【正文】 爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過2022萬元。股份公司在狠抓商品銷售的同時，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企 業(yè)” 、全國“計量物價優(yōu)秀企業(yè)”等稱號，并成為國內(nèi)首批、 XX第一個獲得“全國百城萬店無假貨活動示范店” 的企業(yè)。近兩年來，股份公司實現(xiàn)銷售總額在XX省零售市場均排在首位。股份公司在2022年，%，位居全市商場企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占XX市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近50個家用電器的著名品牌的銷售量位居XX市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤情況詳見表11。表11 　股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤表項 目 1998年 1999年 2022年 平均增長率銷售總額（萬元） 60308 80082 85679 19%凈利潤（萬元） 1859 2766 2868 26%股份公司財務(wù)狀況近年來股份公司經(jīng)營良性發(fā)展，財務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率%， 股份公司信用等級AA級，被授信開具8000萬元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財務(wù)狀況詳見表12。表12 　　股份公司近三年財務(wù)狀況表 5項 目 1998年末 1999年末 2022年末總資產(chǎn)（萬元） 21547 24430 27519資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 主營業(yè)務(wù)收入（萬元） 60308 80082 85679主營業(yè)務(wù)利潤（萬元） 9366 11561 11345凈利潤（萬元） 1859 2766 2868凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對外股權(quán)投資情況目前，股份公司共有13家對外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對國內(nèi)和國際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競爭，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時通過建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營的架構(gòu)，培育新的利潤增長點。與此同時，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗、營銷理念、促銷方式，通過提高流通企業(yè)的組織化程度，實現(xiàn)集約化經(jīng)營，使其發(fā)展成為XX地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“ 以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營為主體， 以物流配送為重點，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過收購、兼并等資本運營的手段，實施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營架構(gòu)；通過實施現(xiàn)代化的物流配送措施，實現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場范圍的放大；同時輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營銷方式等的升級，形成發(fā)展“ 大流通、大市場、大商業(yè)” 的格局，實現(xiàn)股份公司的利潤率 6與市場占有率的同步增長，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。（2）經(jīng)營目標(biāo)股份公司20222022年的規(guī)劃為：，年利潤總額預(yù)計達(dá)到5510萬元，繼續(xù)保持在XX省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得1015只國內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開展第三方物流，在2022年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項目背景近年來，股份公司已經(jīng)實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對我國加入WTO以后完全放開的市場和國內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競爭，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式，積極探索新的經(jīng)營業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報，爭取盡快上市，以推動股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實施的主要建設(shè)項目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國家發(fā)展計劃委員會已以計經(jīng)貿(mào)[2022]999號文批復(fù) 同意“ XX東方物流配送中心及超市項目建議書” ，并納入XX商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報項目。三、可行性研究報告編制依據(jù)國家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國經(jīng)貿(mào)運行（2022）189號《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》。國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第二版） ； 7國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2022]999號《關(guān)于XX東方物流配送中心及超市項目建議書的批復(fù)》 ；股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購協(xié)議；專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的土地評估報告及資產(chǎn)評估報告；股東大會關(guān)于同意募集資金投向的決議；國家、省、市有關(guān)統(tǒng)計調(diào)查資料；國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項目單位提供的有關(guān)資料；研究過程中實際調(diào)查及收集的其它資料；1XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五” 規(guī)劃；1項目單位委托XX省工程咨詢中心編制可行性研究報告的委托合同；四、可行性報告主要研究內(nèi)容本報告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前XX商業(yè)大廈股份有限公司實際經(jīng)營及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項目進(jìn)行可行性研究。項目可行性研究的主要內(nèi)容包括：項目建設(shè)的必要性和意義：項目市場分析和預(yù)測；項目主要經(jīng)營內(nèi)容和規(guī)模；項目主要建設(shè)規(guī)模和功能；項目投資估算；經(jīng)濟(jì)效益分析及評價。第二節(jié) 研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論 “物流中心 ”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和 8第三利潤源，符合當(dāng)前我國重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項目投資方向是正確的，國家發(fā)展計劃委員會計經(jīng)貿(mào)[2022]999號文批復(fù)同意建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項目。XX是XX蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動XX及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場經(jīng)營進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營、超級市場、無店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價格競爭力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤增長點，實現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)率以外的“ 第三利潤源 ”等方面奠定基礎(chǔ)。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬臺、空調(diào)10萬臺，其它家電30萬件，其它大宗商品30萬件，一般商品80萬件。工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m 2，其中：超市賣場面積12022m 2，倉儲及配送面積16000m 2，其它用房面積20620m 2。項目總投資19300萬元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650萬元，鋪底流動資金1650萬元。經(jīng)綜合測算，本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計算的全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為21551萬元（所得稅后），大于零。（所得稅后，含建設(shè)期） ，符合投資回收的期限要求，能夠按時收回投資。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 9本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表13。表13 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注一 主要技術(shù)指標(biāo)1 總用地面積 m2 474002 總建筑面積 m2 48620物流配送中心及超市大樓m2 47970其中超市賣場面積12022m2，倉儲及配送面積16000m 2 輔助配套設(shè)施用房 m2 650包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房3 建筑密度　　　　　　　　　 % 4 容積率 10續(xù)上表序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注5 綠化率 % 306 建設(shè)周期 年 17 勞動定員 人 800二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 項目總投資 萬元 19300資金來源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬元 17650 鋪底流動資金 萬元 16509 營業(yè)收入 萬元 60918 正常年10 營業(yè)稅金及附加 萬元 1593 正常年11 總成本費用 萬元 53214 正常年12 經(jīng)營成本 萬元 52060 正常年13 利潤總額 萬元 6111 正常年14 所得稅 萬元 2022 正常年15 稅后利潤 萬元 4094 正常年16 未分配利潤 萬元 3480 正常年17 投資利潤率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財務(wù)評價指標(biāo)全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 11 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 　 　 評價基準(zhǔn)8% 所得稅前 萬元 36663 所得稅后 萬元 21551自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期1年 所得稅后 年 含建設(shè)期1年自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期1年盈虧平衡點(生產(chǎn)能力)% 三、存在的問題及建議項目的建設(shè)投資、運行成本和經(jīng)營收入對本項目實現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項目的建設(shè)、經(jīng)營過程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產(chǎn)投資、營業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動，而影響項目的預(yù)期效果。物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲運盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購體系，實現(xiàn)購銷分離，同時積極開拓周邊市場，爭取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。第二章 項目建設(shè)必要性及意義一、我國及XX省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運而生，通過加速實現(xiàn)商品流動社會化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。 12現(xiàn)代物流體系包括把消費品從生產(chǎn)線終點有效地移動到有關(guān)消費者手中，以及將原材料從供給源有效地移動到生產(chǎn)線始點等的廣泛活動，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過信息、網(wǎng)絡(luò)、運輸、存儲等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。它通過市場及營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費、銷售、運輸、供給、生產(chǎn)、開發(fā)等社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，隨著我國加入WTO步伐的不斷加快和國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的日益重視，客戶對服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國家成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國國情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國商業(yè)領(lǐng)域新型運行業(yè)態(tài)——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。為促進(jìn)我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十五” 規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。XX省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五” 規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉儲、貨場、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。XX在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場，要發(fā)展大配送、大賣場、大連銷，形成立足XX，面向華東、輻射長江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國際市場連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場體系。因此，本項目的建設(shè)，將是我國、XX省尤其是XX物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。二、我國及XX超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個新階段。1992年7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件， 13批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一