元，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定最低是5萬元，最高是20萬元；還有一個(gè)特點(diǎn)是所有的處罰條款都體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的宗旨，而《深圳物管條例》對物業(yè)公司違反合同的責(zé)任只泛泛地說應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，不僅不具體不明確，而且有包庇、縱容物管公司的之嫌。簡化程序、杜絕腐敗，突出業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的地位《物業(yè)管理?xiàng)l例》的這種初步界定在組織和程序上更科學(xué)、更公正、更有效、更先進(jìn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第一次以列舉的形式明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)，其權(quán)利有：接受權(quán)、提議權(quán)、建議權(quán)、投票權(quán)、選舉與被選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)和其他法定權(quán)利；其義務(wù)有：守規(guī)義務(wù)、執(zhí)行義務(wù)、交費(fèi)義務(wù)。由于該項(xiàng)目的物業(yè)類型可能涉及到商品住宅、工業(yè)廠房、寫字樓、商業(yè)用房和其他配套物業(yè)，因此，很有可能貴司需要選用不同的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施不同性質(zhì)的物業(yè)管理，但涉及的法律法規(guī)、規(guī)章政策基本是一致的。④、督促開發(fā)商盡早向產(chǎn)權(quán)登記部門遞交辦證申請資料；提供服務(wù)：①、起草、修改、審定《房地產(chǎn)買賣合同》附表內(nèi)容，細(xì)化買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，尤其細(xì)化在現(xiàn)實(shí)操作中容易引起糾紛、爭議、誤解的交付、辦證通知方式，公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)，開發(fā)商責(zé)任履行的集中、提前等問題；②、起草、修改、審定