【正文】 臺29%17%14%20%2%窗臺27%19%15%22%17%主人房陽臺27%20%14%28%11%臥房入墻衣柜30%30%24%5%9%F、對小區(qū)環(huán)境中景點的選擇偏好%的人選擇瀑布。%的人選擇噴泉。%的人選擇亭子。%的人選擇小橋流水。%的人選擇雕塑。從以上比例可以看出，成都是西南部的一個消費性悠閑城市，以及成都市民追求小巧寧靜“小家碧玉”的心態(tài)。G、對小區(qū)內(nèi)會所設施的要求與偏好非常需要比較需要有無均可不大需要完全不需要游泳池%%%%%網(wǎng)球場%%%%%桌球室%%%10%%乒乓球室%%%10%%健身房%%%%%閱覽室%%%%%兒童樂園%%15%1%%卡拉ＯＫ%%%5%10%網(wǎng) 吧%%%%%H、小區(qū)花園設計風格的偏好喜歡歐陸式花園的人占 %%%而 %的消費者則認為無需特別風格，只要寧靜綠化優(yōu)美即可。三、本案及周邊市場情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領及公司在市場中的影響。本案在市場中的需求情況A、消費者的承受力從前面對消費者的構成情況調(diào)查中可以看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費者是有較穩(wěn)定收入的白領一族，個體經(jīng)商者和政府部門工作的一般干部，都有一定的經(jīng)濟支配能力。一般可支配的購房首付款在515萬元之間（7成20年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。B、本案的目標市場情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米的戶型占51％，二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平%，基本符合目前市場消費者的消費需求。從房屋總價及消費者承受的首付款來看，錦匯花園完全能控制在5－15萬元之間。 C、競爭對手在此市場份額中占有率情況 格林花園：,９層電梯公寓，其價格在2700元／平方米左右，且戶型較大，均在150平方米以上。因此，總價較高，均在40萬元以上。在130平方米左右三室二廳雙衛(wèi)和80100平方米二室二廳雙衛(wèi)這塊市場上，沒有份額。 天鵝星座:雖然價格相對不高,但戶型較大,均在130平方米以上,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整,以賣空間的形式變相降低房價,對市場形成了一定的沖擊力,取得了初步成功,在銷售上對本案一、二期都是有力的競爭。 香榭名苑：一期雖然是多層，但其銷售情況十分理想，在沒有現(xiàn)場售樓部的情況下也銷售完畢，在市場上留下了較好的口碑。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓,加之對面就有金牛區(qū)投資修建的一個金牛廣場,占地20畝,無形中提高了香榭名苑的價值,與錦匯形成了強烈的競爭對比。本案業(yè)主在市場中的情況公司股東實力雄厚“匯廈”是獲得世界銀行貸款的少數(shù)成都房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且成功的開發(fā)了數(shù)十萬平方米的項目。干道是人人皆知的開發(fā)較早的企業(yè)之一，有數(shù)十萬平方米的開發(fā)的經(jīng)驗。而宏亞也是資金較雄厚的成熟開發(fā)商，可見，“花園?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)公司是三家強強聯(lián)合的結合體，但需要強有力的包裝宣傳。四、價格的調(diào)查影響本案價格的有利因素A、羊西線待開發(fā)的土地逐漸稀少 物以稀為貴，近來在羊西線餐飲娛樂日漸盛名的同時，房地產(chǎn)開發(fā)也走到了白熱化階段，可開發(fā)利用的土地較少，土地由98年的50萬元/畝猛增到100多萬元/畝。B、房市逐步上升在眾多開發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房價略有上升，且新開盤項目特別多，在市場上造成了羊西線的房市景氣的印象。C、金牛區(qū)政府努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎建設等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。影響本案價格的不利因素競爭白熱化為了搶奪市場，錦城苑尾盤每平方米降價400600元，新開樓盤潮蓉花園以1898元/平方米開盤，而天鵝星座三期剛以推出立方米為概念,按實際面積算僅1700元/平方米，進行變相降價,引起了強烈反響。B、錦匯花園一期價差策略在一個項目中，樓與樓；朝向與朝向；戶型與戶型，其定價差距有利于當時之促銷，但同時也會造成客戶的抗性，錦匯花園（一期）其最低的起價有2170元/平方米，而最高的又有2875元/平方米，相差700余元/平方米,在推廣的過程中,如果廣告上不能樹立起錦匯花園的品牌形象的話,那么,消費者會認為,此項目是個只值2100元/平方米的低檔電梯公寓或在低價位房屋售完之后，對高價位房屋產(chǎn)生討價還價心理。因此,對二期提高在消費者的心理價位影響較大。C、錦匯一期銷售折扣策略錦匯花園一期在開盤促銷過程中有部份高開低走的現(xiàn)象。如較大幅度的折扣6%和后期100元/M2 的優(yōu)惠等，對二期客戶信心有一定影響。消費者對價格的反應 在前面的調(diào)查中，%的人打算在三年內(nèi)購買2500元/平方米以上的住宅,%的人則無此意向。 另外,若在羊西線二環(huán)路外選擇電梯公寓的話：49%的人接受價格在2300元/平方米左右。36%的人則接受價格在23002700元/平方米左右。%的人接受價格在28003700元/平方米左右。%的人則接受選擇3700元/平方米以上的住宅..市場的價格情況名 稱最低單價（元/M2）最低總價（萬元）最高單價（元/M2）最高總價（萬元）優(yōu)惠幅度香榭名苑189824 239038按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%潮蓉花園211019 355450 按揭優(yōu)惠2%,一次性優(yōu)惠5%格林花園2580 40 3300100 按揭優(yōu)惠3%，一次性優(yōu)惠5%錦城花園368080 4130 133按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%金都花園253022 308062 按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%桂香庭院199811 340042按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠5%天鵝星座268035368080按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%五、市場上廣告情況的調(diào)查 房地產(chǎn)作為一項特殊的商品，其銷售的手段也較為特殊，廣告促銷也一直是開發(fā)商很關注的問題。怎樣能快速準確地把銷售信息轉達給目標消費者成了業(yè)界最關注的焦點。為了使錦匯花園能用最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益。因此，我們對該區(qū)域市場的廣告促銷情況進行了研究分析。市場上常用的促銷方式在目前的市場上，廣告是房地產(chǎn)促銷的一種重要手段。眾多開發(fā)商不惜一切代價，制造廣告噱頭,以吸引消費者。天鵝星座以“立方米”,可謂是各自為陣,各施殺手锏去搶占市場。廣告媒體的調(diào)查2000年物業(yè)投放廣告首選商報，其次是華西，依次為蜀報、晚報、早報。且彩色廣告較去年明顯增加，在新有投放物業(yè)廣告中比重達到48%。廣告投入情況的調(diào)查 %,較去年增長了2000萬元。六、競爭情況的調(diào)查 競爭項目的調(diào)查見附表1：競爭項目調(diào)查表競爭企業(yè)的調(diào)查華康房屋開發(fā)有限責任公司: 系中房集團成都總公司和香港聯(lián)盟有限公司合資成立的房地產(chǎn)專業(yè)公司。自一九九二年成立以來，開發(fā)了數(shù)個經(jīng)典樓盤，如御苑、蓮苑、香榭名苑、天府公寓、天府花園二期等。該公司以質(zhì)量取勝，刻意創(chuàng)新，所開發(fā)的項目均達百分之百銷售率。成都潮蓉實業(yè)有限公司：該公司是以經(jīng)營洋酒起家的企業(yè)，98年開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，曾經(jīng)開發(fā)潮蓉苑和潮蓉花園，公司因