【正文】 征⑴高新區(qū)作為濟(jì)南城市建設(shè)的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點(diǎn)較高，區(qū)域各項(xiàng)城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設(shè)與良好運(yùn)營。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認(rèn)可。⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。比如工業(yè)南路以道路兩側(cè)也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。⑷高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價較老城區(qū)明顯降低。⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點(diǎn)與優(yōu)勢，區(qū)域作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項(xiàng)城市配套設(shè)施尚不完善。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。而且片區(qū)恰好位于濟(jì)南市城市建設(shè)的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速提升。⑹高新區(qū)與濟(jì)南其他區(qū)域的比較本區(qū)域比較區(qū)域高新技術(shù)開發(fā)區(qū)Strengths（優(yōu)勢）Weaknesses(劣勢)老城區(qū)地價與房價相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點(diǎn)較高；環(huán)境相對優(yōu)美城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚南部山區(qū)交通四通八達(dá)，十分便利；開發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質(zhì)相對欠佳西部區(qū)域位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機(jī)遇較多總體房價相對要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟(jì)商圈北部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對較高，區(qū)域高新技術(shù)從業(yè)人員已愈6萬人區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利⑺高新區(qū)人群特征片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了6萬余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。他們多為25~35歲的青年或中年人，是社會的中堅(jiān)力量，是城市發(fā)展的主力軍。Ⅰ.細(xì)分市場根據(jù)購房者職業(yè)和資金實(shí)力，可將濟(jì)南房地產(chǎn)市場分為五大細(xì)分市場，具體細(xì)分市場如下：細(xì)分市場年齡（歲）從事職業(yè)家庭收入(萬元/年)可承受總房款（萬元）客戶特征家庭結(jié)構(gòu)購房特征高端市場40~65大、中型企業(yè)企事業(yè)單位高層管理者/海歸人士30以上100~500多為老板或領(lǐng)導(dǎo)，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財富，為多次置業(yè)三代同堂或獨(dú)立生活多為享受型消費(fèi)者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境中高端市場30~45多為主任/職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理10~3060~120多為企事業(yè)單位的主任、省市公務(wù)員處長，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè)與子女同住的標(biāo)準(zhǔn)家庭/與子女分居的老年家庭追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對生活舒適便利性要求較高，對建筑品質(zhì)要求也較高中端市場28~45私體經(jīng)營者/年輕有為的青年社會精英/省市級公務(wù)員等企事業(yè)單位中層管理者/父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚8~2035~80有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營場所是私營業(yè)主；掌握高新技術(shù)的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè)私營業(yè)主與公務(wù)員多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)家庭/社會精英多是兩人的新婚家庭他們對居住環(huán)境要求不是太高，但對建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價比中低端市場35~50多數(shù)為沒有正式工作或是工作較為普通的老國企下崗職工4~820~35他們大多是年齡較大，又沒有一技之長，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中多數(shù)為三口或四口之家他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點(diǎn)的房子，屬于改善型住房需求低端市場25~35多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工3~６15~20多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求，未婚人士或是剛結(jié)婚他們對居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可Ⅱ.對高新區(qū)的市場定位分析①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。因此從上面細(xì)分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前購物尚不方便，多項(xiàng)城市配套建設(shè)尚不成熟，但是隨著濟(jì)南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項(xiàng)目未來的增值潛力十分巨大。所以，對追求較高性價比的中端市場來講會有較大的吸引力。③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場來講，從片區(qū)是個不錯的選擇。④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現(xiàn)金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟(jì)南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在5000元/平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔(dān)，因此可以將兩塊市場從目標(biāo)市場中給予剔除。再者，近些年來，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。Ⅲ.對高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析，對于高端市場他們有著絕對的購買力，但是他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。而濟(jì)南整體房地產(chǎn)市場來講，長久以來已經(jīng)形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因?yàn)樵诖蟊姷挠∠笾校瑵?jì)南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰太陽樹、國華東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認(rèn)為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項(xiàng)目幾乎不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。，客戶是否具有購買力。說白了就是客戶是否有購房的資金。相對于低端市場而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在15～20萬。而項(xiàng)目的地價就已經(jīng)決定項(xiàng)目不可能定位于面積在70平米（兩室一廳），單價在3000元/平米，總價款為20萬左右的產(chǎn)品。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項(xiàng)目，此低端市的房地產(chǎn)市場也就不存在。，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受1997年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。失業(yè)后由于年齡相對較大，而又沒有一技之長，因此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學(xué)，因此生活多是過的中等，但經(jīng)過多年來的工作，積累了一定的財富，所能承受的總房價為20~35萬。但是，他們多為標(biāo)準(zhǔn)家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在80平米以上，按當(dāng)前高新區(qū)最低房價4700元/平米（海信慧園，優(yōu)惠以后價格），最低總房款約40萬，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。所以，片區(qū)對于中低端市場亦是不具可行性。，無論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購買力，都具有絕對的可行性。綜上所述，片區(qū)應(yīng)定位于中端和中高端市場。Ⅳ.片區(qū)定位市場定位通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟(jì)南市中端和中高端市場。項(xiàng)目定位整體形象在濟(jì)南市區(qū)域市場應(yīng)定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場應(yīng)定為于片區(qū)高端形象。中齊未來城位于高新區(qū)國際會展中心往東300米路北，東鄰開拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。交通四通八達(dá)，出行十分便利。中齊未來城鳥瞰圖項(xiàng)目總占地面積258畝，總建筑面積40萬平米，綠化率達(dá)40%。項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積 15萬多平米，規(guī)劃有高品質(zhì)住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產(chǎn)品類型豐富多樣，品質(zhì)較高，建成后將成為高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑群落。由項(xiàng)目僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國際機(jī)場、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程；10，47，87，99，112，116, 119，123路等多條公交線路在此經(jīng)過，交通便捷，出行無阻，可方便到達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域。⑴.高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析：1.高新區(qū)各樓盤在建工程量分析分析：從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。鑫苑國際城市花園目前高層、小高層住宅項(xiàng)目已接近竣工，屬于尾盤。在建的為鑫苑金座的公寓項(xiàng)目。而海信都市陽光開發(fā)為高層，因項(xiàng)目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。區(qū)域有中齊未來城、茗筑美嘉、海信慧園、中海紫御東郡四個項(xiàng)目當(dāng)前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在10萬平以上。由此可見，項(xiàng)目受次貸金融危機(jī)所波及的中國低迷的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境影響較小，也可以看出，幾大開發(fā)商對未來市場的信心。2.高新區(qū)新推出市場供應(yīng)量分析分析：從上面圖表可以看出，當(dāng)前高新區(qū)中齊未來城、鑫苑國際城市花園、中海紫御東郡、海信慧園、假日麗景、海信都市陽光六項(xiàng)目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在3萬平米以上，其中以中海紫御東郡推出的房源最多，面積在6萬平米以上。從多數(shù)樓盤的放量來看，有不少項(xiàng)目雖然開發(fā)量均已超過了10萬平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過4萬平米，中海約6萬平米（中海開發(fā)的集別墅項(xiàng)目和高層為一體，高層樓層在30層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。3.區(qū)域未來市場放量分析分析： 通過上表可以看出，