【正文】 增加了價格。 三、對二期價格的建議通過我們對市場的調(diào)查研究和分析，結(jié)合錦匯花園自身各種情況，為規(guī)避市場風險，爭取最后的成功，我們建議采用低開高走的策略，努力做好造勢工作，在開盤時均價2750元/M2，在銷售行情勢頭看漲之后，可爭取均價達到2850元/M2四、對二期產(chǎn)品的建議針對錦匯花園2期產(chǎn)品的設計我公司曾專門向貴公司提交報告，此處再就其它方面提出建議： A：小區(qū)配套超市（小型、招商、可送貨） B：兒童游泳池（游泳池面積較小，針對兒童使用，避免在和周 邊樓盤相比中處于劣勢） C：社區(qū)餐廳（突出潔凈、快捷） D：會所：棋牌、茶社、閱覽室、球迷室（以便喜歡足球的業(yè)主 有交流的機會）乒乓球室（場地所限無法做網(wǎng)球場，可另僻 蹊徑）E：音像租賃F:寵物商店及寵物托管所公共配套物業(yè)管理 A：鐘點工服務（社區(qū)專屬鐘點工，突出安全性） B：洗衣社 C：代業(yè)主出租房屋并對租戶審核控制，代業(yè)主對 未居住房屋進行日常維護。短兵相接戰(zhàn)術即利用現(xiàn)場有親切感的接待中心，和精致的樣板屋、氣派的戶外看板等來吸引參觀的目標消費者，并使其感受到深刻的感染。D. 邀請部份媒體，如報紙、電視臺相關人員到現(xiàn)場進行采拍，作為當日或第二、三日軟性新聞稿。具體辦法有以下幾方面可酌情考慮：A．經(jīng)常性組織客戶聯(lián)誼會B．青城山渡假村計劃D． 請西區(qū)三醫(yī)院、實驗幼兒園、知名健身、游泳、網(wǎng)球教練等為協(xié)力單位及人士與錦匯簽約并作宣傳。這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。五、廣告執(zhí)行策略A、訴求重點： 廣告要取別于其它項目的廣告，即重點訴求本案所提煉的獨特的賣點：1. 地段2. 戶型3. 信譽4. 整體規(guī)劃5. 花園6. 地下架空層B、廣告系列在廣告發(fā)布的過程中，針對訴求重點，不斷加深消費者的印象，因此，廣告要統(tǒng)一風格，要分時間進行系列化。她無需“概念”的粉飾，也無需純歐式或純中式的包裝，她僅僅是站在客戶的立場盡心地做好每一細節(jié)的推敲。B． 盤中配合開盤造勢，做好方便招待工作。（3）客戶管理系統(tǒng) a、客戶管理系統(tǒng)一（附表：電話接聽記錄表）b、客戶管理系統(tǒng)二（附表：新客戶登記表）c、客戶管理系統(tǒng)三（附表：老客戶登記表）d、客戶管理系統(tǒng)四（附表：銷售日統(tǒng)計表）e、客戶管理系統(tǒng)五（附表：銷售周統(tǒng)計表）f、客戶管理系統(tǒng)六（附表：月報表）g、客戶管理系統(tǒng)七（附表：已交成客戶檔案）h、客戶管理系統(tǒng)八（附表：應收帳款控制）I、客戶管理系統(tǒng)九（附表：保留樓盤控制表）八、銷售造勢開盤造勢A. 開盤前收集客戶名單 累積公司以住老客戶，展銷會客戶，現(xiàn)場銷售中心開盤前接待客戶，開盤前報紙廣告吸引的意向性客戶，一期客戶聯(lián)誼會中有意向的客戶。因此，以分片區(qū)連續(xù)性派發(fā)傳單或海報的形式加深宣傳深度，是我們使消費者達到強制記憶的一種最佳方式。B、曾遭受價格戰(zhàn)沖擊 由于羊西線競爭激烈,各案一度以低價格作為爭搶客戶的最佳手段,本神機妙算為取得有利形勢，曾及時采取價格優(yōu)勢策略，取得了成功，但對二期價格提升有一定影響。f、 電梯公寓在建筑結(jié)構(gòu)上質(zhì)量要求更高，經(jīng)久耐用。主要樓盤有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花園、金都花園、錦城花園、格林花園等。眾多開發(fā)商不惜一切代價，制造廣告噱頭,以吸引消費者。B、房市逐步上升在眾多開發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房價略有上升，且新開盤項目特別多，在市場上造成了羊西線的房市景氣的印象。G、對小區(qū)內(nèi)會所設施的要求與偏好非常需要比較需要有無均可不大需要完全不需要游泳池%%%%%網(wǎng)球場%%%%%桌球室%%%10%%乒乓球室%%%10%%健身房%%%%%閱覽室%%%%%兒童樂園%%15%1%%卡拉ＯＫ%%%5%10%網(wǎng) 吧%%%%%H、小區(qū)花園設計風格的偏好喜歡歐陸式花園的人占 %%%而 %的消費者則認為無需特別風格，只要寧靜綠化優(yōu)美即可。二次購房的48人,占16%。2535歲之間4人,占13。 經(jīng)濟環(huán)境A、居民的消費能力及意識有較大提高從目前的家用電器消費熱潮及中低檔汽車進入家庭的現(xiàn)象判斷，可以看出,居民的消費水準和意識像排浪一樣,一浪比一浪高。前 言 個案的成功并非是在最后取得的，而是在開始。B、居民的居住需求在發(fā)生變化從房地產(chǎn)業(yè)的消費來看,由集資建房,福利分房到集團購房再到今天的個人買房。3%。為結(jié)婚購房和單身者39人,占13%。三、本案及周邊市場情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領及公司在市場中的影響。C、金牛區(qū)政府努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境如占地20余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎建設等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。天鵝星座以“立方米”,可謂是各自為陣,各施殺手锏去搶占市場。因此，抓住消費群，減低個案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問題。g、 目前，電梯成本不斷在降低，質(zhì)量也有大大的提高，有完善的售后服務體系作保證。 C、消費者觀望心理嚴重消費者普遍有一種心理：“好房子越來越多”，由于羊西線近期樓盤增多，且戰(zhàn)旗小區(qū)人旺漸漲，令客戶對本案的關注有所下降，并在下定之前更為遲疑。這就是一而再，再而三的加深消費者對產(chǎn)品的印象。B. 通知上述客戶某日某地舉行錦匯花園二期開盤儀式，邀到現(xiàn)場參觀訂購。C． 盤后（1） 視銷售率和工程進度，不定期邀約意向性準客戶和老客戶（成交）至現(xiàn)場舉行招待會，并借此發(fā)布銷售新聞，促銷優(yōu)惠措施等等。以和客戶同樣務實的精神打造你看得著、摸得著的滿意。六、廣告預算廣告總費用為同期銷售額的2%至3%，其包括：沙盤模型，戶型模型 效果圖銷售員統(tǒng)一服裝售樓書戶型圖DM單夾報廣告升空氣球、 彩旗、布幅充氣拱門1廣告牌1報紙廣告1促銷活動目 錄前 言第一部份 市場篇一、項目的營銷環(huán)境調(diào)查分析二、消費者的調(diào)查三、本案及周邊市場情況的調(diào)查四、價格的調(diào)查五、市場上廣告情況的調(diào)查六、競爭情況的調(diào)查七、調(diào)查結(jié)論第二部份 營銷計劃一、項目優(yōu)劣勢分析二、營銷目標三、對二期價格的建議四、對二期產(chǎn)品的建議五、營銷策略六、營銷戰(zhàn)術七、銷售前準備八、銷售造勢第三部份 廣告篇一、廣告目標二、廣告推廣的總體思想三、廣告定位四、立體化市場推廣策略五、廣告執(zhí)行策略六、廣告預算39 / 39。A、無差別市場廣告策略：導入期即在一定的時間內(nèi)向一個大的目標市場運用多種媒體組合，做同一主題的廣告。物業(yè)管理造勢借助一期交房之際，客戶與開發(fā)商之間的交流日趨頻繁，通過對客戶細致入微的體貼與關心，可極大地突出開發(fā)商的親和力，對二期客