【正文】 臺(tái)29%17%14%20%2%窗臺(tái)27%19%15%22%17%主人房陽(yáng)臺(tái)27%20%14%28%11%臥房入墻衣柜30%30%24%5%9%F、對(duì)小區(qū)環(huán)境中景點(diǎn)的選擇偏好%的人選擇瀑布。%的人選擇噴泉。%的人選擇亭子。%的人選擇小橋流水。%的人選擇雕塑。從以上比例可以看出，成都是西南部的一個(gè)消費(fèi)性悠閑城市，以及成都市民追求小巧寧?kù)o“小家碧玉”的心態(tài)。G、對(duì)小區(qū)內(nèi)會(huì)所設(shè)施的要求與偏好非常需要比較需要有無(wú)均可不大需要完全不需要游泳池%%%%%網(wǎng)球場(chǎng)%%%%%桌球室%%%10%%乒乓球室%%%10%%健身房%%%%%閱覽室%%%%%兒童樂(lè)園%%15%1%%卡拉ＯＫ%%%5%10%網(wǎng) 吧%%%%%H、小區(qū)花園設(shè)計(jì)風(fēng)格的偏好喜歡歐陸式花園的人占 %%%而 %的消費(fèi)者則認(rèn)為無(wú)需特別風(fēng)格，只要寧?kù)o綠化優(yōu)美即可。三、本案及周邊市場(chǎng)情況的調(diào)查對(duì)此市場(chǎng)情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場(chǎng)和潛在需求量，掌握還有哪些市場(chǎng)可以開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場(chǎng)中的影響。本案在市場(chǎng)中的需求情況A、消費(fèi)者的承受力從前面對(duì)消費(fèi)者的構(gòu)成情況調(diào)查中可以看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費(fèi)者是有較穩(wěn)定收入的白領(lǐng)一族，個(gè)體經(jīng)商者和政府部門工作的一般干部，都有一定的經(jīng)濟(jì)支配能力。一般可支配的購(gòu)房首付款在515萬(wàn)元之間（7成20年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。B、本案的目標(biāo)市場(chǎng)情況三室二廳雙衛(wèi)130－150平方米的戶型占51％，二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi)80－100平%，基本符合目前市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。從房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受的首付款來(lái)看，錦匯花園完全能控制在5－15萬(wàn)元之間。 C、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在此市場(chǎng)份額中占有率情況 格林花園：,９層電梯公寓，其價(jià)格在2700元／平方米左右，且戶型較大，均在150平方米以上。因此，總價(jià)較高，均在40萬(wàn)元以上。在130平方米左右三室二廳雙衛(wèi)和80100平方米二室二廳雙衛(wèi)這塊市場(chǎng)上，沒(méi)有份額。 天鵝星座:雖然價(jià)格相對(duì)不高,但戶型較大,均在130平方米以上,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整,以賣空間的形式變相降低房?jī)r(jià),對(duì)市場(chǎng)形成了一定的沖擊力,取得了初步成功,在銷售上對(duì)本案一、二期都是有力的競(jìng)爭(zhēng)。 香榭名苑：一期雖然是多層，但其銷售情況十分理想，在沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)售樓部的情況下也銷售完畢，在市場(chǎng)上留下了較好的口碑。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓,加之對(duì)面就有金牛區(qū)投資修建的一個(gè)金牛廣場(chǎng),占地20畝,無(wú)形中提高了香榭名苑的價(jià)值,與錦匯形成了強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。本案業(yè)主在市場(chǎng)中的情況公司股東實(shí)力雄厚“匯廈”是獲得世界銀行貸款的少數(shù)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且成功的開(kāi)發(fā)了數(shù)十萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。干道是人人皆知的開(kāi)發(fā)較早的企業(yè)之一，有數(shù)十萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。而宏亞也是資金較雄厚的成熟開(kāi)發(fā)商，可見(jiàn)，“花園福”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是三家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的結(jié)合體，但需要強(qiáng)有力的包裝宣傳。四、價(jià)格的調(diào)查影響本案價(jià)格的有利因素A、羊西線待開(kāi)發(fā)的土地逐漸稀少 物以稀為貴，近來(lái)在羊西線餐飲娛樂(lè)日漸盛名的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也走到了白熱化階段，可開(kāi)發(fā)利用的土地較少，土地由98年的50萬(wàn)元/畝猛增到100多萬(wàn)元/畝。B、房市逐步上升在眾多開(kāi)發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)略有上升，且新開(kāi)盤項(xiàng)目特別多，在市場(chǎng)上造成了羊西線的房市景氣的印象。C、金牛區(qū)政府努力營(yíng)造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場(chǎng)；羊西線三環(huán)外的綠色長(zhǎng)廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動(dòng)，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。影響本案價(jià)格的不利因素競(jìng)爭(zhēng)白熱化為了搶奪市場(chǎng)，錦城苑尾盤每平方米降價(jià)400600元，新開(kāi)樓盤潮蓉花園以1898元/平方米開(kāi)盤，而天鵝星座三期剛以推出立方米為概念,按實(shí)際面積算僅1700元/平方米，進(jìn)行變相降價(jià),引起了強(qiáng)烈反響。B、錦匯花園一期價(jià)差策略在一個(gè)項(xiàng)目中，樓與樓；朝向與朝向；戶型與戶型，其定價(jià)差距有利于當(dāng)時(shí)之促銷，但同時(shí)也會(huì)造成客戶的抗性，錦匯花園（一期）其最低的起價(jià)有2170元/平方米，而最高的又有2875元/平方米，相差700余元/平方米,在推廣的過(guò)程中,如果廣告上不能樹(shù)立起錦匯花園的品牌形象的話,那么,消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為,此項(xiàng)目是個(gè)只值2100元/平方米的低檔電梯公寓或在低價(jià)位房屋售完之后，對(duì)高價(jià)位房屋產(chǎn)生討價(jià)還價(jià)心理。因此,對(duì)二期提高在消費(fèi)者的心理價(jià)位影響較大。C、錦匯一期銷售折扣策略錦匯花園一期在開(kāi)盤促銷過(guò)程中有部份高開(kāi)低走的現(xiàn)象。如較大幅度的折扣6%和后期100元/M2 的優(yōu)惠等，對(duì)二期客戶信心有一定影響。消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的反應(yīng) 在前面的調(diào)查中，%的人打算在三年內(nèi)購(gòu)買2500元/平方米以上的住宅,%的人則無(wú)此意向。 另外,若在羊西線二環(huán)路外選擇電梯公寓的話：49%的人接受價(jià)格在2300元/平方米左右。36%的人則接受價(jià)格在23002700元/平方米左右。%的人接受價(jià)格在28003700元/平方米左右。%的人則接受選擇3700元/平方米以上的住宅..市場(chǎng)的價(jià)格情況名 稱最低單價(jià)（元/M2）最低總價(jià)（萬(wàn)元）最高單價(jià)（元/M2）最高總價(jià)（萬(wàn)元）優(yōu)惠幅度香榭名苑189824 239038按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%潮蓉花園211019 355450 按揭優(yōu)惠2%,一次性優(yōu)惠5%格林花園2580 40 3300100 按揭優(yōu)惠3%，一次性優(yōu)惠5%錦城花園368080 4130 133按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%金都花園253022 308062 按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%桂香庭院199811 340042按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠5%天鵝星座268035368080按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%五、市場(chǎng)上廣告情況的調(diào)查 房地產(chǎn)作為一項(xiàng)特殊的商品，其銷售的手段也較為特殊，廣告促銷也一直是開(kāi)發(fā)商很關(guān)注的問(wèn)題。怎樣能快速準(zhǔn)確地把銷售信息轉(zhuǎn)達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者成了業(yè)界最關(guān)注的焦點(diǎn)。為了使錦匯花園能用最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益。因此，我們對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)的廣告促銷情況進(jìn)行了研究分析。市場(chǎng)上常用的促銷方式在目前的市場(chǎng)上，廣告是房地產(chǎn)促銷的一種重要手段。眾多開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)，制造廣告噱頭,以吸引消費(fèi)者。天鵝星座以“立方米”,可謂是各自為陣,各施殺手锏去搶占市場(chǎng)。廣告媒體的調(diào)查2000年物業(yè)投放廣告首選商報(bào)，其次是華西，依次為蜀報(bào)、晚報(bào)、早報(bào)。且彩色廣告較去年明顯增加，在新有投放物業(yè)廣告中比重達(dá)到48%。廣告投入情況的調(diào)查 %,較去年增長(zhǎng)了2000萬(wàn)元。六、競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查見(jiàn)附表1：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查表競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查華康房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司: 系中房集團(tuán)成都總公司和香港聯(lián)盟有限公司合資成立的房地產(chǎn)專業(yè)公司。自一九九二年成立以來(lái)，開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)經(jīng)典樓盤，如御苑、蓮苑、香榭名苑、天府公寓、天府花園二期等。該公司以質(zhì)量取勝，刻意創(chuàng)新，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均達(dá)百分之百銷售率。成都潮蓉實(shí)業(yè)有限公司：該公司是以經(jīng)營(yíng)洋酒起家的企業(yè)，98年開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)潮蓉苑和潮蓉花園，公司因