房地產(chǎn)泡沫形成及應(yīng)對措施-文庫吧
2025-06-07 16:14 本頁面
【正文】 漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 特征 售價畸高，全面高漲，實際租金下降表1 房價表現(xiàn)表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕 微嚴 重表現(xiàn)價 格出售價格價格收入比：1：6以內(nèi)1：10以上大致1：18房價增長率房價增長率/人均收入增長1房價增長率30%房價增長率/人均收入增長1漲價范圍全國各類物業(yè)普漲全國各類物業(yè)普漲全國各類物業(yè)普漲出租價格出租價格指數(shù)/CPI指數(shù)1出租價格指數(shù)100出租價格指數(shù)/CPI指數(shù)1投資者心理比較樂觀十分樂觀比較樂觀由表1可以看出：（1）出售價格過高。房價收入比是表現(xiàn)房地產(chǎn)價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產(chǎn)價格脫離需求基礎(chǔ)。國際上合適的房價收入比一般在1：26之間，2004年19月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據(jù)2002004年1月對全國50個城市的調(diào)查，66%以上的被調(diào)查者認為高，58%以上的被調(diào)查者認為很高。（2）出售價格快速上漲。房地產(chǎn)價格持續(xù)急劇上揚是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)。合理的出售價格增長不應(yīng)高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續(xù)。建設(shè)部官員認為房價年增長率的基軸應(yīng)該是3%。2003年以來，我國房地產(chǎn)價格快速上漲，%，%的增長率(經(jīng)CPI指數(shù)調(diào)整后)。（3）出售價格全面上漲。房地產(chǎn)價格全面上揚是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)。2004年19月份，全國各地房地產(chǎn)銷售價格都在上漲，有些地區(qū)的銷售價格增長率達到20%左右。分地區(qū)看,全國6個地區(qū)價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到現(xiàn)在的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年19月份，全國各類物業(yè)的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大。（4）實際租金下跌。房地產(chǎn)市場總體可分為房地產(chǎn)銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠準確反映真實的消費需求，當房地產(chǎn)銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉(zhuǎn)向銷售市場，結(jié)果將導(dǎo)致房地產(chǎn)的租賃價格下降。房地產(chǎn)租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產(chǎn)租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年19月份，%,遠低于城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。（5）投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產(chǎn)價格和需求泡沫增長的心理基礎(chǔ)，樂觀心理改變也是導(dǎo)致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發(fā)商幾乎完全一致地對房地產(chǎn)市場形勢持樂觀態(tài)度，對房地產(chǎn)泡沫持反對態(tài)度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產(chǎn)形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態(tài)。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態(tài)度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調(diào)查顯示：%的被調(diào)查者認為有泡沫,%的被調(diào)查者認為不存在泡沫。 需求表現(xiàn) 房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內(nèi)外資金大量進入表2 需求表現(xiàn)表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕 微嚴 重表 現(xiàn)需 求房屋銷售額增長率1增長率/零售消費品增長率2增長率/零售消費品增長率21增長率/零售消費品增長率2抵押貸款增長率1增長率/人均收入增長率2增長率/人均收入增長率2增長率/人均收入增長率1儲蓄占總存款比例儲蓄占總存款比例下降嚴重下降下降國際游資大量進入快速大量進入大量進入民間游資大量進入快速大量進入大量進入由表2可以看出：（6）房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應(yīng)以略高于社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年19月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，%%。而19921993年房地產(chǎn)過熱期，房屋銷售額增長率達到42%56%。這表明房地產(chǎn)銷售市場存在著大量的投機需求。（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產(chǎn)真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產(chǎn)投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標值越大，說明投機程度越高。近年來，個人住房貸款高速增長，%、%、%、%%，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經(jīng)達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。由于住房抵押貸款的基數(shù)低，不能簡單地根據(jù)該指標持續(xù)增長得出市場泡沫的結(jié)論，但這個增長確實很超常。（8）居民儲蓄快速減少。存款增速連續(xù)下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民幣儲蓄存款已連續(xù)7個月同比少增，18月,人民幣儲蓄存款累計增加10863億元,同比少增1406億元。（9）國際熱錢大量流入。國際游資大量流入并投資房地產(chǎn)，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。據(jù)有關(guān)專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿(mào)易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，余下來的1000億美元就是熱錢，其中部分游資就流入到房地產(chǎn)市場領(lǐng)域。北京達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的一些調(diào)查報告顯示。海外人士購房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。（10）民間游資大量流入。民間資金大量投資房地產(chǎn)，形成巨大的投機需求，導(dǎo)致房價急劇攀升。20012003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產(chǎn)市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當?shù)?，然后進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據(jù)估計：溫州的購房大軍人數(shù)將近10萬，用于購房的種子資金在1000億元上下。炒房團撬動了數(shù)倍甚至數(shù)十倍的當?shù)刭Y金進入樓市，刺激了當?shù)叵M提前和投機需求，進而產(chǎn)生需求和價格的互相推進，許多“被炒房”城市房價飛漲。（11）投資性購房的比重高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標準為10%。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、%、%%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。供給超常增長，房屋空置率過高表3 供給表現(xiàn)表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕 微嚴 重投資性購房比例10%投資/總購房比例20%投資/總購房比例20%10%投資/總購房比例20%表 現(xiàn)供 給開發(fā)投資增長率3增長率/GDP增長率2增長率/GDP增長率3增長率/GDP增長率3開發(fā)貸款增長率2增長率/總貸款增長率1增長率/總貸款增長率22增長率/總貸款增長率1房屋施工面積增長率1增長率/銷售面積增長率2增長率/銷售面積增長率21增長率/銷售面積增長率2房屋空置率1020%20%以上20%以上由表3可以看出：（12）開發(fā)投資額超常增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標是房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率，一般應(yīng)該
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