【正文】 的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車在510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。金融服務周邊的銀行較多，如光大、中行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。學校教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，規(guī)劃拆遷擴建的常砦小學相臨，為本項目的小學教育提供了方便。（五）交通條件位于項目地塊東面107國道（未來的東環(huán)路）南通京珠高速，北通連霍高速，北面農(nóng)業(yè)路直通市區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項目地周邊的公交線路較少，路過項目的公交車只有312路，交通雖通暢但不便利。（六）街區(qū)功能目前形象 項目位于107國道邊，周邊汽車修配、果菜批發(fā)市場和常砦村的流動人口，在市民心目中的印象差，且環(huán)境渾濁，車輛擁擠、人口素質(zhì)低下。未來發(fā)展由于項目地塊位于鄭州城區(qū)的東部，緊靠未來的東環(huán)路，與規(guī)劃中的鄭東新城僅一路之隔。在將來的發(fā)展中，東環(huán)路（現(xiàn)在的107國道）將成為鄭州市的主要交通動脈，同時項目所在的區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵莸睦铣菂^(qū)與CBDR過渡地段，同時對鄭東新城的發(fā)展起到至關重要的作用，政府可能會大力整頓該片區(qū)的市場與市容，但可能還要經(jīng)過一段時間才能完成。那么本項目小區(qū)也將擔負美化市容的城市功能，也有可能成為該片區(qū)的標志性建筑。互動功能本項目位于鄭州城東區(qū)，與2A級國家康居工程的德億時代城、鑫苑名家、圣地數(shù)碼商務樓等項目位置距離較近，在本項目小區(qū)建成后可與這些小區(qū)聯(lián)合互補 ，從而形成一個大而集中的新興高尚住宅區(qū)群。三、項目價值發(fā)現(xiàn)（SWOT分析）S 、 優(yōu)勢分析※ 緊臨107國道（未來東環(huán)路）與農(nóng)業(yè)路，交通比較暢通；※ 項目處于老城與鄭東CBD的過渡地段，依托CBD，區(qū)域發(fā)展前景看好；※ 項目屬于行政中心區(qū)，金水區(qū)又是近年的置業(yè)的熱點區(qū)域，市政配套設施比較齊全；※ 項目周邊的汽車貿(mào)易及汽車修配業(yè)發(fā)達，這對本項目的商業(yè)物業(yè)帶來機會；※ 臨街面廣，利于商服物業(yè)的發(fā)展；※ 新拆遷擴建的常砦小學，對本項目的銷售有利；※ 項目的展示面好，利于項目的形象建設；※ 項目地型比較平整、整齊，同時還處于規(guī)劃設計階段，提升了項目適應市場的靈活性；※ 開發(fā)商享有政策優(yōu)勢，具備專業(yè)的開發(fā)理念。W、 劣勢分析※ 項目地塊的景觀較差；※ 項目地塊中存在噪音污染、空氣污染； ※ 社會治安比較復雜；※ 交通雖通暢但不便利； ※ 衛(wèi)生狀況較差，直接影響項目的形象；※ 項目的容積率高，項目以高層與小高層組成，從而阻擋了一部份只愿住多層的客戶，同時還影響小區(qū)的內(nèi)部景觀。O 、 機會分析※ 鄭東CBD不斷升溫，提升項目區(qū)域的市場知名度；※ 規(guī)?；_發(fā)漸成主流，大盤優(yōu)勢明顯；※ 房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度增強，開發(fā)門檻抬高；※ 市場競爭，促使性價比；※ 項目還處于規(guī)劃設計階段，增強了項目的抗風險能力；※ 鄭東新區(qū)的開發(fā)建設，增強了本項目區(qū)域的市場知名度；※ 金水區(qū)是置業(yè)熱點，農(nóng)業(yè)路段更被看好；※ 周邊大盤的造勢、造市，使項目區(qū)域具備一定知名度；※ 項目周邊有被評為國家2A級康居工程的“德億時代城”、鑫苑名家等大型項目，使該片區(qū)在城市內(nèi)有一定 的知名度，這對以后的項目推廣帶來方便。T 、 威脅因素※ 鄭州樓價持續(xù)走低，預計今明兩年還有可能下調(diào)※ 市區(qū)內(nèi)中等價位，質(zhì)素較好的樓盤，市區(qū)內(nèi)價位在2500元/m2左右的樓盤將是本項目的有力競爭者?！? 周邊其他樓盤的競爭。如：德億時代城、 鑫苑名家、建業(yè)城市花園、錦江國際等，包括其他區(qū)域的樓盤均會分流部分客戶?？偨Y(jié)論：綜上所述,雖然所處位置是在未來的城市發(fā)展區(qū)域,但項目地塊的綜合環(huán)境較為復雜，將嚴重影響項目的綜合素質(zhì),所以在項目的開發(fā)建設與項目的營銷中還要重點在于保證項目物業(yè)的品牌及形象的基礎上，還要加強以下方面：※ 改善項目周邊綜合環(huán)境，提高項目地的整體形象；※ 提高項目產(chǎn)品力，進一步塑造高品質(zhì)項目形象及開發(fā)商自身品牌。※ 利用營銷包裝，鄭州市地產(chǎn)營銷水平較低這一最大機會，運用合理、適度超前的營銷手段，促使項目成功。四、項目開發(fā)策略原則（一）復合原則：避免單一產(chǎn)品（如住宅類產(chǎn)品）所可能帶來的市場壓力，“不把全部的雞蛋放在一個藍子里”，應該指出，單一項目10萬㎡開發(fā)量，在鄭州不算少（媒體將5萬平方米推盤都稱為大盤），10萬平方米單一產(chǎn)品（如小高層住宅）供應勢必引起市場同類產(chǎn)品價格波動，并且本項目周邊環(huán)視的幾個大盤都有可能視機而動，風險和競爭壓力不少。豐富產(chǎn)品線，具體產(chǎn)品策略是：底商街鋪+產(chǎn)權式商城商服類產(chǎn)品組團A寫字樓高層項目SOHO小戶型商務公寓緊湊型二三房為主的平面住宅小高層住宅類產(chǎn)品組團B首層底層TOWNHOUSE策略意義： 開發(fā)風險分散互為賣點，互為配套（二）適量原則：10萬平米總量控制下，實現(xiàn)少而多的開發(fā)原則，即“多”—產(chǎn)品線豐富，“少”—各單一產(chǎn)品開發(fā)量控制（具體各產(chǎn)品開發(fā)量見《產(chǎn)品規(guī)則指導書》）策略意義：避免競爭快速消化（三）空缺差異原則：作為一家新的房地產(chǎn)的首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進入“細分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機會的存在。 具體產(chǎn)品策略是：住宅：——緊湊型兩房，三房（市場供應量?。⒚骘L格創(chuàng)新（市場同質(zhì)化嚴重，個性樓盤少，公眾對建筑立面較在意，如英協(xié)高層）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺）——空中TOWNHOUS（首層，頂層）（市場供應量?。懽謽牵骸?0—100平米小戶型開放式高檔次專業(yè)化寫字樓（市場空缺）建商務會所（會議室/商務中心等）同時也可服務SOHO和產(chǎn)權酒店。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版（市場空缺）——小戶型結(jié)構領先（深圳成熟戶型復制，鄭州市場空缺），以戶型優(yōu)勢，彌補朝向差?！ㄗh樓中樓（市場空缺）——建議三錯層（市場空缺）產(chǎn)權式酒店——（市場空缺）產(chǎn)權式商城——區(qū)域市場首個項目，第一個擁有自有產(chǎn)權的“車居超市”（市場空缺）底層臨街商鋪——略（四）創(chuàng)新需求原則：通過市調(diào)分析，鄭州處于“改善居住條件”的置業(yè)階段，房地產(chǎn)置業(yè)以自用為主，房地產(chǎn)投資市場，尚未形成規(guī)模，市場上可供投資的產(chǎn)品有限；本項目在以吸引置業(yè)自用為主的前提下，以有投資價值物業(yè)品種（具有唯一性）啟動置業(yè)投資市場，其中產(chǎn)權式商場（固定投資回報）產(chǎn)權式酒店（固定投資回報），SOHO公寓，小戶型寫字樓（代為租賃）都具備置業(yè)投資價值策略意義：不僅不把全部雞蛋放在一個藍子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。（五）經(jīng)濟+美的原則：以住宅產(chǎn)品為例，說明（BCG矩形分析）開發(fā)性價比優(yōu)產(chǎn)品，具體講就是以“中檔價位銷售中高端產(chǎn)品”。 高價（小高層3200元）中端（如：富田麗景）高端（如：德億時代城）中價（小高層）2500元分析顯示，在三個需求層面具備性價比競爭優(yōu)勢；中端中價市場——產(chǎn)品競爭優(yōu)勢中價高端市場——市場空缺高端高價市場——價格競爭優(yōu)勢注：此策略執(zhí)行的兩個要點要點一，成本控制——本項目土地成本，建安成本都存在成本優(yōu)勢；——商服產(chǎn)品因市場空缺，無直接競爭，而可能實現(xiàn)較高收益，有助于住宅產(chǎn)品的價格下調(diào)（即商服物業(yè)的部分收益回貼住宅產(chǎn)品以保持競爭力）——綜合配套的成本優(yōu)勢（如會所既服務業(yè)主，又服務寫字樓和公寓住戶）要點二，價值構成：——區(qū)位樓價明顯偏高的價位優(yōu)勢——產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢——概念包裝優(yōu)勢——綜合配套的服務優(yōu)勢（六）相對效益原則：商業(yè)，寫字樓，公寓——單價提高，追求單位面積的相對最大化效益（具體定價后詳）住宅：——單價有競爭能力，追求性價比的最快化效益五、項目綜合定位（一）產(chǎn)品定位根據(jù)對鄭州的房地產(chǎn)市場調(diào)研，與本項目的綜合質(zhì)素分析，安佳認為，本項目應做一個經(jīng)濟+美麗的復合型項目，集辦公樓、SOHO酒店式公寓（可以含一定量的產(chǎn)權式酒店）、住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市白領社區(qū)，居住、商業(yè)、商務、休閑、教育，CBD城市精英開放式社區(qū)。（二）項目目標對象定位客戶定位通過對市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項目的主力客戶定位為：都市白領階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個體企業(yè)主?！?年青的自由職業(yè)與IT一族其他補充客戶（非主流）：※ 鄭州市有灰色收入的“洗灰一族”；※ 部分追求發(fā)展（個人或孩子）的外省或外市人士；※ 有錢或有權的外市人士，主要是鄭州市外的其他市；※ 直系親屬在鄭州的外市人士。定位分析：※ 抓