【正文】 ........................................... 18 值 F 分析 ................................................................ 21 精選資料可修改編輯五、結(jié)論與政策建議 ........................................................................... 22 （一）分析結(jié)果 ................................................................................... 22 （二）政策建議 ................................................................................... 22 參考文獻(xiàn) ............................................................................................. 24 致謝 ..................................................................................................... 25 精選資料可修改編輯一、緒論（一）選題背景近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)讓眾多消費(fèi)者和投資商不斷觀望，關(guān)注力度居高不下，大部分投資者和專項(xiàng)研究人員也使用多種渠道和方法，建立多項(xiàng)關(guān)于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利質(zhì)量的分析研究模型，希望能夠較為深入地研究該行業(yè)的盈利情況。多年以來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷被爆料出眾多上市公司財(cái)務(wù)造假等新聞，致使本是趨之若鶩的投資市場(chǎng)被迫停滯，眾多消費(fèi)者開始理性面對(duì)投資，在進(jìn)行最終決策時(shí)注重小心謹(jǐn)慎原則。在這 些數(shù)字報(bào)表之下，逐漸明白投資收益并不是單純地從所看到的報(bào)表上的數(shù)字反映出的結(jié)果，就是上市公司企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所取得的成績(jī)。 這只是眾多投資因素中的一項(xiàng)，投資者需要從更深入的角度選擇投資依據(jù)。特別是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，這種投資金額較高的產(chǎn)業(yè)，要從多方位考慮和估算其利益最大化，要關(guān)注其盈利質(zhì)量。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)支柱，無(wú)論是對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響的作用還是對(duì)消費(fèi)者投資利益的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不可小覷。只有深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況，評(píng)價(jià)其盈利質(zhì)量，才能對(duì)投資者投資、社會(huì)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)。最終，通過科學(xué)分析該行業(yè)的盈利質(zhì)量，才可以有效地理解房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)能否保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，其持久發(fā)展對(duì)整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展，以及促進(jìn)各行業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升的重要影響。（二）研究框架與內(nèi)容。問題的提出精選資料可修改編輯本論文所闡述的重點(diǎn)在于已產(chǎn)生的研究結(jié)果的基礎(chǔ)之上，解釋為如何保持盈利的穩(wěn)定性，可持續(xù)發(fā)展性，如何提升利益總額，保留充足的現(xiàn)金。第一章：闡述全文的選題意義、研究思路。第二章：系統(tǒng)簡(jiǎn)潔地分析我國(guó)要房地產(chǎn)發(fā)展的過程、行業(yè)特征和相關(guān)文獻(xiàn)綜述盈利質(zhì)量的理論探討概 念 界 定影 響 因 素甄別 盈利 質(zhì)量基于資產(chǎn)負(fù)債表基于損益表基于現(xiàn)金流量表盈利質(zhì)量的分析體系盈利穩(wěn)定盈利增長(zhǎng)盈利金額現(xiàn)金充足建立相關(guān)評(píng)價(jià)模型對(duì)策建議結(jié)論精選資料可修改編輯社會(huì)地位。第三章：房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)及影響因素，分析房地產(chǎn)盈利質(zhì)量的主觀概念和影響因素。第四章：本章在上述理論分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合上市公司的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，構(gòu)建評(píng)價(jià)模型，得出基本結(jié)論。第五章：結(jié)論及政策建議，該章節(jié)是對(duì)全篇文章做出總結(jié)，闡述最終觀點(diǎn)及發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)研究結(jié)果，并對(duì)進(jìn)一步研究做出展望。精選資料可修改編輯二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)概述（一）房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用在當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)既為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)和促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)先產(chǎn)業(yè)，首先要了解房地產(chǎn)行業(yè)的概念和性質(zhì)等詳細(xì)內(nèi)容，并 結(jié)合詳細(xì)調(diào)研結(jié)論做出總結(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的概念，可以概括為：客觀存在的一項(xiàng)有形產(chǎn)業(yè)和一項(xiàng)法律權(quán)利。所謂客觀存在的一項(xiàng)有形產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)包括土地本體和建立在土地之上的不可移動(dòng)性能的建筑物。而地產(chǎn)是指土地包含一定空間，不僅僅是地表所有的建筑物，也可能會(huì)是地下建筑。在房地產(chǎn)本身優(yōu)質(zhì)的特征下，越來越多的人開始以消費(fèi)與牟利的手段進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)。這種利益表示為房地產(chǎn)本體所產(chǎn)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)利益以及攀附的各項(xiàng)權(quán)利。具體地位：房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益中，房地產(chǎn)給社會(huì)所提供的產(chǎn)品具有雙重屬性。一方面擁有著滿足消費(fèi)者居住基本資料，為消費(fèi)者的生活便利提供服務(wù)。另一方面，建造了商鋪、工廠、寫字樓等辦公區(qū)域， 滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，帶動(dòng)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，實(shí)現(xiàn)國(guó)民 經(jīng)濟(jì)水平安居樂業(yè)的理想化生活質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。自 1998 年起，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，人們逐漸開始重視住房需求，房地產(chǎn)行業(yè)的興起是加劇經(jīng)濟(jì)腳步的重要影響因素。隨著房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸被人們接受，各式各樣的消費(fèi)理念騰空而起，以教育、活動(dòng)、文化、醫(yī)療、商業(yè)等為主導(dǎo)的大范圍物質(zhì)載體伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起而滿足了空間條件，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展都必須以空間載體為基礎(chǔ)，物質(zhì)載體以輔助為必要條件。經(jīng)濟(jì)精選資料可修改編輯的發(fā)展就逐步以房地產(chǎn)行業(yè)作為奠基石，驅(qū)之向前。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的鏈接點(diǎn)眾多，波及面廣泛，產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)度密不可分，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上又是新的基礎(chǔ)點(diǎn)，有著舉足輕重的作用。綜上所述，國(guó)家的繁榮穩(wěn)定、人民群眾的居住穩(wěn)定，皆離不開該產(chǎn)業(yè)的支持。具體作用：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的起步直接影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的利益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)作為城市發(fā)展的先導(dǎo)性行業(yè)，帶動(dòng)住房、教育、醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施設(shè)備的完善，對(duì)于城市建設(shè)及規(guī)劃起到了推動(dòng)作用。帶動(dòng)社會(huì)有形產(chǎn)業(yè)、無(wú)形產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的落定帶動(dòng)周邊商業(yè)、教育、醫(yī) 療等有形資產(chǎn)消費(fèi)，房地產(chǎn)本身也作為一個(gè)消費(fèi)群體被社會(huì)所推崇。不僅本身為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)，還加大了人民消費(fèi)力度，提升人民群眾的生活消費(fèi)質(zhì)量，完善落實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，與我國(guó)多項(xiàng)重金屬業(yè)，裝飾業(yè)，建筑業(yè)等有著緊密聯(lián)系，也從側(cè)面帶動(dòng)旅游業(yè)，園林，咨詢，金融等行 業(yè) 的興起。增加社會(huì)資金收入，為現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)積累資金。房地產(chǎn)中涉及到強(qiáng)有力的作用是作為國(guó)家和地域性財(cái)政政策開辟資金來源。更重要的是房地產(chǎn)本身能夠通過提供稅金和利潤(rùn)等，直接增加國(guó)家財(cái)政收入，為國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)做出強(qiáng)有力的依據(jù)。改善居民居住環(huán)境，提高生活品質(zhì)。在社會(huì)的不斷前進(jìn)中，房地產(chǎn)也做出更新化的自我調(diào)整。伴隨著居民生活水平的不斷提升，對(duì)于住宅的要求更是日新月異，房地產(chǎn)在不斷的完善居住條件，居住品質(zhì)，以高品質(zhì)的生活為自我要求。高質(zhì)量的住宅品質(zhì)必定使勞動(dòng)力在擴(kuò)大生產(chǎn)的過程中全面穩(wěn)固發(fā)展。（二）房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造用于直接銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入的對(duì)象便是房精選資料可修改編輯地產(chǎn)。在房地產(chǎn)的開發(fā)建筑中，房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)建設(shè)的行業(yè)，受到多方位的推崇，也受到政策的極大鼓舞和推動(dòng)。a、位置的不可移 動(dòng)性和品質(zhì)的差異化b、消費(fèi)者的需求普遍性c、自身價(jià)值 的不可確定性d、供給稀缺性e、商品耐久性f、用途多 樣化a、房地產(chǎn)在 銷售過程中受到法律影響b、房地產(chǎn)開發(fā)多受政策影響，經(jīng)濟(jì)體制改革影響價(jià)格浮動(dòng)c、區(qū)域性房地 產(chǎn)和消費(fèi)者之間多有民俗習(xí)慣等相聯(lián)系a、房地產(chǎn)商 業(yè)用房和銷售比例增大，個(gè)體購(gòu)買者增加