【正文】 多的利息，導(dǎo)致?lián)p失。銀行信貸利率受國家政治、經(jīng)濟形勢和有關(guān)金融政策變動的影響較大，投資商只能通過采取一定的方法來預(yù)測利率的變化趨勢。合理選擇浮動利率貸款和固定利率貸款來防范利率風險。此外，對于不同項目貸款種類和金融機構(gòu)，貸款利率不同，投資商應(yīng)根據(jù)自身的實際情況，合理選擇貸款種類和金融機構(gòu)來防范利率風險。匯率風險，是指由于匯率波動導(dǎo)致投資商以外幣計量5的銀行貸款的價值發(fā)生增長的可能性，具體表現(xiàn)在投資商還貸時外幣升值，投資商需付出更多的本國貨幣以購買同等數(shù)額的該種外幣償還。由于世界上多數(shù)國家實行浮動匯率制，以及國際政治、經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜性和多變性。匯率本身具有不穩(wěn)定性。投資商只能通過預(yù)測利率的變化趨勢，合理選擇浮動匯率貸款和固定匯率貸款，在匯率處于下降趨勢或匯率變動無常時，力爭浮動匯率并同時保留調(diào)整為固定匯率的機會、以防止匯率再次上升的可能；在匯率處于上升趨勢時，選擇固定匯率，以防范匯率風險。財務(wù)風險，是指與投資商的資本結(jié)構(gòu)有關(guān)的風險，即投資商資金總額中自有資金與負債比例不當時對企業(yè)產(chǎn)生的支付風險、風險的大小取決于投資商的負債總額，投資商的自有資金通常數(shù)量有限。常用于支付地價款和前期開辦費用，而其他資金大多來源于銀行貸款。一般來說，只要開發(fā)項目的投資利潤率大于銀行貸款利率，那么貸款比例越大，財務(wù)杠桿利益越大，但財務(wù)風險也就越大，投資商還貸時存在較大的支付風險。因此，投資商在籌集資金時，應(yīng)在財務(wù)杠桿利益和財務(wù)風險之間做出權(quán)衡，根據(jù)投資商自身情況，科學地安排企業(yè)自有資金與銀行貸款的比例、制定還款計劃和應(yīng)急措施、適當控制資產(chǎn)負債率和適當增大流動比率來防范財務(wù)風險。(2)預(yù)售融資風險房屋預(yù)售，即出售“樓花。是房地產(chǎn)投資中融資的重要方法之一，是指房地產(chǎn)投資項目開發(fā)建設(shè)到一定階段，投資商即向社會公開預(yù)售房屋，收取預(yù)售房款。預(yù)售融資風險主要是在出售“樓花”后，投資商有可能面臨建材價格上漲、其他建設(shè)成本增加以及市場環(huán)境變化等情況而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，而此時由于預(yù)售房地產(chǎn)價格己經(jīng)確定且享受一定折扣，而使投資商蒙受因喪失房地產(chǎn)價格上漲而帶來的增值收益的損失。對于此類風險，投資商可通過預(yù)測房地產(chǎn)價格走勢，合理確定房地產(chǎn)預(yù)售價格、控制開發(fā)成本等方法來防范。(3)債券融資風險債券融資風險，是指投資商利用發(fā)行債券方式籌集資金時，由于債券利率、發(fā)行時機和發(fā)行條件等因素考慮欠佳而使投資商蒙受損失的可能性。債券籌資期限較長，在債券到期支付本金前，企業(yè)每年僅需付出固定利率的股息，因而債券籌資因其資金來源穩(wěn)定，使用期限長、方便、支出固定，企業(yè)控制權(quán)不變、債券利息計入成本和可少繳納所得稅而成為投資商一條籌資的有效途徑。債券利率是相對固定的，且高于銀行貸款利率，如果利率定得太高，就會大大增加投資商的籌資成本：如果定得過低，則會影響債券的出售，不能實現(xiàn)籌資目標。債券的發(fā)行時機也是一個敏感的問題，如果恰逢社會經(jīng)濟不景氣則會對債券的銷售帶來困難，難以完成籌資目標。而且如果債券發(fā)行后，銀行存貸款利率下調(diào)，投資商還存在可能降低籌資成本的機會損失。另外，債券的發(fā)行額和期限投資商都要認真考慮，發(fā)行額大、期限長都會不利于債券的銷售，造成籌資風險，而且債券發(fā)行手續(xù)復(fù)雜，須經(jīng)國家銀行批準，投資商存在不被批準的風險，造成相關(guān)時間和金錢的損失。投資商運用發(fā)行債券方式籌集資金時應(yīng)合理確定債券利率，盡可能降低籌資成本，同時結(jié)合自身信用、知名度、負債比例以及6債券種類合理確定發(fā)行額、發(fā)行價和期限，選擇社會經(jīng)濟形勢良好時機作為發(fā)行時間，確保發(fā)行順利，完成融資目標。(4)股票融資風險股票融資風險，是指投資商通過發(fā)行股票融資過程中，由于發(fā)行數(shù)量不當，發(fā)行價格不合理，發(fā)行時機欠佳等造成投資商發(fā)行股票困難、籌資成本過高而給投資商帶來損失的可能性。發(fā)行股票，投資商沒有償還本金的義務(wù)，當公司經(jīng)營不佳或開發(fā)項目暫無收益導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，投資商可以決定不分紅派息，這使企業(yè)獲得了使用方便、來源穩(wěn)定可靠的永久資金，并在資金困難時不必增加負擔，對企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)運轉(zhuǎn)是非常有利的。相反，銀行貸款和債券不論企業(yè)是否盈利或是否短缺現(xiàn)金，到期均要支付利息或本金，如果企業(yè)沒有現(xiàn)金，則需舉借新債償付，存在支付風險。但是，股票的出售，會使企業(yè)控制權(quán)發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，給企業(yè)經(jīng)營管理帶來風險；股東以股息或分紅利方式參與公司利潤分配，而優(yōu)先股的股息和普通股的紅利比債券利息和存款利息都高，并且在稅后利潤中支付，這意味著投資商多支付了籌資成本。而且，股票的發(fā)行和上市手續(xù)復(fù)雜，影響因素多，也給企業(yè)經(jīng)營帶來了一些不確定性因素的困擾。3．勘察、設(shè)計風險建筑工程勘察、設(shè)計是查明和分析與建筑工程建設(shè)場地直接或間接有關(guān)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，以及依據(jù)設(shè)計任務(wù)書及有關(guān)設(shè)計標準、設(shè)計規(guī)范、勘察報告等要求進行建筑設(shè)計，最終提交勘察和設(shè)計結(jié)果。從很多相關(guān)研究中可以看出，勘察、設(shè)計階段對工程項目成本的影響程度達75％，而由于設(shè)計方面的原因引起的質(zhì)量事故占40％。因此，勘察、設(shè)計對工程進度、成本和質(zhì)量有重大影響，勘察、設(shè)計工作質(zhì)量不高必然會導(dǎo)致工期延長、成本上升和質(zhì)量下降，使投資商的投資蒙受巨大損失。(1)勘察風險勘察風險，是指由于勘探點分布、鉆孔深度及勘探方法不當?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯誤，從而導(dǎo)致對建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基上的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計發(fā)生錯誤，如實際承載力高而勘察結(jié)果較低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計浪費或建筑高度受限，投資商成本增加和收益下降；相反，則會導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴重的甚至使建筑物倒塌，使投資商的信譽和投資蒙受巨大損失。對于此類風險的防范，投資商應(yīng)通過招投標擇優(yōu)選擇勘察設(shè)計單位，嚴格審查勘察設(shè)計單位的資質(zhì)等級和業(yè)績，加強勘察設(shè)計監(jiān)理來防范。(2)設(shè)計風險設(shè)計風險是指由于各專業(yè)設(shè)計(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風空調(diào)等)方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足適用、經(jīng)濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計度不能滿足工程要求。如建筑設(shè)計中平面布局、戶型的不合理性，引起房地產(chǎn)建成后7不能得到消費者認同和滿意，房地產(chǎn)租售不出去，房地產(chǎn)積壓，導(dǎo)致投資商發(fā)生財務(wù)危機，期望的收益變成實際的損失。對于此類風險，投資商應(yīng)通過招投標擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，嚴格審查設(shè)計單位的資質(zhì)等級和業(yè)績，通過詳細的市場研究后再提出設(shè)計要求，避免頻繁的設(shè)計變更，加強設(shè)計監(jiān)理和設(shè)計審查，進行圖紙會審等來防范。4．工程招標風險工程招標與發(fā)包是指投資商通過招標文件將委托的工程內(nèi)容和要求通知承包商，由他們提出工程施工組織設(shè)計及報價，通過評審擇優(yōu)選擇可靠、技術(shù)能力強、管理水平高、報價合理、工期短的施工企業(yè)，并以合同形式委托其進行工程施工。工程招標主要有：公開招標是指投資商或其委托招標單位通過報刊、互聯(lián)網(wǎng)等大眾傳媒在一定范圍公開發(fā)布招標公告，凡符合規(guī)定相應(yīng)條件且愿意參加的承包商均可參加投標。這樣，投資商可以在較大范圍內(nèi)，從眾多的投標者選擇信譽良好、報價合理、工期短的承包企業(yè)，有助于承包企業(yè)開展競爭、改善經(jīng)營管理、提高工程質(zhì)量和降低工程造價，但公開招標資格預(yù)審及評標工作量較大，費用支出多，耗費時間長，且對中標者可能不了解而增加今后協(xié)調(diào)難和承包商違約風險。邀請招標是指投資商根據(jù)項目自身要求和所了解的承包企業(yè)情況，向預(yù)選的5,7家具有相應(yīng)資格、信譽良好的承包企業(yè)發(fā)出邀請，要求他們參加建設(shè)項目的投標競爭，從而有效地減少招標工作量、節(jié)省費用開支和縮短招標時間以及降低承包商違約風險，但其也限制了競爭范圍，使投資商失去了獲得更低報價，技術(shù)、管理上更具競爭力的承包商的機會。邀請招標在開發(fā)中應(yīng)用普遍，投資商可通過嚴格審查承包商的資質(zhì)、施工業(yè)績來防范風險。5．合同風險建筑安裝工程承包合同風險有兩類：第一類是由于合同條款不完整，敘述不嚴密，有漏洞，或部分條款違法，存有“陷阱，在執(zhí)行中可能給投資商造成損失，即合同不完善風險。其防范可通過補充完善合同，提高合同管理人員素質(zhì)，而將風險轉(zhuǎn)移給承包商或消除掉；第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風險，即純合同風險。建筑安裝合同按計價方式的不同可分為三大類別，即總價合同、單價合同和成本加酬金合同，各自有著不同的風險特性：(1)總價合同風險總價合同是以施工圖紙和工程說明書為依據(jù)，確定分項工程的工程量和單價，然后雙方按照商定的總價格簽訂承發(fā)包合同?？們r合同由于工程量已事先經(jīng)過計算，而只需計算在實際施工中工程量的變更即可，合同易于管理但由于前提是必須明確分部分項工程內(nèi)容及各項技術(shù)經(jīng)濟指標，項目劃分和計算分部分項工程量將會占用很長時間，從而延長設(shè)計周期、拖長招標的準備時間?？們r合同又分為不可調(diào)值總價合同和可調(diào)值總價合同。不可調(diào)值總價合同是以圖紙及有關(guān)規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，投資商與承包商雙方協(xié)商一個固定總價，一筆包死；在合同執(zhí)行過程中，承發(fā)包雙方均不能因為工程量、設(shè)備、材料價格、工資等變動和地質(zhì)條件變化、惡劣氣候等理由，提出對合同總價變化的要求；除非設(shè)8計、設(shè)施和工程范圍有變更，才能隨之相應(yīng)調(diào)整。采用這種合同方式，投資商可以把工程實施過程中實物工程量，工程量單價、地質(zhì)條件、氣候、通貨膨脹和其他一切客觀因素造成虧損的風險轉(zhuǎn)移給承包商，但同時存在承包商加大不可預(yù)見費，用來消除，上述不確定因素給其帶來的風險，致使合同報價較高，不利于降低工程造價，而且投資商也喪失了客觀因素向有利于投資商方向變化而引起的成本降低機會。此種合同形式適用于工期較短、工程項目內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)定明確、設(shè)計圖紙完整齊全、分部分項工程劃分清晰、工程量計量準確的房地產(chǎn)開發(fā)項目。可調(diào)值總價合同是以圖紙及有關(guān)規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，在合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹原因而導(dǎo)致的工料成本增加，在合同總價不變的基礎(chǔ)上，．通過相應(yīng)增加一些必要的調(diào)價條款予以調(diào)整。調(diào)價條款大致有兩種形式：一是投資商對合同簽字日與實際施工安裝時的材料、設(shè)備、人工等成本的差異全部予以補償；二是規(guī)定材料、設(shè)備和人工等成本增加超過某一限度(如5％)時，投資商才給予補償，即小額風險由承包商承擔，大額風險由雙方分擔或完全由投資商承擔。采用這種合同方式，投資商可以對工程實施過程中出現(xiàn)的風險進行分散，相對不可調(diào)值總價合同而言，投資商承擔了建設(shè)期間的通貨膨脹風險，而把其他風險分散給承包商承擔，因而可有效地降低承包商的報價，但如果通貨膨脹導(dǎo)致工料價格上漲過大，將會大大提高工程造價。此種合同形式適用于工期超過一年、工程項目內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)定明確、設(shè)計圖紙完整齊全、分部分項工程劃分清晰，工程量計量準確的房地產(chǎn)開發(fā)項目。(2)單價合同風險在施工圖紙不完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標一時不能明確、具體時就需要開工，即不能比較準確地計算工程量，又要避免憑運氣而使投資商與承包商任何一方承擔過大的風險時，采用固定單價合同比較合適。在實際工作中，單價合同有兩種形式：估量工程量單價合同是投資商委托設(shè)計單位或?qū)I(yè)估算師提出總工程量概算表，列出分部分項工程量，然后承包商在此基礎(chǔ)上填報單價，最后按照實際完成工程量計算總價。采用這種合同方式時要求實際完成工程量與原估算工程量不能有實質(zhì)性的變更，工程量是統(tǒng)一計算出來的，投資商只要審核單價是否合理即可，承擔的風險相應(yīng)較小，但如遇工程量大幅度增加，可能影響工程成本，使投資商蒙受損失，因為承包商單價的確定是建立在估算工程量的基礎(chǔ)上，工程量越大，相應(yīng)單價越低。為防范此種合同風險，投資商可規(guī)定工程量極限變動幅度，定為10％比較合理：工程量變幅超過極限幅度時，允許適當調(diào)整單價，同時定期核實承包商完成的實際工程量。此種合同形式適用于工程性質(zhì)比較清楚，但任務(wù)及其要求不能完全確定的情況。純單價合同是投資商僅開列有關(guān)分部分項工程范圍、名稱和計量單位，不對工程量作任何規(guī)定，由承包商逐項填報單價，經(jīng)雙方磋商后簽訂單價合同，工程竣工后，按合同單價和實際完成的工程數(shù)量結(jié)算工程價款。采用此種合同形式不利于投資商控制工程成本，容易引起因工程量不確定、單價不合理而引起的成本風險，同時，對于工程費在不同工種間分攤以及不易計算工程量的工程，易產(chǎn)生相關(guān)索9賠事件。此種合同形式主要適用于建設(shè)項目開發(fā)中沒有施工圖，工程量不明，卻急需開工的緊迫工程或臨時工程。(3)成本加酬金合同風險成本加酬金合同的基本特點是按開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(包括人工費、材料費、施工機械使用費、其他直接費和施工管理費以及備項獨立費，但不包括承包商的總管理費和應(yīng)繳所得稅)，加上商定的總管理費和利潤，來確定總價。此種合同主要用于工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟指標尚未完全確定，投標報價的依據(jù)尚不充分而又急需發(fā)包開工或投資商對承包商高度信任的情況。1．2．3建設(shè)階段項目建設(shè)階段是指開發(fā)項目從正式開工到工程竣工驗收形成建筑物實體的工程施工建設(shè)階段，主要任務(wù)是在施工過程中，通過加強管理、采取措施，確保開發(fā)項目計劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標的實現(xiàn)，從而保證項目能按時、按質(zhì)地推向市場，保障投資商利益。這個階段的風險主要是在施工過程中由于管理不善、措施不當?shù)纫鸬墓て陲L險、質(zhì)量風險、成本風險、技術(shù)風險和安全風險。1．工期風險建設(shè)工期是指建設(shè)工程從開工起到完成施工合同專用條款雙方約定的全部內(nèi)容，工程達到竣工驗收標準所需的時間。建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延，而時間的延長，一方面市場可能會發(fā)生較大變化，錯過最佳租售時機；另一方面會增加投資商資金利息支出，導(dǎo)致資金積壓、開發(fā)成本增加、投資利潤下降。影響建設(shè)工期的因素很多，如人為因素，技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、地質(zhì)因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等，根據(jù)延誤的原因又可以分為兩種：(1)非承包商原因的