【正文】 售。就貴司工程部所提出的將住宅部分改為寫字樓形式來(lái)售，我司認(rèn)為不可，原因主要有四點(diǎn)： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，目前北京市整體寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，空置率高居不下； 中低端市場(chǎng)供大于求亞奧區(qū)域內(nèi)以中低檔寫字樓為主，以中小型企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象。隨著商住綜合樓、SOHO、SOLO等類型的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，市場(chǎng)早已呈現(xiàn)出供大于求的狀況； 市場(chǎng)接受程度難以估計(jì)按項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案分析，如果將產(chǎn)品定位成寫字樓，不但要對(duì)建筑內(nèi)部進(jìn)行相應(yīng)改動(dòng)，； 政府加大規(guī)范力度近來(lái)國(guó)家各種宏觀政策法規(guī)的頻繁頒布，很難保證這種以住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目最后用作辦公工商部門給予辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照?，F(xiàn)在，上海地區(qū)已經(jīng)有明文規(guī)定，凡遇到這種情況禁止辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照了。 建議：本項(xiàng)目的住宅部分最好以LOFT公寓形式來(lái)銷售。其原因主要有三點(diǎn)，一是市面存在該類型項(xiàng)目，而且市場(chǎng)反應(yīng)良好；二是項(xiàng)目以住宅公寓形式銷售，開發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大降低；三是我司曾成功操作過(guò)此類項(xiàng)目，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。分析原則：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，減弱劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，回避風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析◆ 地理位置頗佳，交通便利，生活配套設(shè)施齊全◆ 項(xiàng)目用地規(guī)模和建筑規(guī)模適中，便于運(yùn)作◆ 位于熱點(diǎn)亞奧版圖內(nèi)，距離中關(guān)村、CBD的距離近，對(duì)于在此工作的客戶非常具有吸引力◆ 交通狀況較差，經(jīng)常會(huì)發(fā)生交通擁堵◆ 項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏居住舒適性◆ 產(chǎn)品設(shè)計(jì)難度較大◆ 含有較大體量商業(yè)，增加開發(fā)銷售難度機(jī)會(huì)分析威脅分析◆ 亞奧圈的國(guó)際化、現(xiàn)代化、不可復(fù)制化的大公建、大配套構(gòu)成本項(xiàng)目的核心價(jià)值◆ 西奧版圖“一半是繁華，一半是森林”， 與其它區(qū)域相比競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力無(wú)可替代◆ 周圍項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展迅速，商業(yè)、人文和環(huán)境等逐漸得到加強(qiáng)和改善◆ 地鐵十號(hào)線的開通，將提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ◆ 區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤距離太近，易形成惡性競(jìng)爭(zhēng)◆ 國(guó)家各種政策法規(guī)的陸續(xù)推出，對(duì)本項(xiàng)目開售時(shí)機(jī)選擇不利◆ 區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)沖擊力大◆ 區(qū)域周邊上市樓盤數(shù)量眾多，會(huì)分流目部分標(biāo)客戶回避威脅建議：★ 確定項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品形式，與周邊項(xiàng)目形成產(chǎn)品差異化；★ 采用大膽創(chuàng)新的營(yíng)銷手段，銷售做到速戰(zhàn)速?zèng)Q；★ 加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售形象包裝，裝修具有高品位，給人視覺沖擊；★ 加強(qiáng)銷售人員的整體素質(zhì)，提高銷售成功率；★ 明確項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客戶群，進(jìn)行有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳。結(jié)論從市場(chǎng)研究分析到本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，本項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。來(lái)自.... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位（Product positioning）是將無(wú)差別的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橛胁顒e的產(chǎn)品，使產(chǎn)品在潛在客戶中占有合適位置。要達(dá)到這一要求，我們總結(jié)出定位要滿足以下的四個(gè)條件：u 對(duì)客戶具有主要價(jià)值；u 對(duì)企業(yè)能帶來(lái)最大利潤(rùn)；u 產(chǎn)品與眾不同，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿和超越；u 這種差別能被客戶接受并愿意為此而多花一定的錢。區(qū)域市場(chǎng)分析如果項(xiàng)目的產(chǎn)品定位能充分發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢(shì)，甚至能變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，又容易與客戶產(chǎn)生共鳴，而且能為日后的營(yíng)銷策劃、物業(yè)包裝、市場(chǎng)推廣中提供廣闊的空間，那此定位則是十分理想的。因此，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況開始分析，以下是我們例舉的區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)其調(diào)查分析，以便得出區(qū)域市場(chǎng)的需求點(diǎn)，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)依據(jù)。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑類型銷售均價(jià)主要戶型開盤時(shí)間北苑家園（潤(rùn)城）普通住宅板樓,塔樓5700元/平方米1房2廳，㎡2房2廳，㎡3房2廳，㎡2003年凱旋城商住公寓板塔結(jié)合8200元/平方米1房2廳，㎡2房2廳，㎡3房2廳，建面168171㎡200561嘉銘桐城普通住宅板式小高層5700元/平方米————2房2廳，建面110㎡3房2廳，建面143153㎡2004321三空間公寓板塔結(jié)合10700元/平方米1房1廳，㎡2房2廳，㎡3房2廳，建面152153㎡20040718小結(jié)主要為住宅公寓建筑類型多樣7575元/平方米以3房為主，1房所占比例較小，房款總價(jià)在60—120萬(wàn)元之間相繼開盤 通過(guò)以上分析，我們可以得出以下幾點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目以普通住宅和公寓為主； 各項(xiàng)目建筑類型豐富，基本含有塔、板兩種結(jié)構(gòu)； 區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格層次差別較大，從5700元/平方米到10000元/平方米以上都有； 從戶型上看，區(qū)域市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品還是以中大戶型為主，滿足區(qū)域內(nèi)中高端客戶需求，講究生活舒適性； 由于各項(xiàng)目追求中高端市場(chǎng)，因此區(qū)域內(nèi)購(gòu)房總價(jià)普遍較高在60120萬(wàn)之間； 區(qū)域內(nèi)中小戶型的產(chǎn)品供應(yīng)少，市場(chǎng)需求旺盛。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些樓盤小戶型銷售要一次性付款或購(gòu)買一套大戶型才可購(gòu)買一套小戶型，任意抬高購(gòu)房門檻； 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開盤時(shí)間基本都錯(cuò)開，避免了項(xiàng)目間的正面碰撞； 有些樓盤規(guī)模較大、開發(fā)時(shí)間早，在區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。 同類型案例分析 目前，市面上同類型產(chǎn)品并不多，將LOFT公寓做得徹底的就更是鳳毛麟角了，位于西二環(huán)天寧寺橋西的榮豐2008（非?？臻g）便是其中一例。[概況]發(fā)展商北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位中建一局四公司位置宣武區(qū) 天寧寺橋西建筑設(shè)計(jì)梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)所有有限公司建筑類別塔樓物業(yè)類別公寓[規(guī)模、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及物管]總開發(fā)期數(shù)分三期容積率總戶數(shù)1120戶停車位1000個(gè)占地面積114000平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑面積300000平方米綠化率37% [戶型及其所占例]加了隔層后的房型戶型結(jié)構(gòu)戶型面積（m2X2）所占比例二房一廳25%一房一廳 —75%[營(yíng)銷]項(xiàng)目主題打造生活新空間市場(chǎng)價(jià)格定位起價(jià)11600元/平方米均價(jià)13000元/平方米最高價(jià)13480元/平方米付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金開盤時(shí)間2004125竣工時(shí)間2