房地產(chǎn)開發(fā)全套流程[1]-文庫吧
2025-03-31 13:06 本頁面
【正文】 。 第三章 土地使用權(quán)取得流程土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地使用權(quán)主要有以下三種取得方式見表一。表一、土地使用權(quán)取得方式土地獲得方式內(nèi) 容土地使用權(quán)出讓指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)劃撥指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地相關(guān)術(shù)語：一、 生地：指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。二、 熟地：指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三、 宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。四、 宗地圖：是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。五、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。六、 征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。 土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。第二步 取得開發(fā)土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 辦理建設(shè)用地委托釘樁； 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)； 主管部門實(shí)地勘察； 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審； 委托地價(jià)評(píng)估； 辦理核定地價(jià)手續(xù)； 辦理土地出讓審批； 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同； 領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證； 1領(lǐng)取正式國有土地使用證； 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還。 二、國有土地使用權(quán)的劃撥：國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)； 主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察； 劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批； 取得劃撥用地批準(zhǔn)。 三、集體土地的征用：征用集體土地用地申請(qǐng)； 到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案； 簽訂征地協(xié)議； 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議； 確定勞動(dòng)力安置方案； 區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議；市政府下文征地； 交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)； 辦理批地文件、批地圖； 辦理凍結(jié)戶口； 1調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作； 1辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作； 1辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作； 1地上物作價(jià)補(bǔ)償工作； 1征地結(jié)案。 第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 地價(jià)款（土地出讓金）； 資金占用費(fèi)； 滯納金； 土地使用費(fèi)； 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)； 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)； 土地閑置費(fèi)； 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)； 城鎮(zhèn)土地使用稅； 地價(jià)評(píng)估費(fèi)； 1出讓土地預(yù)訂金； 1征地管理費(fèi)； 1土地補(bǔ)償費(fèi)； 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)； 1地上物補(bǔ)償費(fèi)； 1勞動(dòng)力安置費(fèi)； 1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)； 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金； 1耕地占用稅。 第三步 拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作； 辦理拆遷申請(qǐng)； 審批、領(lǐng)取拆遷許可證； 簽訂房屋拆遷責(zé)任書； 辦理拆遷公告與通知； 辦理戶口凍結(jié)； 暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)； 確定拆遷安置方案； 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議； 召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置； 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款； 1拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理； 1移交拆遷檔案資料； 1房屋拆遷糾紛的裁決； 1強(qiáng)制拆遷。 第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 搬家補(bǔ)助費(fèi)； 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）； 清理費(fèi)； 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)； 對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)； 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)； 房屋拆遷管理費(fèi)； 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 選定項(xiàng)目，簽定合作意向書； 初步確定開發(fā)方案； 申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)； 申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書； 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)。 第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)程序：申報(bào)選址定點(diǎn)； 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 辦理人防審核； 辦理消防審核； 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查； 落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案； 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)； 1委托地質(zhì)勘探； 1委托初步設(shè)計(jì)； 1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套相關(guān)程序： 征求主管部門審查意見； 落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案； 報(bào)審市政配套方案； 市政各管理部門提出市政配套意見； 市政管線綜合。 第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi)工程勘察（測(cè)量）費(fèi)； 工程設(shè)計(jì)費(fèi)； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)；竣工檔案保證金； 臨時(shí)用地費(fèi)； 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)； 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)； 古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)階段第六步 項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段流程一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作：領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃；交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)；交納自來水廠建設(shè)費(fèi)；交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)；交納供熱廠建設(shè)費(fèi)；交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)；土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)；設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖；出施工圖；1編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金；1辦理消防審核意見表；1審批人防工程、辦理人防許可證；1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)流程：
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