分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程-文庫(kù)吧
2025-09-18 17:17 本頁(yè)面
【正文】 ...................................................... 22 細(xì)分招聘專家，精準(zhǔn)求職首選： 房地產(chǎn) 就業(yè)網(wǎng) |房地產(chǎn)求職 |房地產(chǎn)估價(jià)師 |房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 |房地產(chǎn)策劃 |房地產(chǎn)公司招聘 |招商經(jīng)理 |土木工程 2 第四節(jié) 管理政策類 .......................................................................................... 31 細(xì)分招聘專家，精準(zhǔn)求職首選： 房地產(chǎn) 就業(yè)網(wǎng) |房地產(chǎn)求職 |房地產(chǎn)估價(jià)師 |房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 |房地產(chǎn)策劃 |房地產(chǎn)公司招聘 |招商經(jīng)理 |土木工程 1 第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序簡(jiǎn)介 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)是 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第 2 條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序。 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)。 “ 五證 ” 中的 《建設(shè) 工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》 都是在這個(gè)階段取得的。 《國(guó)有土地使用權(quán)證》 由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi) 發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。 建筑施工階段 建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。 銷售階段 銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建 設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。 細(xì)分招聘專家，精準(zhǔn)求職首選： 房地產(chǎn) 就業(yè)網(wǎng) |房地產(chǎn)求職 |房地產(chǎn)估價(jià)師 |房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 |房地產(chǎn)策劃 |房地產(chǎn)公司招聘 |招商經(jīng)理 |土木工程 2 1 預(yù)售 由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件 ，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％ 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng) 當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 2）現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （ 1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （ 2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （ 3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （ 5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （ 6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 細(xì)分招聘專家，精準(zhǔn)求職首選： 房地產(chǎn) 就業(yè)網(wǎng) |房地產(chǎn)求職 |房地產(chǎn)估價(jià)師 |房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 |房地產(chǎn)策劃 |房地產(chǎn)公司招聘 |招商經(jīng)理 |土木工程 3 政府下文批地 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 結(jié)果報(bào)市房地局 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房管局 畫(huà)樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書(shū)，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn) 市場(chǎng)、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書(shū) 進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評(píng)估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū) 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽 計(jì)委、建委、首規(guī)委 及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)量，編制可研報(bào)告
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