【正文】 、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化 企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) — “第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約 億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電 10 萬(wàn)臺(tái)、空調(diào) 10 萬(wàn)臺(tái)，其它家電 30萬(wàn)件，其它大宗 商品 30萬(wàn)件，一般商品 80 萬(wàn)件。 工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣場(chǎng)面積 12021m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。項(xiàng)目總投資 19300萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 1650萬(wàn)元。 經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21551 萬(wàn)元（所得稅后），大于零。全部 投資回收期為 年（所得稅后，含建設(shè)期），符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 13。 表 13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 47400 2 總建筑面積 m2 48620 物流配送中心及超市大樓 m2 47970 其中超市賣場(chǎng)面積 12021m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2 輔助配套設(shè)施 用房 m2 650 包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房 3 建筑密度 % 4 容積率 續(xù)上表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 5 綠化率 % 30 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動(dòng)定員 人 800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19300 資金來(lái)源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 17650 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 1650 9 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 60918 正常年 10 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1593 正常年 11 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 53214 正常年 12 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 52060 正常年 13 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6111 正常年 14 所得稅 萬(wàn)元 2017 正常年 15 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 4094 正常年 16 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 3480 正常年 17 投資利潤(rùn)率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) 8% 所得稅前 萬(wàn)元 36663 所得稅后 萬(wàn)元 21551 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1 年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1 年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1 年 盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問(wèn)題及建議 項(xiàng)目的 建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。 物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國(guó)及江蘇省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多 種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國(guó)加入 WTO 步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā) 展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài) ——物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。 為促進(jìn)我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。江蘇省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無(wú)錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。無(wú)錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也 明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足無(wú)錫，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、江蘇省尤其是無(wú)錫物流事業(yè)進(jìn)一 步發(fā)展的需要。 二、我國(guó)及無(wú)錫超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。 1992年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì) 特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案： 1993 年 3 月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍； 1995 年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995 年 6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德 國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客隆）；便利店（如日本的羅森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（ 便利店占 5%，百貨店占 %）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用 ，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，無(wú)錫的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼無(wú)錫八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂(lè)福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相無(wú)錫。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是無(wú)錫超市業(yè)尤其是無(wú)錫國(guó)內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 三、無(wú)錫商業(yè)大廈股 份有限公司發(fā)展的需要 無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。然而，面對(duì)即將加入 WTO 所帶來(lái)的沖擊、 挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。 擬投資興建的無(wú)錫東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣 中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要 作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門(mén)送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效降低商品流通總成本；通過(guò)完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用 POS、 ECR 等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息 、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸”。 目前，過(guò)慢的物流速度、過(guò)高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過(guò)電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程度。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向 社會(huì)化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) —— “第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”。 第四、無(wú)錫乃江蘇蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流 配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流 配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來(lái)的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開(kāi)發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為無(wú)錫市乃至蘇南、華東 地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地?zé)o錫是一座著名的商都，由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之