【正文】 定位為建設(shè)輻射閩贛兩省的樞紐型綜合物流園區(qū)，建成集海鐵、公路聯(lián)運(yùn)中心，集裝箱堆場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)貨代，報(bào)檢中心等為一體的綜合物流中心。 建設(shè)三明物流配送中心，將為推動(dòng)沙縣及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用 。 投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使福建購(gòu)物廣場(chǎng)股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、家電連鎖、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) — ?第三方物流產(chǎn)業(yè)?，為拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的?第三利潤(rùn)源?等方 面奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約 3 億元的物流配送中心和 農(nóng)副產(chǎn)品加工中心 。 將成為集生產(chǎn)加工、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、中轉(zhuǎn)、分裝、配送和信息處理為一體的現(xiàn)代物流基地，助推沙縣乃至三明地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品大量、快速進(jìn)入各地零售網(wǎng)點(diǎn)。 工程建設(shè)， 項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億元，規(guī)劃用地 畝，將建設(shè) 22020 平方米的商品存儲(chǔ)配送倉(cāng)、 3300 平方米的農(nóng)副產(chǎn)品加工中心和物流信息系統(tǒng)、物流配送體系等。 經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下， 可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值達(dá) 3 億元，提供就業(yè)崗位 500 個(gè)，創(chuàng)稅上千萬(wàn)元。 結(jié)果表明，該項(xiàng)目在 財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 11。 表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備 注 三明超市物流配送中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 m2 2 總建筑占地面積 m2 17296 配送中心建筑面積 m2 14351 常溫配送中心 11580 m2 低溫配送中心 2771 m2 綜合樓建筑面積 m2 2945 辦公大樓 860 m2，生活住宅2085 m2 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠化率 % 6 建設(shè)周期 年 1 7 勞動(dòng)定員 人 500 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 15000 資金來(lái)源全部為股票上市募 集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 9 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 正常年 10 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 正常年 11 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 正常年 12 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 正常年 13 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 正常年 14 所得稅 萬(wàn)元 正常年 15 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 正常年 16 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 正常年 17 投資利潤(rùn)率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評(píng)價(jià)基準(zhǔn) % 所得稅前 萬(wàn)元 所得稅后 萬(wàn)元 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1年 所得稅后 年 含建設(shè) 期 1年 自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力 ) % 三、存在的問(wèn)題及建議 三明超市物流配送中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。 物流配送中心建成后，應(yīng)首先將現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)， 爭(zhēng)取形成輻射江西浙江的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國(guó)及福建省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該體系力求在總成本盡可能最低的 前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國(guó)加入 WTO 步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視， 客戶對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài) —— 物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。 三明市 按照規(guī)劃操作性強(qiáng)、規(guī)劃編制水準(zhǔn)高的要求，在委托集三明超市物流配送中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 美大學(xué)現(xiàn)代物流研究中心組織編制了?三明市 2020— 2020 年現(xiàn)代物流發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃?的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)務(wù)院《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》和省上有關(guān)文件精神，進(jìn)一步明晰了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的中長(zhǎng)期計(jì)劃。即構(gòu)建?一縱兩橫?的 物流通道空間布局體系，實(shí)現(xiàn)把我市打造成?海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)?的發(fā)展目標(biāo)，并為建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心城市奠定基礎(chǔ)。據(jù)介紹，?一縱?是以沙縣 ——— 三明市區(qū) ——— 永安為發(fā)展重點(diǎn)，以閩西北物流園、三明城市物流園為建設(shè)平臺(tái)，以三元大坂物流中心、永安工業(yè)物流中心為依托，構(gòu)筑三明南北縱向綜合物流運(yùn)輸通道，打造第三方物流企業(yè)高度集聚的物流走廊帶。?兩橫?的第一橫是主要由向莆鐵路、福銀高速公路構(gòu)建北部東西橫向重要的出市物資集散通道，依托該通道，推動(dòng)我市北部地區(qū)和福州、莆田等沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。第二橫是主要由鷹廈鐵路、泉三高 速公路、 307 省道構(gòu)成三明南部東西橫向重要的出市物資集散通道，依托該通道，推動(dòng)我市與西部的贛南地區(qū)、以及廈門(mén)、泉州地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。 因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、福建省尤其是三明物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 二、我國(guó)及三明超市業(yè)發(fā)展的需要 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著 名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，福建的 超市 業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國(guó)際知名的連鎖 超市 紛紛搶灘福建。面對(duì)國(guó)外 超市 在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi) 超市 也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)三明超市物流配送中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 將是三明 超市 業(yè)尤其是三明國(guó)內(nèi) 超市 業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 三、福建購(gòu)物廣場(chǎng)股份有限公司發(fā)展的需要 福建購(gòu)物廣場(chǎng)股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展?品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略?的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在福建省同行業(yè)綜合經(jīng) 濟(jì)效益排名中位居前列。注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。然而，面對(duì)加入 WTO 所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng) 模式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。 擬投資興建的三明物流配送中心是一個(gè)現(xiàn)代化物流配送中心的商品流轉(zhuǎn)的場(chǎng)所，它的建成對(duì)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用： 第一、投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門(mén)送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配 送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效降低商品流通總成本；通過(guò)完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用 POS、 ECR 等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約進(jìn)一步發(fā)展的?物流瓶頸?。 目前，過(guò)慢的物流速度、過(guò)高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過(guò)電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧 客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程度。一旦突破了這一?物流瓶頸?，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，的電子商務(wù) （ 將會(huì)三明超市物流配送中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 產(chǎn)生質(zhì)的飛躍，真正體現(xiàn) 社區(qū)購(gòu)物 足不出戶 。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使的物流業(yè)務(wù)向社會(huì)化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè) —— ?第三方物流產(chǎn)業(yè)?，為拓展新的業(yè)務(wù)空間和利 潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的?第三利潤(rùn)源?。 第四、三明乃閩西北經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú)厚的水（沙溪）、陸（公路、鐵路、車站、碼頭）、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。因此，投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn) 代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來(lái)的物流配送中心不僅可以承擔(dān)自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開(kāi)發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足下游客戶日益上升的?多品種、小批量、多次數(shù)?的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為三明市乃至閩西北地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 目前沙縣發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、構(gòu)建大物流具有較好的先天條件 : （一）交通基礎(chǔ)大力發(fā)展 隨著三泉高速、三龍高速公路、向莆高速鐵路的建設(shè)及沙溪航道整治，廈沙高速列入福建 省高速公路路網(wǎng)建設(shè)計(jì)劃，三明（沙縣）被交通部列入全國(guó) 179 個(gè)，福建省 5 個(gè)重要公路交通樞紐之一，交通優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，沙縣又稱?雙肩挑兩市?，與三明、南平兩個(gè)工業(yè)城市相鄰，可建成區(qū)面積達(dá) 100 平方公里左右，可望形成沙溪流域的經(jīng)濟(jì)繁榮帶。 2020年通車的京福高速和三龍高速、三泉高速都從沙縣穿境而過(guò)，大大縮短了山區(qū)與沿海的距離，還可望構(gòu)筑沙縣 —— 廈漳泉 3 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。隨著一批重點(diǎn)項(xiàng)目簽約落地，與廈門(mén)港務(wù)集團(tuán)合作三明超市物流配送中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 的三明物流園區(qū)（無(wú)水港）的成功引進(jìn)， 300噸航運(yùn)碼頭一頭連接著福州馬尾，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)跨越性發(fā)展的沙縣，已赫 然成為全國(guó)重要的區(qū)域性交通樞紐城市之一，為形成物流節(jié)點(diǎn)具備了很好的條件，推進(jìn)發(fā)展物流業(yè)前景十分廣闊。 （二）