【正文】 給每一個開發(fā)商注入一劑新的利潤強心針。七、調(diào)查結(jié)論通過以上詳細的調(diào)查和研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，本案所面臨的市場特征： 市場競爭空前激烈羊西線“餐飲娛樂一條街”的繁榮,帶動了經(jīng)濟的發(fā)展,創(chuàng)造了良好的居家環(huán)境．因此，各開發(fā)商也都瞄準了這一福地,羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出“你爭我奪搶地盤”的情勢。該公司以質(zhì)量取勝，刻意創(chuàng)新，所開發(fā)的項目均達百分之百銷售率。市場上常用的促銷方式在目前的市場上，廣告是房地產(chǎn)促銷的一種重要手段。消費者對價格的反應(yīng) 在前面的調(diào)查中，%的人打算在三年內(nèi)購買2500元/平方米以上的住宅,%的人則無此意向。四、價格的調(diào)查影響本案價格的有利因素A、羊西線待開發(fā)的土地逐漸稀少 物以稀為貴，近來在羊西線餐飲娛樂日漸盛名的同時，房地產(chǎn)開發(fā)也走到了白熱化階段，可開發(fā)利用的土地較少，土地由98年的50萬元/畝猛增到100多萬元/畝。因此，總價較高，均在40萬元以上。從以上比例可以看出，成都是西南部的一個消費性悠閑城市，以及成都市民追求小巧寧靜“小家碧玉”的心態(tài)。 選擇大室小廳的消費者認為：臥室平時可以在里面看書，通風(fēng)采光較理想，并且分別有自己的朋友，來訪時，朋友之間到不侵犯個人的隱私，所以廳小無防。為老人和子女購房的42人,占14%。南門區(qū)域的有41人,%。3%。A、貴人居住區(qū)自成都的房地產(chǎn)業(yè)起步以來,由人們的居住習(xí)慣，形成了南門富人區(qū)的居住環(huán)境；西門由于行政事業(yè)單位、行政單位集住,形成了達官貴人居住區(qū)域；東門由于國營企業(yè)、工廠居多,形成工人居住區(qū)域；北門則因火車北站和荷花池的存在,流動人口較多,人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜,治安較為混亂。據(jù)專家預(yù)測,到2010年,我國城市人口比重將達到45%,如果每人按居住面積15平方米算,而隨著西部大開發(fā),成都市每年凈增人口的居住面積需求量將50萬平方米以上。一、項目的營銷環(huán)境調(diào)查分析政策環(huán)境A、西部大開發(fā)國家實施西部大開發(fā)，鼓勵東部的沿海地區(qū)的企業(yè)到中西部投資，并給予一些政策的傾斜，盡可能地給西部地區(qū)投資環(huán)境的改善提供有力的支持與幫助。當(dāng)精明的發(fā)展商完美地將自身優(yōu)勢與外部條件有效地結(jié)合時，系統(tǒng)而又專業(yè)的準備工作隨之而展開，一個有生命力的產(chǎn)品也將應(yīng)運而生，它代表走向成功的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。五路一橋的修建、機場的擴建、城市行政區(qū)域的擴大、都給房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下了前所未有的開發(fā)條件。由當(dāng)初的火柴盒式的房屋到多層住宅再到電梯公寓,由當(dāng)初的單幢再到現(xiàn)在大規(guī)模大環(huán)境,由單純的滿足居住需要到現(xiàn)在流行的追求居住享受，其居住需求發(fā)生了天翻地覆的變化。先后舉行的火鍋節(jié),川菜文化節(jié)等活動,給羊西線樹立了一個堅實而又響亮的餐飲娛樂旅游一條街的品牌。 2535歲之間的4人,占13。個體老板的63人,占21%。辦公兼自住的6人,占2%.其它的31人,%.消費者購買偏好的調(diào)查A、戶型的選擇偏好從調(diào)查結(jié)果可以看出，三房兩廳和兩房兩廳戶型較受歡迎,%%,一房一廳占16%,三房一廳一衛(wèi),%.而錦匯花園三房二廳和二房二廳的戶型分 占到51%%正適應(yīng)了這一市場需求。E、套型設(shè)計偏好如圖表非常重要比較重要有無都可不大需要完全不需要保姆房25%15%25%27%8%書房55%22%10%10%3%儲物室46%25%18%9%2%陽臺75%16%3%3%3%主人房及衣帽間62%20%10%5%3%廚房外的生活陽臺29%17%14%20%2%窗臺27%19%15%22%17%主人房陽臺27%20%14%28%11%臥房入墻衣柜30%30%24%5%9%F、對小區(qū)環(huán)境中景點的選擇偏好%的人選擇瀑布。本案在市場中的需求情況A、消費者的承受力從前面對消費者的構(gòu)成情況調(diào)查中可以看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費者是有較穩(wěn)定收入的白領(lǐng)一族，個體經(jīng)商者和政府部門工作的一般干部，都有一定的經(jīng)濟支配能力。 香榭名苑：一期雖然是多層，但其銷售情況十分理想，在沒有現(xiàn)場售樓部的情況下也銷售完畢，在市場上留下了較好的口碑。影響本案價格的不利因素競爭白熱化為了搶奪市場，錦城苑尾盤每平方米降價400600元，新開樓盤潮蓉花園以1898元/平方米開盤，而天鵝星座三期剛以推出立方米為概念,按實際面積算僅1700元/平方米，進行變相降價,引起了強烈反響。%的人接受價格在28003700元/平方米左右。廣告媒體的調(diào)查2000年物業(yè)投放廣告首選商報，其次是華西，依次為蜀報、晚報、早報。公司曾成功的開發(fā)運作火車北站荷花池公寓、國貿(mào)大廈、國貿(mào)廣場,又于98年成功的推出了金都花園一期。也就造成了各案出新招，爭搶消費群的激烈競爭格局。消費者對電梯公寓的青睞程度不高雖說電梯公寓近年來大量出現(xiàn)，但是它必競屬于一個新事物，不論其發(fā)展多快，新生事物不可避免的都有其不成熟及不完善的一面，且價格比多層住宅偏高，加之消費者長期以來的居住習(xí)慣，使其大部分對電梯公寓“僅遠觀而不敢褻玩焉。h、 目前，電梯公寓的公攤經(jīng)過精心設(shè)計都較小，物管費也不算高，更有備用發(fā)電機組來保證用電。 B、社區(qū)成熟錦匯花園本身地處西門福地，周邊環(huán)境配套已經(jīng)較為成熟，而成都市西延線因市政規(guī)劃建設(shè)“餐飲娛樂一條街”，創(chuàng)出“吃”的文化，同時也帶動了其它的經(jīng)濟的發(fā)展，使整個西延線乃至羊西線都繁榮起來，自然而然周邊環(huán)境及配套也更加完善起來。D、獨特的賣點有待增強 消費者偏愛一個項目除了項目本身必須具備各項優(yōu)勢外，還須有一至二個獨特的，對消費者具有強大的吸引力的地方，而本案非概念型房產(chǎn)，因而更需挖掘不同于其它樓盤之獨特性。低價位競爭不是錦匯花園競爭的重點，也就是說，讓消費者有一種“用較少的錢買到了更好的東西”而不是“用最少的錢買將就的東西”的心理滿足感。重點突破戰(zhàn)術(shù)對于目標(biāo)客戶以直接郵遞、傳真的方式來使其知道并了解錦匯花園：組織一些活動,如聯(lián)誼會等,通過娛樂座談等形式來增進與客戶之間的交流,從而可以更好地了解客戶的需求,進而爭取目標(biāo)客戶。面 積：80120平方米（不宜過大，裝修上突出社區(qū)特點“溫馨、精巧”）功 能 區(qū)：柜臺區(qū) 洽談區(qū) 展覽區(qū) 辦公區(qū) VIP客戶區(qū)設(shè)備配置：柜臺 辦公桌椅 洽談桌椅 沙發(fā) 茶幾 飲水機 文 件 柜 保險柜 綠化 音響 射燈 空調(diào) 電話三部 銷售道具：模型 鳥瞰圖 立面效果圖 園林綠化效果圖 現(xiàn)場展板 燈箱 LOGO牌戶外引導(dǎo)牌、廣告牌重點放在西延線，一環(huán)路口也應(yīng)考慮。如當(dāng)日訂購享受何等贈品（如空調(diào)、家具）或優(yōu)惠。成敗關(guān)鍵（1） 一定數(shù)量的意向性客戶累積。（2） 與各不同行業(yè)的協(xié)力廠商如電器、家具、家庭裝飾、建材商等等聯(lián)合舉行新產(chǎn)品展覽會，集聚人氣，又向客戶提供一條優(yōu)惠“居家大采購服務(wù)”。 延續(xù)期加深項目印象，擴大社會知名度，用社會輿論引導(dǎo)客房左的認同感。廣告形象口號語：A、 錦匯花園，源自細節(jié)的不凡B、 錦匯花園，城市偏西處精心打造C、 愛不完選擇錦匯花園四、立體化市場推廣策略廣告目標(biāo)市場策略：針對項目的目標(biāo)消費群，依據(jù)其不同的生活習(xí)慣和工作環(huán)境及個性特點等，我們特制定了不同的廣告訴求點和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標(biāo)市場上更全面的傳遞廣告信息。廣告心理策略即針對消費者的購買心理，采取的廣告運動