【正文】 被大型寫字樓統(tǒng)一安排的辦公條件，在“商住”項目就成為自己家門里的事，可以自由安排，這對于講求效率和個性化的新型小公司非常適宜。 低成本。大型寫字樓配置高，同時運營、維護成本也很高，如中央空調(diào)、電梯、配套等，但小公司可能承擔不了或不需要這么高的辦公成本，商住公寓在房價、物管方面的低成本無疑很有吸引。 可貸款。可以按住宅做８成２０年按揭，對于小公司的資金運作也很劃算。 投資回報率與投資回報年限較寫字樓要優(yōu)越。不會有政策風險。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。這和香港不一樣，香港可能２０年前有商住公寓，現(xiàn)在少了，那是因為它走過了培植小企業(yè)的歷史階段。國內(nèi)進入５００強的企業(yè)還很少，商住樓這種“孵化器”還會長期被需要。 項目優(yōu)勢,劣勢(一) 優(yōu)勢分析:1,地理位置:明光時代位于學院南路,二環(huán),三環(huán)之間,距離西直門北大街近100米,西直門北大街連接二環(huán),三環(huán),四環(huán)的重要交通干道,規(guī)劃中的輕軌有望在東線建設(shè)的同時先行通車，年內(nèi)輕軌全線將實現(xiàn)通車。,增大對投資者的吸引. 2,整體規(guī)劃: 明光時代大廈獨有的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),采用無隔墻設(shè)計理念,空間任意組合,最簡約實用性的功能.3,園林規(guī)劃:明光時代大廈坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風水寶地上,在辦公室就可以透過落地窗觀覽窗外美景,社區(qū)內(nèi)近4000平米綠地公園,內(nèi)有大面積坡地植被和人文孝敬,意趣盎然,充滿靈動.4,智能辦公:千兆入廈，百兆入戶的寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),分戶是獨立中央空調(diào),框架結(jié)構(gòu)可任意安排辦公面積,老板兼獨立洗手間,能24小時上班. 創(chuàng)造二十一世紀全網(wǎng)全生活辦公5, 擁有70年產(chǎn)權(quán)的智能化寫字樓:價格僅相當于高檔寫字樓的50％,可作最長8成30年按揭.(二)劣勢分析:1,項目規(guī)模有限:該區(qū)域缺少地標性建筑,對周邊輻射能力差,可能導(dǎo)致明光時代吸引力較低.2,項目周邊生活氛圍較濃:項目周邊多是住宅小區(qū),多年形成的小商小販云集,現(xiàn)狀環(huán)境較差,對本項目形象會有一定影響.3,停車位不足:隨著經(jīng)濟的發(fā)展,停車問題成為困擾所有房地產(chǎn)開發(fā)商的重要因素,明光時代地下兩層車庫,不可能增加地下停車位,地上也無大面積空地停車,停車問題對明光時代的影響比較大.4，商業(yè)環(huán)境不完善：該項目周遍沒有知名酒店、大型購物、娛樂場所以及外銷公寓等為辦公商戶服務(wù)的專業(yè)配套場所。5，項目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理：承重柱在辦公區(qū)域內(nèi)，不利于分割且浪費使用面積；公共區(qū)域無衛(wèi)生間，這樣設(shè)計淡化辦公為主的理念，且不利于大面積買家購買。6，項目配套分布區(qū)域、功能不明晰：缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務(wù)的配套（如：會議間、商務(wù)中心等）。從長遠來看,周邊新的項目正在建設(shè),短期會有很大幅度改變,明光時代的劣勢主要是自身條件的缺陷導(dǎo)致,需要尋找好的處理方法.本案項目改造方案增建展示區(qū)：建議在大廈北側(cè)增建鋼架結(jié)構(gòu)全玻璃幕展示區(qū)，面積為1000平方米左右，三層樓高，與項目電梯大堂相連；在銷售過程中可作為售樓處，現(xiàn)場與客戶溝通展示區(qū)的日后功能：作為新聞發(fā)布區(qū)、產(chǎn)品演示區(qū)、音樂會等功能，擺脫傳統(tǒng)只在酒店做展示的方式，作為大廈的信息平臺，增加與外界交流，提高大廈功能性，更接近寫字樓的功能。平面結(jié)構(gòu)設(shè)計改造：建議承重柱在墻外側(cè)，辦公空間無柱式設(shè)計，為辦公空間的分割提供方便；并且公共區(qū)域內(nèi)增建衛(wèi)生間，提高該項目的辦公用途，方便大宗交易。完善辦公商業(yè)配套：辦公專業(yè)配套設(shè)施主要有會議間（具備遠程傳輸功能）、商務(wù)中心、快遞公司、銀行、商務(wù)會所、商務(wù)咖啡廳、宴會廳等。（注：只做經(jīng)營）完善大廈辦公智能化、明確硬件設(shè)施標準及各項技術(shù)參數(shù)： （1）供電系統(tǒng):雙路供電,辦公間電表當量按60W／平米設(shè)計.（2）空調(diào)系統(tǒng):戶式中央空調(diào).（3）大廈智能化應(yīng)按5A級標準設(shè)計: A樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙系統(tǒng).D辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公與文 件處理流程自動化管理系統(tǒng),設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個INTERNET端口,終端帶寬10100兆,能實現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點播. 2)電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會議,視頻點播系統(tǒng). 3)無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng). 4)程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務(wù)通信系統(tǒng).解決停車位：地下車位有限，建議在地面修建立體車庫，并采用分區(qū)管理（1）業(yè)主區(qū)，（2）臨時訪客區(qū)確立物業(yè)管理公司：一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿(mào)物業(yè),，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，同時申請內(nèi)銷外租權(quán),、雙增雙節(jié)，實現(xiàn)利潤最大化第 二 部 分產(chǎn)品定位篇客戶群確定:一,中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)的中,小公司 中關(guān)村由于高昂的地價，有限的寫字樓租金,售價昂貴，未來中關(guān)村西區(qū)內(nèi)的高檔物業(yè)也將主要面對大公司。廣大中小科技企業(yè)難以承受過高的辦公成本，影響了企業(yè)在“村”里的發(fā)展,這些企業(yè)以小型成長型企業(yè)為主,這些企業(yè)迫于辦公成本過高，有意遷出中關(guān)村,但所從事的產(chǎn)業(yè)又離不開中關(guān)村. 因而多選用在中關(guān)村周邊辦公,這些客戶群是明光時代最主要的客戶群.二, 入世以后受影響最大,與金融領(lǐng)域息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè),保險,證券公司,風險投資,電信產(chǎn)業(yè)這些公司成為名光時代的主要客戶群.三,吸引西直門周邊的中小企業(yè),廣告公司,投資公司,中小外企,咨詢公司. 四，吸引西直門區(qū)域周邊大型中央直屬部門，如：專利局、商標局等下級企業(yè)或合作企業(yè)。五,大學,醫(yī)周邊有郵電藥大學,師范大學,醫(yī)藥行業(yè),交通行業(yè)的發(fā)展與這些相關(guān)的企業(yè),公司.六,國企公司,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)駐京辦事處.七,文化,影視業(yè)方面的公司.八,看好本項目升值潛力的投資者.銷售對象定位:公司法人,駐京機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層,房地產(chǎn)投資人群.明光時代產(chǎn)品定位: 根據(jù)我們的客戶群劃分我們將明光時代定位在高檔商住型寫字樓,以辦公為主,居住為輔的開發(fā)理念, 采用無隔墻設(shè)計理念,戶型任意阻隔,最實用性的功能. 百兆寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線監(jiān)控系統(tǒng),.客戶群分析:對于購買商住公寓的客戶群,主要是以中小企業(yè)為主,:1,對于中關(guān)村的客戶來說,90％都以私營為主,人員少,企業(yè)規(guī)模小,不適宜購買寫字樓,2,這些中小企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)初期,資金量有限,拿不出大筆資金購買.3,相對于住宅由于單價低,配套不是寫字樓配套,更主要是商與住在一起會存在一些隱患.4,在住宅辦公不能注冊掛牌.5,目前中關(guān)村與金融街在售寫字樓價格情況分析:樓盤位置售價（人民幣）等級數(shù)碼大廈聯(lián)想橋18000五A智能型甲級銀網(wǎng)中心海淀南路14000甲級寫字樓中關(guān)村大廈中關(guān)村大