房價上漲的原因及今后幾年的變化趨勢分析-文庫吧
2025-06-06 15:57 本頁面
【正文】 檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。 房地產(chǎn)二級市場是一級市場的延續(xù)和有效補充。完善二級市場不僅能夠?qū)崿F(xiàn)存量和增量市場的聯(lián)動，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，也能夠促進(jìn)住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購房需求。但由于住宅產(chǎn)權(quán)不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響，我國的住宅二級市場發(fā)展存在著嚴(yán)重的不足。二手房市場沒有發(fā)展起來，需求都被擠壓到了住房一級市場，造成了房價的持續(xù)攀升。 住宅租賃市場也是住宅市場體系重要的組成部分。流動人口的大量存在，決定了住宅租賃市場的需求旺盛。而我國當(dāng)前的住宅租賃市場管理極不規(guī)范，租金也不合理。租賃市場的低效導(dǎo)致多數(shù)居民只能通過購房實現(xiàn)住房需求，無疑導(dǎo)致了房地產(chǎn)一級市場的需求過度旺盛。 房地產(chǎn)一級市場上，面向中低消費階層的中低檔住房比重偏低。導(dǎo)致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯位，有效供給不足繼續(xù)擴大。2004年全國商品住宅施工面積、%%，其中經(jīng)濟適用房卻分別下降11%%。這造成了真正有居住需要的、占社會人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決，而房地產(chǎn)投資投機市場卻大行其道。 (三)信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。 從資金的角度看，一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購買力成為現(xiàn)實購買力，巨大的市場需求快速形成。二是利率過低和投資渠道單一，國內(nèi)大量儲蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國際游資。自2003年起，由于中國外貿(mào)大量順差，國際上要求人民幣升值的壓力很大。在人民幣升值預(yù)期的影響下，大量海外資金進(jìn)入中國，并大多選擇進(jìn)入國內(nèi)的樓市。中國人民銀行公布的2004年上海市金融運行報告表明，2004年1月―11月，境外資金通過各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場的總額超過220億元，%。 資金的問題同樣表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場銀行資金的易獲得性。資金的背后是銀行等金融機構(gòu)。如果銀行資金管理比較嚴(yán)格，不僅可以控制銀行自身的風(fēng)險，也約束了貸款人的行為。但是，大多國內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對個人住房消費信貸的審查。信貸資金的易獲得性不僅導(dǎo)致大量購房條件不足的消費者輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，個人消費信貸快速增長，而且導(dǎo)致了個人住房消費快速膨脹、房地產(chǎn)市場炒作盛行、房價快速上漲等。根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。在上海，2004年全部新增貸款中，有76%的資金投入了房地產(chǎn)；2005年一季度，%的新增貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場。 從土地的角度看，主要來源于地方政府利益驅(qū)動。自從銀行管轄權(quán)上劃以后，來自土地的收入成為地方政府財政的支柱。據(jù)統(tǒng)計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，地方政府的成本卻是零。正是這種
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