【正文】 重慶市房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者行為市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、重慶市宏觀環(huán)境調(diào)查 重慶城市經(jīng)濟(jì)概況城市化率迅速提高。直轄7年來(lái)，重慶市城鎮(zhèn)化率從1997年的28%%。城鎮(zhèn)人口從852萬(wàn)人增加到1192萬(wàn)人，%。人口的增加必然會(huì)帶來(lái)住房需求的增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。1996年，重慶人均GDP不足500美元，僅為北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重慶經(jīng)濟(jì)翻開(kāi)了新的一頁(yè)，2003年，重慶市GDP達(dá)到2250億元，人均GDP達(dá)980多美元。而且主城區(qū)內(nèi)人均GDP還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一水平，像渝中區(qū)的人均GDP就已達(dá)到3085美元。根據(jù)GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)已進(jìn)入快速上升階段，而且還會(huì)有幾年的高速發(fā)展時(shí)期。. 重慶自2001年以來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)自2001以來(lái)，重慶房?jī)r(jià)一路飚升，2年多的時(shí)間里重慶房?jī)r(jià)已翻了一番，下面是各個(gè)時(shí)段的重慶房?jī)r(jià)對(duì)比。2001年底：重慶各類商品房銷售均價(jià)為1442元/㎡。 2002年： 重慶住宅銷售價(jià)格達(dá)到1415元/㎡，%，非住宅銷售價(jià)格達(dá)到6369元/㎡，%，㎡。2003年秋季房交會(huì)： 重慶商品房成交均價(jià)為2098元／㎡。2004年春季房交會(huì)： 重慶成交房屋11880套，成交面積近11萬(wàn)㎡，成交金額近37億元，均價(jià)為3100元/㎡，其中商品住宅成交面積近85萬(wàn)㎡，銷售均價(jià)為2540元/㎡。 . 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 （1） 總體房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 確切地說(shuō)，2002年7月是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分水嶺。在此之前，除了少數(shù)開(kāi)發(fā)商如“龍湖”開(kāi)發(fā)的樓盤銷售狀況較好以外，大多數(shù)樓盤的銷售都比較緩慢。由于重慶城市呈組團(tuán)式分布格局，一個(gè)區(qū)域到另一個(gè)區(qū)域往往需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，交通時(shí)間和交通成本的增長(zhǎng)使人們不愿意選擇到渝中區(qū)以外的其他區(qū)域購(gòu)房，“寧要渝中一張床，不要南岸一套房”一度成為人們的擇房準(zhǔn)則。交通曾一度是制約重慶樓市發(fā)展的重要瓶頸。2002年，一系列的利好政策終于喚醒了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，重慶的房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，竄到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公攤折算后的房?jī)r(jià)為2580元/㎡?建筑面積）。重慶房?jī)r(jià)上漲主要源于以下幾個(gè)方面的原因： A. 2002年6月，政府對(duì)重慶市土地價(jià)格和土地級(jí)別進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容涉及兩個(gè)方面：一是土地出讓金商業(yè)用地和住宅用地上漲了91%；二是土地基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地和住宅用地上漲了45%左右，這意味著重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻將進(jìn)一步提高。 B. “七橋一隧”路橋?qū)嵭心昶敝剖召M(fèi)。2002年7月1日，重慶市政府對(duì)主城8區(qū)“七橋一隧”實(shí)行年票制收費(fèi)，該項(xiàng)政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用是顯而易見(jiàn)的：從短期來(lái)看，實(shí)行年票制后由于降低了各組團(tuán)之間的通勤時(shí)間和交通成本，使人們的購(gòu)房半徑擴(kuò)大，從而帶動(dòng)了江北區(qū)、南岸區(qū)等地的房地產(chǎn)發(fā)展；從長(zhǎng)期來(lái)看，由于改善了重慶的投資環(huán)境，大量的外來(lái)資本將涌入重慶，使重慶的GDP和人均收入水平增加，從而進(jìn)一步刺激重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。C. 大規(guī)模舊城改造帶來(lái)的集中消費(fèi)人群。2003年，㎡，%實(shí)行的都是貨幣安置。據(jù)悉，2004年，重慶主城區(qū)仍將有300萬(wàn)㎡左右的拆遷量，這將進(jìn)一步刺激重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（2） 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年重慶商業(yè)地產(chǎn)投資額突破28億元，新開(kāi)工面積160余萬(wàn)㎡，可銷售面積同比增長(zhǎng)23%，其中10萬(wàn)㎡以上的Mall就有10多個(gè)，總面積近100萬(wàn)㎡。目前重慶主城區(qū)營(yíng)業(yè)面積在5000㎡以上的商場(chǎng)有55家，專業(yè)市場(chǎng)近80個(gè)，營(yíng)業(yè)面積在200—4000㎡的超市有63家。2003年，㎡，但銷售面積只占竣工面積的一半。全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市中，㎡，居全國(guó)第一。 從以上數(shù)據(jù)可以看到，重慶商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的整體銷售情況不太理想，有一半的商業(yè)物業(yè)被迫作為固定資產(chǎn)沉淀下來(lái)，這與重慶大量商業(yè)物業(yè)是裙樓商鋪是密切相關(guān)的。從重慶一家專業(yè)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研分析得知，目前重慶最受歡迎的是獨(dú)門獨(dú)戶的臨街獨(dú)立式門面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開(kāi)放式商業(yè)街被投資者認(rèn)可還需要一定的時(shí)間，商場(chǎng)內(nèi)二樓以上的商鋪和開(kāi)放式商業(yè)街二樓以上的商鋪關(guān)注度非常低，這和經(jīng)營(yíng)者的選擇是密不可分的，如解放碑好吃街二層以上鋪面空置率非常高就是一個(gè)佐證。重慶主城各個(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)立的商業(yè)步行街，并圍繞步行街形成一個(gè)一個(gè)的區(qū)域商業(yè)中心。從重慶主城幾大區(qū)域的商業(yè)投資競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，渝中區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力仍排在第一位，其次是沙坪壩、江北區(qū)和南岸區(qū)。 從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向來(lái)看，重慶商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在大型購(gòu)物中心、開(kāi)放式商業(yè)街和社區(qū)商鋪三大類，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前大多數(shù)住宅小區(qū)都有一定數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量約占整個(gè)社區(qū)開(kāi)發(fā)總量的20%。 （3） 土地市場(chǎng)概述 早在2002年7月，重慶就實(shí)行了土地招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓政策，但是至今土地交易市場(chǎng)仍不是很規(guī)范， “靠關(guān)系拿地”仍是重慶土地市場(chǎng)的主要特征。而且，重慶很多土地還未完全拆遷之前，就與開(kāi)發(fā)商簽定意向性土地出讓協(xié)議，至于什么時(shí)候能夠拿到地，則未為可知（因?yàn)椴疬w難度越來(lái)越大）。重慶市交易中心于2003年8月29日成立，截至2004年3月近7個(gè)月時(shí)間內(nèi)，共辦理土地使用權(quán)交易71宗（其中招標(biāo)1宗、拍賣8宗、掛牌62宗）。，（該地塊位于“江北區(qū)觀音橋街道渝北二村1號(hào)”，屬江北核心商業(yè)地段），也是交易中心成立以來(lái)地塊成交的最高單價(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前重慶有大量土地握在開(kāi)發(fā)商手中，估計(jì)有3萬(wàn)多畝，相當(dāng)于16個(gè)“國(guó)際社區(qū)”的土地開(kāi)發(fā)面積，外地開(kāi)發(fā)商要與之競(jìng)爭(zhēng)，很難在拿地方面獲得優(yōu)勢(shì)。（4） 重慶樓市與成都樓市的主要區(qū)別 計(jì)價(jià)方式：成都以建筑面積計(jì)價(jià)銷售，而重慶一律以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。土地交易：成都以拍賣出讓方式為主，采用凈地出讓，土地交易透明化程度較高，而重慶一般采取先公告，然后再根據(jù)報(bào)名的開(kāi)發(fā)商的多少確定出讓方式（3家及3家以上采取拍賣出讓方式，2家采取掛牌出讓方式，1家則采取招標(biāo)出讓方式），從2003年8月交易中心成立以來(lái)的土地出讓方式來(lái)看，以掛牌出讓方式出讓土地的居多，土地交易透明化程度較低，“靠關(guān)系拿地”仍是主要方式，而且，在重慶，一般拿地后還需自行進(jìn)行拆遷，難以準(zhǔn)確預(yù)估前期所需花費(fèi)的時(shí)間及成本。商鋪?zhàn)馐坳P(guān)系：成都商鋪的租金一般能夠支撐其售價(jià)，而重慶商鋪售價(jià)較高，但租金卻比較低。以龍湖?北辰天街為例，商鋪在前期銷售非?；鸨?，而從后期的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，不僅專賣店人流量稀少，連北京華聯(lián)經(jīng)營(yíng)也比較艱難，一直處于虧損狀態(tài)。運(yùn)營(yíng)模式：成都商鋪運(yùn)營(yíng)模式呈現(xiàn)多元化的格局，出售產(chǎn)權(quán)、出售經(jīng)營(yíng)權(quán)、承諾一定比例投資回報(bào)等多種方式并存，但重慶由于大部分商業(yè)物業(yè)都是購(gòu)物中心形式，大多數(shù)都以承諾“返租回報(bào)”的形式進(jìn)行銷售。二、主題問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析(1)面積比例分析%，%，%，%%