【正文】 Operating Performance VankeII前 言隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常迅速，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在這種大風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，甚至能夠在某一些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到十分重要的支柱作用[1]。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在最近的幾年中快速發(fā)展，而且不管是投資額，還是銷售額的年增長(zhǎng)速度都超過我國(guó)GDP年增長(zhǎng)速度一大截[2]。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常重要的產(chǎn)業(yè)，有自己本身獨(dú)特的特點(diǎn)，比如房地產(chǎn)業(yè)整體需求的資金較高，資金回收時(shí)間長(zhǎng)，投資回報(bào)高，資產(chǎn)負(fù)債率高等。企業(yè)發(fā)展的最重要的就是資本，資本是企業(yè)所有有關(guān)經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是出發(fā)點(diǎn)。企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候，非常重要的環(huán)節(jié)就是要考慮到資本結(jié)構(gòu)問題[3]。資本結(jié)構(gòu)問題在企業(yè)的成長(zhǎng)發(fā)展過程中有著非常重要的影響，關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)做出的決定會(huì)對(duì)企業(yè)的資本成本結(jié)果有很大影響，而企業(yè)的資本成本同時(shí)又會(huì)對(duì)企業(yè)的獲得效益水平的風(fēng)險(xiǎn)程度產(chǎn)生一定的影響，從而進(jìn)一步能夠地對(duì)企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)能力產(chǎn)生影響，最終會(huì)影響到使企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[4]。所以怎樣能夠合理地使用資金，以及如何保持合理的資本結(jié)構(gòu)，這些問題都是房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。本文采用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，在梳理企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)概念的基礎(chǔ)之上，選擇以萬科地產(chǎn)為例，分析近11年的相關(guān)數(shù)據(jù)，選取多個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過回歸分析，對(duì)萬科地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響進(jìn)行分析，最終發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)情況會(huì)對(duì)其公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生反方向的影響作用。在本文的最后，提出了通過優(yōu)化房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)從而提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的對(duì)策和建議。一、資本結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的涵義（一）資本結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)，指的是一個(gè)企業(yè)的資金來源的組成成分，以及每個(gè)組成成分?jǐn)?shù)量之間的一個(gè)比例關(guān)系,反映的是企業(yè)各種資本價(jià)值的構(gòu)成和比例關(guān)系。在一定的程度上，資本結(jié)構(gòu)能夠?qū)ζ髽I(yè)的償債能力以及融資能力產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)企業(yè)的盈利能力也會(huì)受到資本結(jié)構(gòu)的影響。如果要對(duì)一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行衡量，那么其中一個(gè)很重要的指標(biāo)就是資本結(jié)構(gòu)。西方財(cái)務(wù)理論對(duì)于“資本”的概念界定，不同學(xué)者有著不同的解釋，所以也就有資本結(jié)構(gòu)的廣義和俠義的兩種定義。廣義概念中的資本結(jié)構(gòu)里的負(fù)債指的是資產(chǎn)負(fù)債表中所列出的全部負(fù)債，既包括短期負(fù)債，也包括長(zhǎng)期負(fù)債。狹義概念中的資本結(jié)構(gòu)里的負(fù)債僅僅指的是企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債，而短期負(fù)債則不在考慮范圍之內(nèi)[5]。本文采用了第一個(gè)概念進(jìn)行研究，也就是說在本文的研究中資本結(jié)構(gòu)中的負(fù)債指的是所有負(fù)債，包括長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債。（二）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做出客觀合理的評(píng)價(jià)可以幫助經(jīng)營(yíng)者改善公司經(jīng)營(yíng)，幫助投資者進(jìn)行理性投資，這都有十分重要的作用。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是對(duì)由于企業(yè)自身從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而給企業(yè)帶來的整體財(cái)務(wù)情況，也直接反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果[6]。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主要依據(jù)是企業(yè)的真實(shí)、公允的會(huì)計(jì)報(bào)表，比如說以資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表及相關(guān)附注為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況做出判斷，以利潤(rùn)表等損益類報(bào)表及其附注為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果做出判斷。通過經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)對(duì)公司的狀態(tài)做出的評(píng)價(jià)是靜態(tài)的，它反映的應(yīng)當(dāng)是客觀事實(shí)，而不應(yīng)帶個(gè)人主觀色彩。二、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)基本現(xiàn)狀（一）融資方式單一從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上市公司的資金籌集鏈來看，大多數(shù)的房地產(chǎn)上市公司的資本主要依賴于從外部籌集資金，其中最主要的就是通過銀行信貸[7]。在公司很多的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中都涉及到銀行信貸，從企業(yè)儲(chǔ)備土地開始，一直到銷售，其中包括交易和開發(fā)，商業(yè)銀行提供了主要的經(jīng)濟(jì)來源。（二）資產(chǎn)負(fù)債率偏高，短期負(fù)債占較大比重 資產(chǎn)密集是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)很主要的特點(diǎn)，其他行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至已經(jīng)超過了 50％，這樣的情況說明房地產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)資本是通過負(fù)債積累的。在企業(yè)承擔(dān)的全部負(fù)債當(dāng)中，其中占比較大比例的是短期負(fù)債。（三）股權(quán)集中度較高，國(guó)有控股比例較高房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)所有產(chǎn)業(yè)中起著主導(dǎo)作用，它有很高的股權(quán)集中度，并且房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有控股的比例也很高。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，近幾年來這兩者所占比例都有一定程度的下降，只不過下降的幅度比較小。（四）債權(quán)主體過于單一 按照現(xiàn)在的情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司主要是通過銀行來進(jìn)行融資，公司通過這樣的方法進(jìn)行融資并不會(huì)感到太大的債務(wù)壓力。這是因?yàn)槿绻景l(fā)生了財(cái)務(wù)困難，銀行往往比較希望重組公司的債務(wù)，然而我國(guó)情況不同，尤其是當(dāng)債權(quán)人為國(guó)有銀行時(shí)，如果公司承擔(dān)的債務(wù)到了期限，但是不能夠按照規(guī)定償還本金和支付利息，銀行也沒有辦法對(duì)企業(yè)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)行使最終控制的權(quán)利。三、房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響的實(shí)證分析（一）樣本的選取本文選擇以萬科地產(chǎn)為例進(jìn)行相關(guān)研究。1984年5月，萬科企業(yè)股份有限公司成立。它正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)是在1988年，經(jīng)過三年的努力發(fā)展，萬科企業(yè)股份有限公司于1991年成為在深圳證券交易所上市的第二家公司 [8] 。本文通過研究萬科地產(chǎn)的公司資本結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響，提出了優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)對(duì)策，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的管理具有重要意義。（二）數(shù)據(jù)的來源在本文的研究中所用到的所有原始數(shù)據(jù)均是來自于從同花順金融終端，搜集的指標(biāo)變量為企業(yè)2003——2013年11年的相關(guān)數(shù)據(jù)，并利用Excel和SPSS對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析。（三）各個(gè)指標(biāo)的選擇在本文的研究中，選擇公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)作為被解釋變量。本文出于更加便于實(shí)證分析的角度考慮，關(guān)于衡量公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的指標(biāo)最終選擇了總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率ROA，也就是總利潤(rùn)和總資產(chǎn)的比值。做出此選擇的主要原因有三個(gè)：（1）通過總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率，人們可以了解這個(gè)企業(yè)的盈利能力狀況?？傎Y產(chǎn)凈利潤(rùn)率既可以反映出企業(yè)的資產(chǎn)以及企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的情況 [9] ，也可以反映出企業(yè)的凈利潤(rùn)，以及它們和企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的水平之間的關(guān)系；（2）為了更好的和之前已有的相關(guān)研究有更好的可比性。在很多以前的相關(guān)研究中，大部分的學(xué)者在研究資本結(jié)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響時(shí)，對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇都選取了總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率。（3）該數(shù)據(jù)比較容易獲取。在本文的研究中，解釋變量選擇了資本結(jié)構(gòu)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)的定義有兩種：廣義的資本結(jié)構(gòu)指的是公司從不同渠道籌集的資金的比例，即所有者權(quán)益資本和長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債之和的對(duì)比關(guān)系 [10] ；狹義的資本結(jié)構(gòu)則是所有者權(quán)益資本和長(zhǎng)期負(fù)債資本的對(duì)比關(guān)系。因?yàn)槿藗儗?duì)負(fù)債的認(rèn)識(shí)有所不同，導(dǎo)致出現(xiàn)了以上兩種資本結(jié)構(gòu)的不一樣的定義。在我國(guó)，很多的企業(yè)習(xí)慣把短