【正文】 ................................29 ? 消費(fèi)水平 ...........................................................................................................................29 ? 購(gòu)買行為 ...........................................................................................................................29 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 ....................................................................................................................30 ? 地勢(shì)結(jié)構(gòu) ...........................................................................................................................30 ? 交通情況 ...........................................................................................................................30 ? 地段的調(diào)查 .......................................................................................................................30 ? 各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查 ................................................................................................................30 ? 城市規(guī)劃調(diào)查 ....................................................................................................................30 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 ................................................................................................................31 城市商圈的調(diào)查 .........................................................................................................31 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查 .........................................................................................................31 零售業(yè)種的調(diào)查 .........................................................................................................31 消費(fèi)者的調(diào)查 ....................................................................................................................31 購(gòu)買習(xí)慣的調(diào)查 .........................................................................................................31 購(gòu)買能力的調(diào)查 .........................................................................................................31 購(gòu)買量的調(diào)查 .............................................................................................................31 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查 ................................................................................................................31 場(chǎng)所調(diào)查 ....................................................................................................................31 商品構(gòu)成調(diào)查 .............................................................................................................31 人流調(diào)查 ....................................................................................................................31 7 商業(yè)物業(yè)的開發(fā) .......................................................................................................................32 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念 .........................................................................................................32 項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值 ...............................................................32 項(xiàng)目定位須有差異性。 ...............................................................................................32 規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 ..........................................................................33 購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性。 ..........................................................................33 購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用 .................................................34 商業(yè)項(xiàng)目講求內(nèi)部綠化景觀。 ....................................................................................34 商業(yè)項(xiàng)目講求商業(yè)燈光照明。 ....................................................................................34 商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會(huì)影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶較多，購(gòu)物中心必須將承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購(gòu)物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域的設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營(yíng)戶的要求相配套 。 .........................................34 4 商業(yè)物業(yè)的招商租賃 .........................................................................................................34 購(gòu)物中心的決算 .........................................................................................................34 招商和承租戶選擇 ......................................................................................................34 承租戶租金 ................................................................................................................35 商業(yè)物業(yè)的管理理念 .........................................................................................................36 具有 “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) ” 的特點(diǎn) ..........................................................................36 商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 36 8 購(gòu)物中心的各種模式和特點(diǎn) ......................................................................................................38 按開發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式分類 ............................................................38 按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類 .................................................................................39 按購(gòu)物中心的定位檔次分類 ........................................................................................39 按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類 ........................................................................................40 依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類 ....................................................................................40 按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類 ..........................................................................41 按摩爾購(gòu)物中心的外觀分類 ........................................................................................41 5 11 行行行 業(yè)業(yè)業(yè) 介介介 紹紹紹 零售業(yè)的演變史 眾所周知 ,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購(gòu)物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購(gòu)物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費(fèi)者 的利益和需求，更好地推動(dòng)了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。 從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費(fèi)需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費(fèi)力量的賣方市場(chǎng)下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展 ,此時(shí)的流通業(yè)只是“橋梁和“渠道 作用。然而在買方市場(chǎng)下 ,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對(duì)滿足 ,供給日愈過剩的情況下 ,雖然“供給決定需求 仍具意義 ,但消費(fèi)者已成為主宰市場(chǎng)的絕對(duì)力量 ,只有那些勝任消費(fèi)需求的企業(yè)才有生命力。此時(shí)的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁 和“渠道 ,而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求 ,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn) 。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展 ,這是我們認(rèn)識(shí)當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。 同時(shí) ,對(duì)待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài) ,我們也不能盲目照搬。不同的國(guó)家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)