【正文】 案； 區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；市政府下文征地； 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)； 辦理批地文件、批地圖； 辦理凍結(jié)戶口； 1調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作； 1辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作； 1地上物作價(jià)補(bǔ)償工作； 1征地結(jié)案。 第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 地價(jià)款（土地出讓金）； 資金占用費(fèi)； 滯納金； 土地使用費(fèi)； 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)； 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)； 土地閑置費(fèi)； 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)； 城鎮(zhèn)土地使用稅； 地價(jià)評(píng)估費(fèi)； 1出讓土地預(yù)訂金； 1征地管理費(fèi)； 1土地補(bǔ)償費(fèi)； 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)； 1地上物補(bǔ)償費(fèi)； 1勞動(dòng)力安置費(fèi)； 1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)； 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金； 1耕地占用稅。 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作； 辦理拆遷申請(qǐng)； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 辦理拆遷公告與通知； 辦理戶口凍結(jié)； 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)； 確定拆遷安置方案； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議； 召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置； 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款； 1拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理； 1移交拆遷檔案資料； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1強(qiáng)制拆遷。 第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 搬家補(bǔ)助費(fèi)； 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）； 清理費(fèi)； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)； 對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)； 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 房屋拆遷管理費(fèi)； 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 選定項(xiàng)目，簽定合作意向書； 初步確定開發(fā)方案； 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)； 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書； 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。 第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序：申報(bào)選址定點(diǎn)； 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 辦理人防審核； 辦理消防審核； 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查； 落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案； 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)； 1委托地質(zhì)勘探； 1委托初步設(shè)計(jì)； 1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套相關(guān)程序： 征求主管部門審查意見； 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案； 報(bào)審市政配套方案； 市政各管理部門提出市政配套意見； 市政管線綜合。 第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi)工程勘察（測(cè)量）費(fèi)； 工程設(shè)計(jì)費(fèi)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；竣工檔案保證金； 臨時(shí)用地費(fèi)； 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)； 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)； 古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段第六步 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；交納自來水廠建設(shè)費(fèi)；交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖；出施工圖；1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程： 辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)；招標(biāo)準(zhǔn)備；招標(biāo)通告；編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；編制招標(biāo)工程標(biāo)底；標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)；標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)；投標(biāo)單位資格審批；編制投標(biāo)書并送達(dá)；召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)；1召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)；1評(píng)標(biāo)、決標(biāo)；1發(fā)中標(biāo)通知書；1簽訂工程承包合同；1工程承包合同的審查。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理程序： 辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)； 建設(shè)工程監(jiān)理； 辦理開工統(tǒng)計(jì)登記； 交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)； 辦理開工前審計(jì)； 交納投資方向調(diào)節(jié)稅； 領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證； 報(bào)裝施工用水、電、路； 協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門； 協(xié)調(diào)交通管理部門； 1交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議； 1領(lǐng)取建設(shè)工程開工證。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工程序： 施工場(chǎng)地的“三通一平”； 施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)； 工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝； 施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督。 五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收程序： 辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)； 辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》； 商品住宅性能認(rèn)定； 竣工統(tǒng)計(jì)登記； 辦理竣工房屋測(cè)繪； 辦理產(chǎn)權(quán)登記。第六項(xiàng) 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)三通一平費(fèi)；自來水廠建設(shè)費(fèi)；污水處理廠建設(shè)費(fèi)；供熱廠建設(shè)費(fèi)； 煤氣廠建設(shè)費(fèi)； 地下水資源養(yǎng)蓄基金； 地下熱水資源費(fèi)； 市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）； 開發(fā)管理費(fèi)； 城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)； 1建筑行業(yè)管理費(fèi)； 1綠化建設(shè)費(fèi)； 1公園建設(shè)費(fèi)； 1綠化補(bǔ)償費(fèi)； 1路燈維護(hù)費(fèi)； 1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)； 1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）； 1電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）； 1外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）； 建安工程費(fèi)；2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)； 2合同預(yù)算審查工本費(fèi)； 2質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)； 2竣工圖費(fèi)； 2建材發(fā)展補(bǔ)充基金； 2實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)； 2工程監(jiān)理費(fèi)； 2工程標(biāo)底編制管理費(fèi)；2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)； 超計(jì)劃用水加價(jià)； 3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)； 3占道費(fèi)； 3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 第六章 銷售經(jīng)營(yíng)階段商品房預(yù)售須符合的條件：（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。第七步 銷售經(jīng)營(yíng)階段的法律程序 提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明； 簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》； 銷售項(xiàng)目備案； 委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售； 與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書； 與購(gòu)房者簽訂買賣契約；辦理預(yù)售登記；辦理轉(zhuǎn)讓登記；辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)；1樓宇交付入??；1質(zhì)量保證書和使用說明書；1辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)。 第七項(xiàng) 銷售經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅； 城市維護(hù)建設(shè)稅；教育費(fèi)附加；印花稅； 契稅；土地增值稅；企業(yè)所得稅； 個(gè)人所得稅；房產(chǎn)稅；城市房地產(chǎn)稅；1房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；1房屋所有權(quán)證工本費(fèi)；1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)；1房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)；1房屋買賣登記費(fèi)；1房屋買賣手續(xù)費(fèi)；1房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)；1房屋租賃登記費(fèi)；1房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)；房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)；2房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)；2房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)。第七章 物業(yè)管理第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批；簽署物業(yè)管理委托合同；居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收；物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；安排簽訂管理公約；制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；物業(yè)管理服務(wù)基本要求；物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立。第八項(xiàng) 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi) 居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)； 共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；供暖費(fèi)。附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語第一節(jié) 面積類建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；