【正文】 售。就貴司工程部所提出的將住宅部分改為寫字樓形式來售，我司認(rèn)為不可，原因主要有四點(diǎn)： 市場競爭激烈根據(jù)我司市場調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，目前北京市整體寫字樓市場競爭激烈，空置率高居不下； 中低端市場供大于求亞奧區(qū)域內(nèi)以中低檔寫字樓為主，以中小型企業(yè)為主要服務(wù)對象。隨著商住綜合樓、SOHO、SOLO等類型的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)市場，市場早已呈現(xiàn)出供大于求的狀況； 市場接受程度難以估計按項(xiàng)目建筑設(shè)計方案分析，如果將產(chǎn)品定位成寫字樓，不但要對建筑內(nèi)部進(jìn)行相應(yīng)改動，； 政府加大規(guī)范力度近來國家各種宏觀政策法規(guī)的頻繁頒布，很難保證這種以住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目最后用作辦公工商部門給予辦理營業(yè)執(zhí)照。現(xiàn)在，上海地區(qū)已經(jīng)有明文規(guī)定，凡遇到這種情況禁止辦理營業(yè)執(zhí)照了。 建議：本項(xiàng)目的住宅部分最好以LOFT公寓形式來銷售。其原因主要有三點(diǎn)，一是市面存在該類型項(xiàng)目，而且市場反應(yīng)良好；二是項(xiàng)目以住宅公寓形式銷售，開發(fā)的潛在風(fēng)險會大大降低；三是我司曾成功操作過此類項(xiàng)目，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。分析原則：強(qiáng)化優(yōu)勢，減弱劣勢，把握機(jī)會，回避風(fēng)險優(yōu)勢分析劣勢分析◆ 地理位置頗佳，交通便利，生活配套設(shè)施齊全◆ 項(xiàng)目用地規(guī)模和建筑規(guī)模適中，便于運(yùn)作◆ 位于熱點(diǎn)亞奧版圖內(nèi)，距離中關(guān)村、CBD的距離近，對于在此工作的客戶非常具有吸引力◆ 交通狀況較差，經(jīng)常會發(fā)生交通擁堵◆ 項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏居住舒適性◆ 產(chǎn)品設(shè)計難度較大◆ 含有較大體量商業(yè)，增加開發(fā)銷售難度機(jī)會分析威脅分析◆ 亞奧圈的國際化、現(xiàn)代化、不可復(fù)制化的大公建、大配套構(gòu)成本項(xiàng)目的核心價值◆ 西奧版圖“一半是繁華，一半是森林”， 與其它區(qū)域相比競爭力和吸引力無可替代◆ 周圍項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展迅速，商業(yè)、人文和環(huán)境等逐漸得到加強(qiáng)和改善◆ 地鐵十號線的開通，將提升項(xiàng)目價值 ◆ 區(qū)域內(nèi)各競爭樓盤距離太近，易形成惡性競爭◆ 國家各種政策法規(guī)的陸續(xù)推出，對本項(xiàng)目開售時機(jī)選擇不利◆ 區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁，對區(qū)域市場沖擊力大◆ 區(qū)域周邊上市樓盤數(shù)量眾多，會分流目部分標(biāo)客戶回避威脅建議：★ 確定項(xiàng)目LOFT產(chǎn)品形式，與周邊項(xiàng)目形成產(chǎn)品差異化；★ 采用大膽創(chuàng)新的營銷手段，銷售做到速戰(zhàn)速決；★ 加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場銷售形象包裝，裝修具有高品位，給人視覺沖擊；★ 加強(qiáng)銷售人員的整體素質(zhì)，提高銷售成功率；★ 明確項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客戶群，進(jìn)行有針對性的進(jìn)行宣傳。結(jié)論從市場研究分析到本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，本項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。來自.... 中國最大的資料庫下載二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位（Product positioning）是將無差別的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橛胁顒e的產(chǎn)品，使產(chǎn)品在潛在客戶中占有合適位置。要達(dá)到這一要求，我們總結(jié)出定位要滿足以下的四個條件：u 對客戶具有主要價值；u 對企業(yè)能帶來最大利潤；u 產(chǎn)品與眾不同，不易被競爭對手模仿和超越；u 這種差別能被客戶接受并愿意為此而多花一定的錢。區(qū)域市場分析如果項(xiàng)目的產(chǎn)品定位能充分發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢，甚至能變劣勢為優(yōu)勢，又容易與客戶產(chǎn)生共鳴，而且能為日后的營銷策劃、物業(yè)包裝、市場推廣中提供廣闊的空間，那此定位則是十分理想的。因此，從市場的競爭狀況開始分析，以下是我們例舉的區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目，通過對其調(diào)查分析，以便得出區(qū)域市場的需求點(diǎn)，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供市場依據(jù)。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑類型銷售均價主要戶型開盤時間北苑家園（潤城）普通住宅板樓,塔樓5700元/平方米1房2廳，㎡2房2廳，㎡3房2廳，㎡2003年凱旋城商住公寓板塔結(jié)合8200元/平方米1房2廳，㎡2房2廳，㎡3房2廳，建面168171㎡200561嘉銘桐城普通住宅板式小高層5700元/平方米————2房2廳，建面110㎡3房2廳，建面143153㎡2004321三空間公寓板塔結(jié)合10700元/平方米1房1廳，㎡2房2廳，㎡3房2廳，建面152153㎡20040718小結(jié)主要為住宅公寓建筑類型多樣7575元/平方米以3房為主，1房所占比例較小，房款總價在60—120萬元之間相繼開盤 通過以上分析，我們可以得出以下幾點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目以普通住宅和公寓為主； 各項(xiàng)目建筑類型豐富，基本含有塔、板兩種結(jié)構(gòu)； 區(qū)域項(xiàng)目銷售價格層次差別較大，從5700元/平方米到10000元/平方米以上都有； 從戶型上看，區(qū)域市場所供應(yīng)的產(chǎn)品還是以中大戶型為主，滿足區(qū)域內(nèi)中高端客戶需求，講究生活舒適性； 由于各項(xiàng)目追求中高端市場，因此區(qū)域內(nèi)購房總價普遍較高在60120萬之間； 區(qū)域內(nèi)中小戶型的產(chǎn)品供應(yīng)少，市場需求旺盛。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些樓盤小戶型銷售要一次性付款或購買一套大戶型才可購買一套小戶型，任意抬高購房門檻； 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開盤時間基本都錯開，避免了項(xiàng)目間的正面碰撞； 有些樓盤規(guī)模較大、開發(fā)時間早，在區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。 同類型案例分析 目前，市面上同類型產(chǎn)品并不多，將LOFT公寓做得徹底的就更是鳳毛麟角了，位于西二環(huán)天寧寺橋西的榮豐2008（非?？臻g）便是其中一例。[概況]發(fā)展商北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位中建一局四公司位置宣武區(qū) 天寧寺橋西建筑設(shè)計梁黃顧建筑師（香港）事務(wù)所有有限公司建筑類別塔樓物業(yè)類別公寓[規(guī)模、設(shè)計要點(diǎn)及物管]總開發(fā)期數(shù)分三期容積率總戶數(shù)1120戶停車位1000個占地面積114000平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑面積300000平方米綠化率37% [戶型及其所占例]加了隔層后的房型戶型結(jié)構(gòu)戶型面積（m2X2）所占比例二房一廳25%一房一廳 —75%[營銷]項(xiàng)目主題打造生活新空間市場價格定位起價11600元/平方米均價13000元/平方米最高價13480元/平方米付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金開盤時間2004125竣工時間2