【正文】 經營品牌男女鞋、服飾，3個樓層，營業(yè)面積6000多平方米。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于2004年9月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費為主，主要經營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個地下超市，共有7個樓層。專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀廣場、瑞京路女人街和南昌路一帶。經營業(yè)種以服飾、鞋類居多。批發(fā)市場：主要面向縣城及郊區(qū)的消費者和經銷商，主要經營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發(fā)，如閩南小商品批發(fā)市場，工業(yè)品批發(fā)市場，浦東副食品批發(fā)市場，閩南建材批發(fā)市場等。超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及24小時營業(yè)的南風超市。其中以新華都超市單店規(guī)模最大，生意最好。專門店：主要有燦坤家電館和數碼館，位于延安北路。 商業(yè)區(qū)分布漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯—新華西—世紀廣場，瑞京路女人街，延安北路等三個主要商業(yè)區(qū)。中閩百匯—新華西—世紀廣場：市區(qū)內最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數量最多，門店租金也最高。瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學院，來店客中學生比例較大。延安北路：零售業(yè)網點較少，經營方式以夜市為主，主要通過地攤方式進行銷售交易。商品以服飾鞋類為主。小吃攤點較多。東一號路：在東一號路悅華商業(yè)城段沃爾瑪即將入駐，目前已經形成了摩托車配件、美食街等主題性步行街，尚有部分商業(yè)在規(guī)劃建設中，周邊居民區(qū)比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Α? 主干街道商業(yè)特征勝利東路：中旅商廈至龍文區(qū)交通局，分布商業(yè)網點以賓館酒樓為主，如臺灣飯店，裕暉大酒家、高苑賓館和春佳大酒店等。勝利西路：衛(wèi)生學校至臺灣飯店，沿線分布市政機關（市政府、林業(yè)局），銀行（中行、建行和工行）新華東、西路：大通醫(yī)藥商場至文昌門至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯電器、家具城、南豐超市等新華南、北路：華園小區(qū)至威鎮(zhèn)閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會，南面主要是些家電專賣店。水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。元光南路：臺灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網點（阿度餐飲、開元酒樓、龍達賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。延安北路：延安北新村至廣發(fā)華福證務，主要分布有環(huán)宇百貨，漳州賓館，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方KTV，老兄弟足浴等。南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店丹霞路：北京現代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發(fā)達，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數手機專賣店和移動大廳。瑞京路：吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。女人街：滿堂紅餐飲至中國工商銀行，大部分以女性服飾店為主，沿線還有女子美容美體和攝影店（女人世界、凱歌女子健身和盟工場攝影）。騰飛路：惠薌鞋城平價超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。新浦路：市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等結語：漳州市區(qū)內除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。同時漳州的娛樂行業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展水平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。第三部分 項目區(qū)域調研 項目區(qū)域概況本案位于漳州市藍田開發(fā)區(qū)，所在區(qū)域屬于漳州市龍文區(qū)，從立交橋開始到本案屬于漳州市未來東擴的重點規(guī)劃改造區(qū)域，經過本案所在區(qū)域的市區(qū)客流主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向前往廈門一帶流動，其中貨車和私家車占主要部分。因為周邊均屬于待開發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。以上街道同樣也是未來市區(qū)客源流向本案的主要路線。本案對面為云洞巖風景區(qū)。 交通條件調查本案位于漳州市區(qū)通往廈門的主干街道——迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區(qū)到達本案所在區(qū)域主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向，經過本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的1路車，西坑為最靠近本案的公交?？奎c。漳州市區(qū)內目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時在調查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。本案距廈門港40公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅3公里，距離國鐵鷹廈線站僅5公里，毗鄰廈門國際機場，水、陸、空交通便捷。 未來發(fā)展規(guī)劃銜接迎賓路和水仙大街的龍江路，寬50米，從開工至今已累計完成3189萬元，%，該道路預計能于4月底通車。東三號路（迎賓路至北環(huán)路），寬60米，總投資9795萬，已于2004年投資2000萬。江濱大道龍文段，寬80米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。 旅游開發(fā)建設規(guī)劃云洞巖度假村投資100萬美元，開發(fā)熱氣球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個項目，美食城占地20畝，總投資300萬元，山門占地26畝，建設旅游店面、別墅客房、中心會所、游泳池、網球場及其它配套設施。目前在建。 住宅開發(fā)建設毅達新城一期位于藍田鎮(zhèn)東嶼，該項目一期用地138畝，建設面積12萬平方米，建設商住樓，2004年投資1200萬元，已完成填土工程。 項目區(qū)域車流量統(tǒng)計分析 項目區(qū)域車流量調查說明 本次車流量調查安排在4/14（四），4/15（五）進行，天氣晴朗，三個調查統(tǒng)計點分布情況如下：A、迎賓大道旁的西坑農村信用社前，主要統(tǒng)計從廈門經過迎賓大道進入漳州的車流。B、吉馬SM廣場側面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計從漳州迎賓大道和水仙大街經過本案往廈門去的車流。C、迎賓大道西坑村加油站對面，主要統(tǒng)計市區(qū)內車輛從迎賓大道至廈門和藍田開發(fā)區(qū)的車流。 統(tǒng)計時間段分別是10:0012:00，14:0017:00，18:0020:00,共計7個小時。 4/14（四）平均每小時車流量（量/小時） 4/15（五）平均每小時車流量（單位：輛/小時） 車流特征描述：時間段：10:00—12:00 市區(qū)經過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為619輛，其中貨車占56%，%，%，長途客運占10%。以貨運為主的車輛占主要部分。廈門方向經過迎賓大道本案區(qū)域進入市區(qū)的車流特征：平均每小時車流量為758輛，%，貨車占34%，%。私家車數量較前有明顯增加。時間段：14:00—17:00 市區(qū)經過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為593輛，%，私家車占28%，%，%。以貨運為主的車輛占主要部分。廈門方向經過迎賓大道本案區(qū)域進入市區(qū)的車流特征：平均每小時車流量為906輛，%，貨車占18%，%?？瓦\車輛數量增加幅度較大。時間段：18:00—20:00市區(qū)經過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為417輛，%，%?？瓦\車輛明顯減少。摩托車數量增加。廈門方向經過迎賓大道本案區(qū)域進入市區(qū)的車流特征：平均每小時車流量為608輛，%，%，%，客運車輛占9%。夜班運輸貨車數量較白天略有增加，車流量整體數量減少主要還是因為廈門開往漳州的短途客運車輛減少所致。 結論 通過每小時車流統(tǒng)計表可以看出，4/15（五）因為臨近周末，白天經過本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但18:00后車輛數量有所增加。而從廈門往漳州市區(qū)的車輛數量明顯增多，從迎賓路方向來的市區(qū)內車輛有所減少。僅在夜間有所增加。以上數據說明目前市區(qū)內經過本案的車輛基本上還是以商務運輸車輛為主，同時私家車與客運車輛也占比較大的比例。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時私家車的數量受周末影響較大。 根據車輛平均值進行推算，從市區(qū)經過本案的車輛一天（10:0022:00）的數量約有6516輛，而從廈門至市區(qū)的車輛約有9088輛，合計往來車輛總數為15604輛。平均每小時有1300輛經過本案。 客流量統(tǒng)計分析 客流量調查說明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網點，故本次客流量調查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數量和流動規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在?？土髁空{查日期安排在4/16（六）和4/17（日）的10:0012:00，14:0017:00，18:0020:00，共計7個小時?？土髁拷y(tǒng)計地點有三個，為聚善堂前路口、迎賓大道路口、加油站旁路口 客流量統(tǒng)計分析（單位：人/小時）本次客流量調查點主要選擇未來客源可能流向本案的路段進行調查統(tǒng)計，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因為周邊區(qū)域屬于待開發(fā)用地，客流量較少。同時根據本案作為Shopping Mall的業(yè)態(tài)特點，未來主力顧客群所處范圍相應較大。 客流特征描述 在以上3個調查點所觀察統(tǒng)計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務中心，流動人員數量較少。第四部分 商圈消費特性及專題調查 本次針對商圈范圍內的薌城區(qū)采樣400份和本案周邊龍文區(qū)采樣200份，合計回收有效問卷578份。 訪問對象基本情況 訪問對象基本特征平均學歷水平偏低，年齡集中在1835歲之間本次訪問對象女性略高男性，： ，%未婚，基本上家庭成員至少2人以上。%，%。%的學歷水平在高中或中專。表一 訪問對象性別比例表二 訪問對象婚姻狀況表三 訪問對象家庭人員數量表四 訪問對象年齡范圍比例表五 訪問對象學歷水平比例 外來常住人口的居住方式主要是租房調查對象居住區(qū)域主要分布在薌城區(qū)和龍文區(qū)，%。而外來人口常住在市區(qū)的占36%。通過對住房情況調查，%，基本上外來人口中大部分采用租房形式。表六 訪問對象居住區(qū)域比例表七 訪問對象來源比例表八 訪問對象住房情況 在訪問對象中，有28%屬于商鋪個體經營者，%在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占14%。大部分訪問對象的月收入在1000元到2000元以內，%。%，%。 總體上，月收入在1000元到2000元之間的事業(yè)單位、民營企業(yè)工作人員和商鋪個體經營者代表了漳州市消費群體的主要消費特征和消費習慣。表九 訪問對象職業(yè)比例表十 訪問對象月收入比例 商圈消費特征 消費性支出及儲蓄調查 根據下表可以看出，32%的訪問對象基本上在每個月都會在服裝的購買上發(fā)費100200元，而有75%的訪問對象在每個月的服裝購買上會支出100元以上。 根據下表，將訪問對象在服裝、飲食、交通三個方面的消費支出金額采用中數進行折中計算支出標準值，然后再各自按占比進行加權，則服裝、飲食、三者的比例為22：51：27，由此可以看出，飲食支出在當地消費者的消費性支出中還是占很大的比例。%的訪問對象每個月都會習慣性的儲蓄300500元。%的訪問對象的儲蓄金額在100300元范圍內。結論：市區(qū)內消費者的主要支出還是用于飲食方面，同時一半以上的消費者有儲蓄的習慣。表十一 訪問對象每月購買服裝支出比例表十二 訪問對象每月飲食支出比例表十三 訪問對象每月交通費用支出比例表十四 訪問對象每月儲蓄金額比例 消費特征調查通過下表可以看出，漳州市消費者的消費心理基本上還是偏向理性，在購物過程同伴的意見影響不大，重視商品，不看重品牌，價格敏感性高，同時對流行新品的求新心理不強，更愿意等到促銷折扣時期再購買，但依然有超過46%的顧客存在沖動性購物可能，有73%的消費者不是非常重視商品的實用性。表十五 訪問對象購物時受他人意見的影響表十六 訪問對象購物的實用性表十七 訪問對象的品牌心理表十八 訪問對象對價格的敏感度表十九 訪問對象對新品的嘗試表二十 訪問對象沖動購物的比例 消費習慣調查有55%的消費者每周會逛街一到兩次，%的消費者選擇周末才去逛街，%的消費者習慣晚上18點以后出去逛街購物。在目前現有的購物場所選擇中基本上可以分成三個檔次，最為消費者常去的是中閩百匯（%）和新華都（%），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有17%左右的消費者選擇。而其他購物場所如閩南批發(fā)市場、環(huán)宇百貨、女人街及附近專賣店分別有10%左右的消費者選擇。 在選擇購物場所的影響因素上，商品價位以44%被視為消費者最看重的因素，其次是有31%選擇服務態(tài)度，其他因素如購物環(huán)境和商品豐富度并不受到消費者的特別看重，而商場氛圍最不受消費者重視。 在外出逛街購物時，摩托車和步行是最常用的交通方式，分別占到28%和27%，而有12%的消費者擁有私家車。通過對交通方式的調查可