【正文】 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見 發(fā)拆遷許可證 規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單 地政部門審查安置方案、安置房 到園林局申請伐樹許可證 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案 煤氣、道路、上下水改造路 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)表、做正式供電方案，申請臨時(shí)施工用電、委托施工。 出市政會議紀(jì)要 規(guī)劃局審方 案提出意見 場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 動遷會及拆遷安置 規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 修改后送規(guī)委審圖 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 單 申請確定規(guī)劃，設(shè)計(jì)條件 單 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑規(guī)委審查） 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 建委、物價(jià)局下文批價(jià) 報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù) /銷售許可證 運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料 進(jìn)行銷售 開節(jié)能證明 到稅務(wù)局取稅單 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證 到建委工程處領(lǐng)開工審批表 到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會簽） 到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí) 四源費(fèi)繳納 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) 出施工圖 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記 招標(biāo)辦看現(xiàn)場 運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 開標(biāo)會 定合同、寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 招標(biāo)辦蓋章同意 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工 小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)； 委托施工 配電施工建工程驗(yàn)收 設(shè)備安裝及 驗(yàn)收 送電 通知區(qū)園林局綠化辦 交綠化費(fèi) 綠化施工 按道路方案進(jìn)行施工 市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收 到自來水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收 到市政監(jiān)建所下水報(bào)裝 規(guī)劃設(shè)計(jì) 竣工驗(yàn)收 到熱力公司報(bào)裝 委托線路設(shè)計(jì) 施工及驗(yàn)收 （自建鍋爐房） 環(huán)保局同意鍋爐房位置 委托設(shè)計(jì)到勞動局報(bào)建 環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備 竣工驗(yàn)收 到煤氣公司報(bào)裝 到規(guī)劃科定線路方案 設(shè)計(jì) 查看現(xiàn)場規(guī)劃 施工 業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣 憑通氣單到管網(wǎng) 所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù) 憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù) 通氣 全部竣工 四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章 辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證 市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù) 質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督 施工單位同意施工 市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù) 市審查局審核資金來源、任務(wù) 憑驗(yàn)收通知書入庫房屋 運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開發(fā) 確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 ： 公司設(shè)立準(zhǔn)備 ； 申請資質(zhì)等級審批 ； 申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) ； 辦理工商注冊登記 ； 辦理稅務(wù)登記 。 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 ： 申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書 ； 辦理企業(yè)名稱登記 ； 送審合資或合作合同、章程 ； 申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 ； 辦理企業(yè)登記 。 第一項(xiàng) 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi) 企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi) ； 企業(yè)法人變更登記費(fèi) ； 企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi) ； 補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi) 。 第三章 土地使用權(quán)取得流程 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。 表一、土地使用權(quán)取得方式 土地獲得方式 內(nèi) 容 土地使用權(quán) 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 出讓 定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 土地使用權(quán) 劃撥 指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地相關(guān)術(shù)語： 一、 生地 ： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 二、 熟地 ： 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 三、 宗地 ： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 四、 宗地圖 ： 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 五、 集體土地 ： 是指農(nóng)村集體所有的土地。 六、 征用土地 ： 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。 土地的使用年限 ： 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育 、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 ： 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 辦理建設(shè)用地委托釘樁 ； 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ； 主管部門實(shí)地勘察 ； 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ； 委托地價(jià)評估 ； VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 辦理核定地價(jià)手續(xù) ； 辦理土地出讓審批 ； 簽訂國有土地使 用權(quán)出讓合同 ； 領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證 ； 1領(lǐng)取正式國有土地使用證 ； 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還 。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 ： 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ； 主管部門現(xiàn)場勘察 ； 劃撥用地申請的審核、報(bào)批 ； 取得劃撥用地批準(zhǔn) 。 三、集體土地的征用 ： 征用集體土地用地申請 ； 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ； 簽訂征地協(xié)議 ； 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ； 確定勞動力安置方案 ； 區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ； 市政府下文征地 ； 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ； 辦理批地文件、批地圖 ； 辦理凍結(jié)戶口 ； 1調(diào)查戶口核實(shí)勞動力 ； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ； 1辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ； 1地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ； 1征地結(jié)案 。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 地價(jià)款（土地出讓 金） ； 資金占用費(fèi) ； 滯納金 ； 土地使用費(fèi) ； 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ； 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ； 土地閑置費(fèi) ； 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) ； 城鎮(zhèn)土地使用稅 ； 地價(jià)評估費(fèi) ； 1出讓土地預(yù)訂金 ； 1征地管理費(fèi) ； 1土地補(bǔ)償費(fèi) ； 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) ； 1地上物補(bǔ)償費(fèi) ； 1勞動力安置費(fèi) ； 1超 轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ； 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金 ； 1耕地占用稅 。 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作 ； 辦理拆遷申請 ； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證 ； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書 ； 辦理拆遷公告與通知 ； 辦理戶口凍結(jié) ； 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) ； VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 確定拆遷安置方案 ； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 ； 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 ； 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 ； 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 ； 1移交拆遷檔案資料 ； 1房屋拆遷糾紛的裁決 ； 1強(qiáng)制拆遷 。 第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) ； 搬家補(bǔ)助費(fèi) ； 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) ； 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） ； 清理費(fèi) ； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) ； 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi) ； 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) ； 房屋拆遷管理費(fèi) ； 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā) 階段 第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 選定項(xiàng)目，簽定合作意向書 ； 初步確定開發(fā)方案 ； 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) ； 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書 ； VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ； 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi) ； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 。 第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序： 申報(bào)選址定點(diǎn)； 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 辦理人防審核； 辦理消防審核；