【正文】 交通、水利等項(xiàng)目用地；216。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。二、建筑類別所有的樓盤，按售賣對(duì)象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓，純辦樓，商場(chǎng)，綜合樓和別墅等。外銷房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。內(nèi)銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)，澳門和臺(tái)灣）出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。外銷房和內(nèi)銷房的主要區(qū)別僅在于它的土地成本不一樣，賣售對(duì)象不一樣。其他的差別都是這二點(diǎn)的外部延伸。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，這種區(qū)隔已經(jīng)逐步消失。3 、公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。4 、純辦樓 是指專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓。5 、商場(chǎng) 規(guī)劃為對(duì)外公開經(jīng)營(yíng)商業(yè)的建筑物。 綜合樓 兼有住家，辦公，甚至商場(chǎng)的大樓別墅 在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。三、 面積房型面積的大小和房形優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計(jì)算的一個(gè)基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個(gè)重要角度。面積1—1居住面積 是指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等的凈面積的總和。1—2使用面積 是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳，廚房，衛(wèi)生間，壁櫥，陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等等1—3建筑面積 對(duì)一棟樓來(lái)講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。對(duì)一套單元來(lái)講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分；分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。房型1． 目前房型發(fā)展趨勢(shì)① 私密性② 舒適性③ 布局合理性④ 分割的靈活性（框架）⑤ 日照條件⑥ 通風(fēng)條件（南北最佳）⑦ 采光條件（低窗臺(tái)）⑧ 層高⑨ 智能化系統(tǒng)（安全性）⑩ 功能分區(qū)（干濕分離、潔污分離、動(dòng)靜分離、寢食分離）2． 房型設(shè)計(jì)介紹*玄關(guān)——又叫“照壁”（中國(guó)古代）和“屏風(fēng)”（西方國(guó)家）；即在門和分戶門之間留一個(gè)緩沖區(qū)。功能在于：①放衣帽、換鞋②放雨具、衣梳③美觀④加強(qiáng)私密性；*個(gè)性房——即“第三房”，一般面積810平米，可用做書房、琴房、客房、健身房等；*工人房——一般面積4平米左右，且靠近廚房，某些高檔房還配有獨(dú)立的進(jìn)出門。3． 朝向* 座向：座北朝南 冬暖夏涼 座南朝北 夏熱冬冷 坐西朝東 晨曦 坐東朝西 只有日曬以四季來(lái)作區(qū)分解釋不同的房間需要不同的朝向，一般住宅日照要求1小時(shí)以上。 按居住的功能可以劃分為：1房1廳1衛(wèi)、2房1廳1衛(wèi)（2衛(wèi)）、三房2廳2衛(wèi)等。按建筑形式目前也可以分為：復(fù)式、錯(cuò)層、平層等得房率 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積的比率。一般來(lái)講，得房率的高低與二個(gè)因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計(jì)。產(chǎn)品定位高，公共活動(dòng)空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而促進(jìn)銷售，公共活動(dòng)空間便在規(guī)定許可的范圍內(nèi)盡可能的小，得房率自然就高。另一方面，建筑設(shè)計(jì)若合理緊湊，得房率也會(huì)走高；建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生莫明的空間浪費(fèi)，得房率就會(huì)自然下降。目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為85—90%甚至以上，高層、小高層住宅為80—85%，辦公樓為55—70%。四、基本參數(shù)基地面積基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)，不包括代征用地。紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限組團(tuán)由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。承重墻、非承重墻墻體按受力情況，分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛?lái)的荷載的墻稱為承重墻；不承受外來(lái)外來(lái)荷載的墻稱為非承重墻?？偨娣e由城市規(guī)劃管理部門正式確定的，按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算的，項(xiàng)目建設(shè)的總的建筑面積。據(jù)此，我們一般可以知道樓盤的建筑規(guī)模，并從中揣摩大至的建筑周期。建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。規(guī)劃形態(tài)規(guī)劃形態(tài)則是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓寓組成，每棟樓寓的使用性質(zhì)是什么，單棟樓寓的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。例：二幢二十八層帶二層地下室的公寓樓，我們通常表示為‘228F/2B公寓’。容積率是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，地下停車庫(kù)、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。由此，我們可以知曉建筑的大致層高。譬如，，超高層的大樓大于6，有的甚至更高的。對(duì)別墅而言，標(biāo)準(zhǔn)的容積率是0．45，綠化高，獨(dú)棟別墅多的社區(qū)，容積率是0．30左右。覆蓋率又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動(dòng)面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣；覆蓋率大，地塊面積所剩無(wú)幾，綠化也往往為道路所侵占。建筑平面外輪廓線 指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。1建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離（兩棟建筑物外墻之間的水平距離）。1綠地面積指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。交通主要出入口方位：1市政工程：市政工程主要包括以下幾個(gè)部分：13—1道路交通工程：如道路、立交、廣場(chǎng)、交通設(shè)施、鐵路及地鐵等軌道交通設(shè)施；13—2河湖水系工程：如河道、橋梁、引（排）水渠、排灌泵站、閘橋等水工構(gòu)筑物；13—3地下管線工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供電、通信、供煤氣、供熱的管線部分以及特殊用途的地下管線和人防通道等；13—4架空桿線工程；13—5街道綠化工程，如行道樹、灌木、草坪、綠化小品（如街道綠化中的假山石、游廊、花架、水池、噴泉等）；13—6建筑物、構(gòu)筑物占主要部分的各市政專業(yè)工程廠、站、點(diǎn)。五、價(jià)格價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最基本，最活躍，也最便于調(diào)控的一個(gè)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素1—1經(jīng)濟(jì)因素1—2物理因素1—3環(huán)境因素1—4行政和政策因素1—5社會(huì)因素1—6心理因素1—7國(guó)際因素價(jià)格構(gòu)成目前中國(guó)城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜合開發(fā)造價(jià)的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價(jià)格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格或房地產(chǎn)的造價(jià)。中國(guó)各地綜合開發(fā)造價(jià)，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。目前中國(guó)房地產(chǎn)的綜合造價(jià)，大體上就是由這種13類71個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的這13類71個(gè)項(xiàng)目，大體上可以分為5個(gè)構(gòu)成部分。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程費(fèi)。第四部分，即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的稅費(fèi)。第五部分，即利潤(rùn)，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤(rùn)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說，這就是出售價(jià)格，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。單價(jià)單價(jià)指的是單位建筑物面積的房地價(jià)格，但對(duì)一個(gè)擁有幾十套，甚至上百套的樓盤來(lái)說，一個(gè)單價(jià)并不能說明問題，下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從不同側(cè)面讓我們加深對(duì)樓盤的理解。31起售單價(jià) 因?yàn)橛袑哟?，朝向等因素的差異，同一大樓的每套單元的單價(jià)并不衡一。習(xí)慣上，我們將底樓朝南單元的單價(jià)確定為計(jì)算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個(gè)單元的單價(jià)由此計(jì)算而來(lái)，這個(gè)計(jì)算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價(jià)。32最低單價(jià) 最低單價(jià)便為起售單價(jià)。有時(shí)，為了促銷的原因，有些條件好的單元也以最低單價(jià)出現(xiàn)，此時(shí)，最低單價(jià)便演變?yōu)榇黉N價(jià)格。33平均單價(jià) 總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價(jià)，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。理論上，總銷金額=平均單價(jià)可銷面積。34主力單價(jià) 指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。單價(jià)基本上是地段遠(yuǎn)近，產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜和反映，是衡量比較一個(gè)產(chǎn)品的重要指標(biāo)。通常，我們可以通過對(duì)起售單價(jià)（往往也是最底單價(jià)）和最高單價(jià)的知曉而對(duì)整個(gè)大樓單價(jià)體系略知一二。然而，因?yàn)榇黉N的各種人為因素，起售單價(jià)、最低單價(jià)和最高單價(jià)往往有戲劇性的夸張，作為替代，平均單價(jià)，主力單價(jià)便成為判斷一個(gè)大樓真正價(jià)值構(gòu)成的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對(duì)單價(jià)的最終把握，依舊是房屋的實(shí)際成交單價(jià)?？們r(jià)總價(jià)指每一個(gè)銷售單元的房地總價(jià)格。銷售總價(jià)=銷售單價(jià)單元建筑面積41主力總價(jià) 所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售總價(jià)。如在下面的‘總價(jià)配比表’中主力總價(jià)便為40萬(wàn)。六、其他61進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的 自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大，目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右。62開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間?！?。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活割斷、裝修改造。63凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。64層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。65隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?6地下室地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/2者。67標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。68半地下室半地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。69定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。612訂金訂金是在購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣辯證簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購(gòu)房者在約定期限內(nèi)決定不購(gòu)該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購(gòu)房訂金。613期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。614準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。615現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。616房屋契稅是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)承受人向政府交納稅款。617房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，既房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益的處分的權(quán)利。618產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”的“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要的附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。619大產(chǎn)證大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。 第二部分 建筑建材基本知識(shí)一、房屋建筑分類 按用途分類(1) 居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）(2) 公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……） 按承重結(jié)構(gòu)分類(1) 磚木結(jié)構(gòu)——舊式住房(2) 混合結(jié)構(gòu)（包括部分鋼筋混凝土）——舊式住房(3) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——目前通常采用(4) 鋼結(jié)構(gòu)——現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用（帝國(guó)大廈、金茂大廈） 按承重方式分類(1) 墻承重(2) 框架結(jié)構(gòu)（梁柱承重）(3) 半框架結(jié)構(gòu)（部分墻承重）(4) 空間結(jié)構(gòu)（桁架、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館、飛機(jī)裝配車間等建筑） 按