【正文】 劃等資料，完成投資估算與分析，進(jìn)行新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算。 投資發(fā)展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，向董事長CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)的申請。 委外進(jìn)行可行性研究 采購管理部按【采購管理流程】組織項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的選擇。 投資發(fā)展部組織項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的進(jìn)場， 配合并監(jiān)控項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究過程，審核項(xiàng)目初步定位、財(cái)務(wù)及不確定性分析等階段性研究成果。 審核項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)完成的《可行性研究報(bào)告》 ，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并向董事長CEO 提出召開新項(xiàng)目投資決策評(píng)審會(huì)的申請。 決策評(píng)審 決策委員會(huì)舉行投資決策評(píng)審會(huì)，聽取項(xiàng)目發(fā)展小組或項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)。評(píng)審會(huì)對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行全面審議，并填寫《可研報(bào)告評(píng)審表》 ，決定項(xiàng)目的取舍和合作條件，或者要求項(xiàng)目發(fā)展小組或項(xiàng)目策劃咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合調(diào)整，如果評(píng)審不通過則放棄該項(xiàng)目。 投資決策評(píng)審會(huì)通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實(shí)際情況向投資決策委員會(huì)申請?zhí)崆皢?dòng)該項(xiàng)目定位策劃的深入市場調(diào)研工作。 投資發(fā)展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參加招拍掛等。 成立項(xiàng)目談判小組或投標(biāo)小組，通常由董事長CEO 任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長CEO 指定人員組成，根據(jù)談判需要隨時(shí)抽調(diào)各部門相關(guān)人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結(jié)束。 談判確定合作后，由投資發(fā)展部制訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，并提交《合同會(huì)簽表》經(jīng)成本管理部、外聘法律顧問、財(cái)務(wù)管理部會(huì)簽，分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長CEO 審批。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（或項(xiàng)目合作合同）的主要內(nèi)容如下：1) 項(xiàng)目概況；2) 合作條件：股權(quán)比例、利潤分配方式或地價(jià)、付款方式；3) 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；4) 項(xiàng)目管理方式；5) 合作雙方的權(quán)利和義務(wù)6) 違約責(zé)任和其他相關(guān)事宜等。4. 支持性文件 《項(xiàng)目定位策劃流程》《合同管理流程》《土地獲取作業(yè)指引》5. 相關(guān)記錄 GEMDALEP1LZ01R01《目標(biāo)城市評(píng)價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)》 GEMDALEP1LZ01R02《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 GEMDALEP1LZ01R03《土地信息采集表》 GEMDALEP1LZ01R04《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》 GEMDALEP1LZ01R05《新項(xiàng)目初步市場定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》 GEMDALEP1LZ01R06《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》 GEMDALEP1LZ01R07《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 GEMDALEP1LZ01R08《項(xiàng)目可研報(bào)告評(píng)審表》1. 流程圖 第二節(jié)項(xiàng)目定位策劃流程2. 流程概況 3. 工作程序 策劃方式確定 項(xiàng)目取得或確定獲取意向后，營銷管理部根據(jù)項(xiàng)目情況提出策劃方式的建議，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、 董事長? CEO 審批確定策劃方式是委外或自主后， 營銷管理部編制 《項(xiàng)目定位策劃計(jì)劃》 ，內(nèi)容包括：1) 策劃代理公司選擇確定時(shí)間（委托策劃）2) 市場調(diào)研完成時(shí)間（自主策劃）3) 項(xiàng)目定位建議完成、評(píng)審時(shí)間4) 項(xiàng)目定位報(bào)告完成、評(píng)審時(shí)間5) 策劃小組的建議成員名單（由營銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、成本管理部人員組成）6) 是否針對(duì)重點(diǎn)客戶需求進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研及調(diào)研方式（座談或問卷） ?！俄?xiàng)目定位策劃計(jì)劃》經(jīng)董事長? CEO 批準(zhǔn)后，自主策劃時(shí)由營銷管理部按批準(zhǔn)確定的名單，成立策劃小組進(jìn)行市場深入調(diào)研。 委外策劃時(shí)由采購管理部按《招標(biāo)采購管理流程》規(guī)定，組織策劃代理公司的選擇。 市場調(diào)研 自主策劃：營銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和市場調(diào)研?，F(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢；市場調(diào)研主要調(diào)查項(xiàng)目周邊 10 公里范圍內(nèi)可售、未售項(xiàng)目以及與項(xiàng)目的主力客源可能形成直接競爭的項(xiàng)目，調(diào)研時(shí)須填寫《樓盤市調(diào)表》 。 委外策劃：由策劃代理公司進(jìn)行市場調(diào)研，營銷管理部組織研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場踏勘；營銷管理部在策劃代理公司提交《項(xiàng)目定位建議書》前進(jìn)行溝通，確保市場調(diào)研信息和項(xiàng)目定位建議書的正確性和完整性。 項(xiàng)目定位建議 自主策劃時(shí)，營銷管理部根據(jù)市場調(diào)研信息提出項(xiàng)目定位建議，研發(fā)設(shè)計(jì)部根據(jù)定位建議進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的分析，雙方進(jìn)行充分溝通并完善定位建議后，由營銷管理部編制《項(xiàng)目定位建議書》 ；委外策劃時(shí)，營銷管理部與研發(fā)設(shè)計(jì)部配合并監(jiān)督策劃代理公司完成《項(xiàng)目定位建議書》 。 《項(xiàng)目定位建議書》內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：1) 市場與客戶定位a） 潛在消費(fèi)者背景資料分析 b）潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求分析 c）市場現(xiàn)狀2) 產(chǎn)品定位a）類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位 b）檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位c）建筑比例建議 d）戶型配比建議 e)戶型平面建議3) 預(yù)期價(jià)格4) 注意營造的要點(diǎn)a）交通設(shè)施 b）環(huán)境 c）小區(qū)配套 d）物業(yè)管理服務(wù)5) 經(jīng)營模式的考慮a）住宅部分 b）公建部分 c）物業(yè)服務(wù)模式的提升6) 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議a) 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型 b）使用目的 c）產(chǎn)品需求7) 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)a) 工作目的 b）工作重點(diǎn)8) 開發(fā)節(jié)奏 營銷管理部將編制完成的《項(xiàng)目定位建議書》提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)決策委員會(huì)評(píng)審。營銷管理部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審意見，調(diào)整定位建議或監(jiān)督策劃代理公司調(diào)整定位建議，并負(fù)責(zé)將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位建議書》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長? CEO 審批。 項(xiàng)目定位報(bào)告確定 由營銷管理部向研發(fā)設(shè)計(jì)部提交經(jīng)審批確定的《項(xiàng)目定位建議書》 ，供研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)。 研發(fā)設(shè)計(jì)部按《概念設(shè)計(jì)管理流程》完成概念設(shè)計(jì)并經(jīng)評(píng)審確定后，由營銷管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部共同向成本管理部提交《項(xiàng)目定位建議書》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理部進(jìn)行項(xiàng)目成本測算，財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本測算結(jié)果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。 營銷管理部根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案、成本測算與經(jīng)濟(jì)測算等資料形成《項(xiàng)目定位報(bào)告》 ?！俄?xiàng)目定位報(bào)告》完成后提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核、決策委員會(huì)評(píng)審。并由營銷管理部組織相關(guān)部門根據(jù)評(píng)審意見進(jìn)行調(diào)整。營銷管理部將調(diào)整后的《項(xiàng)目定位報(bào)告》報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長? CEO 審批。《項(xiàng)目定位報(bào)告》確定后，項(xiàng)目公司營銷部啟動(dòng)營銷策劃工作，具體按【營銷策劃管理流程】執(zhí)行，并將《項(xiàng)目定位報(bào)告》提交研發(fā)設(shè)計(jì)部，供研發(fā)設(shè)計(jì)部進(jìn)行方案設(shè)計(jì)?！俄?xiàng)目定位報(bào)告》確定后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，由營銷管理部以會(huì)議紀(jì)要等形式備案，并提供研發(fā)設(shè)計(jì)部作為設(shè)計(jì)輸入資料。4. 支持性文件 《招標(biāo)采購管理流程》《概念設(shè)計(jì)管理流程》《營銷策劃管理流程》5. 相關(guān)記錄 GEMDALEP1LZ02R01《樓盤市調(diào)表》 GEMDALEP1LZ02R02《項(xiàng)目定位報(bào)告》1. 流程概況 2 工作程序 第三節(jié)土地獲取作業(yè)指引 掛牌、招投標(biāo)、拍賣的土地獲取 投資發(fā)展部組織對(duì)審核批準(zhǔn)后的地塊進(jìn)行現(xiàn)場勘察，提出問題：1) 核實(shí)七通一平等情況；2) 該地塊有無設(shè)立抵押等法律形態(tài)；3) 地下有無光纜、防空設(shè)施或者埋藏文物等；4) 發(fā)現(xiàn)土地現(xiàn)狀與公告內(nèi)容不符的，或者對(duì)土地現(xiàn)狀有其他異議的，應(yīng)向掛牌招標(biāo)拍賣競買委托人（地方政府或者土地管理部門）提出異議；5) 發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負(fù)責(zé)人（地方政府、原土地所有權(quán)人或者拆遷管理辦公室）咨詢拆遷具體負(fù)責(zé)單位與拆遷時(shí)間表；6) 了解并核實(shí)宗地及其周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來實(shí)施計(jì)劃。 研發(fā)設(shè)計(jì)部參加現(xiàn)場勘察后，將所收集到的資料整理成書面材料，并在三日內(nèi)報(bào)設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。 經(jīng)總經(jīng)理審批確認(rèn)發(fā)展項(xiàng)目后，由投資發(fā)展部組織成立公司新項(xiàng)目發(fā)展小組，完成項(xiàng)目可行性報(bào)告。 在可行性研究報(bào)告通過后，新項(xiàng)目發(fā)展小組應(yīng)編寫項(xiàng)目投標(biāo)策略方案，包括但不限于以下內(nèi)容：1）決策背景；項(xiàng)目概況；法律風(fēng)險(xiǎn)與合作風(fēng)險(xiǎn)分析；市場分析；規(guī)劃設(shè)計(jì)分析；成本估算；經(jīng)濟(jì)測算；投資收益分析；掛牌投標(biāo)拍賣策略；參與掛牌投標(biāo)拍賣的基本態(tài)度；2）掛牌投標(biāo)拍賣競買可承受價(jià)格、最高投標(biāo)價(jià)或最高應(yīng)價(jià)；籌措資金額度。 在掛牌/投標(biāo)/拍賣競買開始日期 7 日前，投資發(fā)展部備齊下列材料: 1) 召開新項(xiàng)目聽證會(huì)的申請；2) 已填寫的摘牌申請或投標(biāo)書競買申請書樣稿；3) 《\u39033X目投標(biāo)策略方案》 。 投資發(fā)展部在備齊上述資料后，完成以下工作：1) 組織新項(xiàng)目發(fā)展小組對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估意見報(bào)送總經(jīng)理審批；2) 投資發(fā)展部組織召開新項(xiàng)目聽證會(huì)；3) 提交投資決策委員會(huì)評(píng)審，并對(duì)是否參加掛牌投標(biāo)拍賣競買發(fā)表意見。 確定參加掛牌投標(biāo)拍賣競買后，新項(xiàng)目發(fā)展小組應(yīng)在最后截止日兩天前準(zhǔn)備好履約保證金與參加掛牌投標(biāo)拍賣所需的文件，包括：競買申請書；董事會(huì)（股東會(huì)）決定；法定代表人證明書；法定代表人身份證明或授權(quán)委托書、身份證原件及復(fù)印件；銀行資信證明；其他需要提供的材料。 新項(xiàng)目發(fā)展小組按照政府規(guī)定的程序參加摘牌投標(biāo)拍賣的投標(biāo)工作。1）摘牌、中標(biāo)或者拍賣競買成功的，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 ；與招標(biāo)人土地管理部門簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》 ；與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認(rèn)書》 ；并依合同約定給付價(jià)款，并在收到中標(biāo)通知書后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長提交關(guān)于掛牌投標(biāo)拍賣競買成功的分析報(bào)告。2）若掛牌投標(biāo)拍賣競買失敗，應(yīng)在獲悉招標(biāo)結(jié)果后或者拍賣結(jié)束后七日內(nèi)向董事長提交關(guān)于掛牌投標(biāo)競買失敗的分析報(bào)告。3）備份摘牌申請書投標(biāo)書競買申請書等與摘牌投標(biāo)拍賣有關(guān)的資料，并交行政事務(wù)部存檔保存。 最后日期距離招標(biāo)拍賣公告發(fā)布日不足三十天的，最遲須在最后日期五日前將 所述材料送達(dá)投資發(fā)展部，投資發(fā)展部最遲須在最后日期三日前召開新項(xiàng)目聽證會(huì)。 協(xié)議招商 對(duì)于協(xié)議招商項(xiàng)目，應(yīng)要求對(duì)方提供政府對(duì)項(xiàng)目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件，具體包括（下述政府的批復(fù)及法律文件并不是每個(gè)項(xiàng)目都要求對(duì)方提供，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，要求對(duì)方提供相應(yīng)文件） ：1) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及立項(xiàng)批復(fù)；2) 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃意見書；3) 建筑項(xiàng)目告知單；4) 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5) 項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6) 項(xiàng)目地塊的土地轉(zhuǎn)讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項(xiàng)目土地的權(quán)屬問題。如沒有，應(yīng)去規(guī)劃部門、國土局查詢或去測繪部門購買等；7) 項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證；8) 項(xiàng)目市政四源協(xié)議；9) 項(xiàng)目規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)方案；10) 合作方的公司營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法定代表人證明和企業(yè)機(jī)構(gòu)代碼證；11) 合作方如為合資企業(yè)，應(yīng)要求其提供合資協(xié)議書及公司章程。 投資發(fā)展部與外聘法律顧問對(duì)以上文件審查時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：1) 必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報(bào)件；2) 對(duì)于未能提供的文件（無論對(duì)方稱是否已上報(bào)） ，都應(yīng)設(shè)法落實(shí)該方面是否存在麻煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失；3) 應(yīng)嚴(yán)格審查對(duì)方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新政策有沖突等；4) 除明確合作伙伴的法律地位外， 要與其上級(jí)主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設(shè)想，其開發(fā)設(shè)想是否得到其主管部門的認(rèn)可等情況。 《項(xiàng)目拓展與論證管理流程》4．相關(guān)記錄 1. 流程圖 第三章運(yùn)營管理第一節(jié)年度經(jīng)營計(jì)劃管理流程2. 流程概況 3. 工作程序 年度經(jīng)營計(jì)劃的編制與審批 總部運(yùn)營管理部/項(xiàng)目公司于每年 11 月初組織總部/項(xiàng)目公司各部門對(duì)本年度經(jīng)營計(jì)劃完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析， 并對(duì)次年度經(jīng)營環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析。 項(xiàng)目公司下屬各部門根據(jù)分析編制本部門年度工作計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目公司各分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審核后，于 11 月 15 日前上報(bào)總部對(duì)應(yīng)職能部門。 總部各職能部門匯總各項(xiàng)目公司上報(bào)的專業(yè)工作計(jì)劃后，結(jié)合 進(jìn)行的分析結(jié)果及本部門相關(guān)的職能戰(zhàn)略要求，編制本部門年度工作計(jì)劃，報(bào)總部分管領(lǐng)導(dǎo)審核，并于11 月 25 日前交總部運(yùn)營管理部。 運(yùn)營管理部對(duì)總部各部門上報(bào)的工作計(jì)劃進(jìn)行匯總、協(xié)調(diào)和平衡，形成公司年度經(jīng)營計(jì)劃草案。重點(diǎn)平衡以下四方面：1) 各部門和各項(xiàng)目公司重點(diǎn)工作任務(wù)與職能戰(zhàn)