【正文】 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 目 錄 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 ................................................................................... 1 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 ................................................................................ 6 第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的法律程序 ............................................................ 6 第一項 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費 ............................................................ 6 第三章 土地使用權(quán)取得流程 ................................................................................... 6 第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 ............................................................ 7 第二項 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 ............................................................ 9 第三步 拆遷安置階段的法律程序 ....................................................................... 9 第三項 拆遷安置階段的相關(guān)稅費 ..................................................................... 10 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 ........................................................................................ 10 第四步 立項和可行性研究的法律程序 .............................................................. 10 第四項 立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費 ........................................................11 第五步 規(guī)劃設(shè)計和市政配套法律程序 ...............................................................11 第五項 規(guī)劃設(shè)計和市政配套的相關(guān)稅費 .......................................................... 12 第五章 項目建設(shè)階段 ............................................................................................ 12 第六步 項目開工、建設(shè)、竣工階段流程 .......................................................... 12 第六項 項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費 ................................................ 14 第六章 銷售經(jīng)營階段 ............................................................................................ 15 第七步 銷售經(jīng)營階段的法律程序 ..................................................................... 16 第七項 銷售經(jīng)營階段的相關(guān)稅費 ..................................................................... 16 第七章 物業(yè)管理 ................................................................................................... 17 第八步 物業(yè)管理階段的法律程序 ..................................................................... 17 第八項 物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費 ..................................................................... 17 附錄： 房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)術(shù)語 ................................................................................... 18 第一節(jié) 面積類 ................................................................................................. 18 第二節(jié) 價格類 ................................................................................................. 20 第三節(jié) 實務(wù)類 ................................................................................................. 22 第四節(jié) 管理政策類 .......................................................................................... 30 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 第一章 房地產(chǎn)開發(fā)程序簡介 房地產(chǎn)開發(fā)是 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以盈利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第 2 條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地所有權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序。 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作 是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。 “ 五證 ” 中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的?！秶型恋厥褂脵?quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。 在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán) 的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實 現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進(jìn)行銷售。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 1 預(yù)售 由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件 ，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％ 以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 《城市商 品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 2）現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： （ 1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； （ 2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； （ 3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 4）已通過竣工驗收； （ 5）拆遷安置已經(jīng)落實； （ 6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共 設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 政府下文批地 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 結(jié)果報市房地局 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房管局 畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計人 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項目建設(shè)用地地價 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)，融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 市場、客戶 、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書 進(jìn)行項目的初步可行性研究評估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 向計委申報立項 報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測量，編制可研報告 VVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVVV WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW 凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價款，取得土地使用證