【正文】 城鎮(zhèn)國有土地的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。因此，我國城鎮(zhèn)地價的含義不同于土地私有制國家，它不是土地所有權(quán)價格，而是為取得若干年土地使用權(quán)所支付的一種代價，是一定使用年期的土地使用權(quán)價格。4. 土地使用年限：法律規(guī)定，住宅用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；工業(yè)、科技、教育、衛(wèi)生、體育及其它用地五十年，期滿后需繼續(xù)使用的可依法申請延長，其土地使用權(quán)在使用期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。5. 所有者權(quán)益：對不動產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的占有、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)指占有權(quán)和使用權(quán)；收益權(quán)指租賃權(quán)；處分權(quán)包括抵押權(quán)、繼承權(quán)、贈與權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、分割權(quán)。其中最重要的權(quán)益是占有權(quán)與使用權(quán)，抵柙權(quán)是將所有權(quán)抵押出讓，喪失所有權(quán)與處分權(quán)，但仍然享有收益權(quán)的權(quán)利；繼承權(quán)需要繼承受讓方交納稅金（法定繼承人繼承不動產(chǎn)目前不需要交納遺產(chǎn)稅，繼承其它財產(chǎn)超過80萬起征點(diǎn)需要交納遺產(chǎn)稅）。贈與權(quán)需要贈與方交納稅金；租賃權(quán)需要在房管局的職能部門登記備案，出租人交納稅金；轉(zhuǎn)讓權(quán)、分割權(quán)這二項(xiàng)權(quán)利需要雙方共同交納稅金。6. 樓面地價：總地價與地上總建筑面積的比值。作為每建筑平方米開發(fā)總成本中的土地成本，它是直接反映土地取得成本的一個量化指標(biāo)。7. 凈地價：總地價與凈地面積的比值。凈地是指總用地扣除代征地后的直接用于建筑開發(fā)的用地。8. 代征地 ：代征地是指城市建設(shè)工程沿道路．鐵路．河道．綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照有關(guān)法規(guī)．規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用．代拆遷等。 從地價款定義可看出，政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價(土地出讓金)僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用，是對原用地單位的一種補(bǔ)償，并不是支付給土地所有者（國家）的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系： 建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價＝政府收取的建設(shè)用地地價款＋建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用＋代征地征地拆遷費(fèi)用。 這里面涉及到三方的利益，原用地者．政府．開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者的征地．拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)；代征地上政府收益免交，給原用地者的征地．拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。9. 公共活動中心：配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。10. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（七通一平）：是指給水、排水、供電、供熱、供氣、通訊和道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。11. 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積247。建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。12. 建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。13. 道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線，城市道路用地的規(guī)劃控制線。14. 建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。15. 綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。16. 綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。17. 建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。18. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。19. 住宅進(jìn)深：即住宅的長度，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：、、、。20. 住宅開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€自然間的寬度而言，故又稱為開間，－。21. 住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：、。22. 住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。23. 出房率：（也叫得房率，實(shí)用率）是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。24. 使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積；它反映在所購買使用的物業(yè)中實(shí)際的獨(dú)立使用面積的比例。25. 公攤系數(shù)：公攤面積/建筑面積，這個比值反映實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計的合理性與實(shí)用性。 注：套內(nèi)面積+公攤面積=建筑面積 使用率 + 公攤系數(shù)=100%26. 使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。27. 單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。28. 塔式高層住宅：以共用樓梯為核心布置多套（四或者四套以上）住房的高層住宅。29. 板樓：通常指每個標(biāo)準(zhǔn)層有多個單元，每個單元的套數(shù)在二戶至四戶的建筑空間設(shè)計；但也有的板樓以電梯和空中走廊相結(jié)合的形式；板樓總的建筑外形是多單元一線展開，其正立面呈平板式立面。30. 電梯公寓：以電梯為樓宇交通工具的住宅產(chǎn)品，可以是多層，也可是小高層與高層。31. 花園洋房：花園洋房也是低密度、大樓間距、高綠化率產(chǎn)品。從形態(tài)看，它是介于別墅和公寓之間四層左右的板式建筑。從結(jié)構(gòu)看，它摒棄了ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的面寬局限和庭院狹窄。從功能看，它在擁有私家車位、花園的享受性同時兼顧經(jīng)濟(jì)性。 在景觀上，花園洋房除共享公共園林外，一般底層贈花園，頂層贈閣樓或露臺。而一些新推出的花園洋房連中間層都引入景觀花園。—1之間。32. 聯(lián)體別墅：屬于一種亞別墅形態(tài)，源于美國二十世紀(jì)四十年代的排屋，中國內(nèi)地第一個聯(lián)體別墅產(chǎn)品是萬科在深圳開發(fā)的城市硅谷別墅項(xiàng)目，并首次引入TOWNHOUSE概念。33. 獨(dú)體別墅：也叫單體別墅、獨(dú)立別墅，戶與戶之間都有相當(dāng)?shù)乃郊一▓@與戶外延伸空間，以二至四層為主，注重的是體現(xiàn)完全私家的生活方式。34. 疊拼別墅：是花園洋房的一個概念延伸，其實(shí)已經(jīng)背離了別墅的內(nèi)涵與本質(zhì)，它是每個單元按上下二戶布局，每戶二至三層，下戶擁有庭院式私家花園，上戶擁有屋頂露臺與屋頂花園，可以是共同的單元門，也可以是前后各自獨(dú)立的樓梯間。35. 通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。36. 地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。37. 房屋建筑分類：（1） 材料分：木結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)（7層以下）；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)（2） 層數(shù)分：低層1－3層；多層4－6層；中高層7－10層；高層11－24層；超高層24層以上（3） 耐火性、耐永久性：一級100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼結(jié)構(gòu)）；二級50～100年（磚混）；三級25～50年（平房）（4） 建筑用途：生產(chǎn)性建筑；居住建筑；公共建筑38. 房屋建筑構(gòu)件：一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。39. 不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較：磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。，因而對地基地耐力要求高。磚混結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板小于50米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板小于60米設(shè)一道，框輕結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板小于55米設(shè)一道伸縮縫，預(yù)制板小于75米設(shè)一道。房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包括以下幾個程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會選擇與決策分析，土地獲取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。投資機(jī)會選擇和決策分析階段：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在擁有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發(fā)、財務(wù)等部門，根據(jù)預(yù)估的成本和價格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報告，按照國家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計劃”。項(xiàng)目設(shè)計階段：根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)品提出最終的設(shè)計要求，并撰寫設(shè)計方案。項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過程中開發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計劃實(shí)施。銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。財務(wù)知識項(xiàng)目直接成本及總成