【正文】 略， 控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。 物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國(guó)及 ****省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消 耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成 一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國(guó)加入 WTO 步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài) —— 物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。 為促進(jìn) 我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 ****省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、 ****、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。 ****在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足 ****，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地 區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、 ****省尤其是 ****物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 二、我國(guó)及 ****超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。 1992年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案： 1993 年 3 月，國(guó)務(wù)院在有關(guān) 文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍； 1995 年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)； 1995 年6 月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。槐憷辏ㄈ缛毡镜牧_森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集 散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991 年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 %的比例而高居榜首（百貨僅占 %），同年日本各種超市銷售額也占 %（便利店占 5%，百貨店占 %）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（ 如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體 制的逐步完善， ****的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。 國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城 ， 繼 ****八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后 ， 歐尚、歐倍德、佳樂(lè)福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相 ****。 面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、 服務(wù)形式 ，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是 ****超市業(yè)尤其是****國(guó)內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 三、 ****商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要 ****商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在 ****省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。然而，面對(duì)即將加入 WTO 所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放 的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。 擬投資興建的 ****東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí) 體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門(mén)送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效降低商品流通總成本；通過(guò)完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用 POS、 ECR 等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸”。 目前，過(guò)慢的物流速度、過(guò)高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過(guò)電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程度。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會(huì)化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專業(yè)物流 的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) —— “第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”。 第四、 ****乃 ****蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口）、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。因此，股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大 、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來(lái)的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開(kāi)發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為 ****市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第三章 投資環(huán)境及市 場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地 ****是一座著名的商都，由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來(lái)，更以“米市”、“布碼頭”著稱于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。 ****水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國(guó)內(nèi)游客。 ****市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá) 。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2021年， ****市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比全省平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 27653 元，比上年增長(zhǎng) %。 ****市居民消費(fèi)購(gòu)買力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603 元（全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為 6280 元），農(nóng)民人均純收入 5256 元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元。 2021 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出 6975 元，比上年增長(zhǎng) %，共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 恩格爾系數(shù)由 1999年的 %降低到 2021 年的 %，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民家庭。 ****市19952021 年主要年份 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 31。 2021 年 ****市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見(jiàn)表 32。 表 31****市 19952021 年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 2021 人口 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 1 1 0 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653 社會(huì)消費(fèi)品零售總額外(億元 ) 職工平均工資（元） 7192 8050 8611 9068 9867 10966 農(nóng)民平 均年純收入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元 ) 表 32 2021 年 ****市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 完成情況 增幅 一、財(cái)政收入 億元 % 其中：地方財(cái)政收入 億元 % 二、金融系統(tǒng)存款余額 億 元 % 其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄 億元 % 金融系統(tǒng)貸款余額 億元 % 三、社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元 % 其中：市區(qū) 億元 % 江陰市 億元 % 宜興市 億元 % 錫山市 億元 % 四、物價(jià)指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 億元 % 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基地產(chǎn)量 萬(wàn) 噸 七、“三二一”工程 三大市場(chǎng)群成交額 億元 二大商業(yè)集團(tuán)銷售額 億元 中山路營(yíng)銷總額 149 億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額 74 億元 “九五”期間， ****市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項(xiàng)事業(yè)取得了令人矚目的成就。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 761億元增加到 2021 年的 1200 億元，年均增長(zhǎng) %；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995年的 17751 元增加到 2021 年的 27653 元，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立?！笆濉逼陂g ****市經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促