【正文】 ? 外商投資企業(yè)所得稅 ? 個(gè)人所得稅 ? 房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅） ? 城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費(fèi)） ? 車船使用稅（外資企業(yè)為車船使用牌照稅） ? 印花稅 ? 契稅 ? 耕地占用稅 ? 土地增值稅 ? 其中，外商投資企業(yè)所得稅屬于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍，契稅由財(cái)政部門(mén)征收，其余均屬于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管范圍 ?。 ? 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于 2021年 1月 1日停征。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。 ? 從 2021年 1月 1日起，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅在國(guó)稅 繳納 。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 12 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? （二）經(jīng)營(yíng)與納稅的關(guān)系 ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見(jiàn)下表： 階段 經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié) 影響稅種 備 注 開(kāi)發(fā)建設(shè)期 取得土地使用權(quán) 契稅、耕地占用稅 由財(cái)政部門(mén)征收 委托施工 印花稅 自營(yíng)工程 個(gè)人所得稅 銷售期房 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值 稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅 租 售 管 理 期 銷售房屋 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅 營(yíng)業(yè)稅按 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 和 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 稅目，如果所銷售房屋為自營(yíng)工程，還涉及 “ 建筑業(yè) ” 稅目，但與 “ 銷售不動(dòng)產(chǎn) ” 的計(jì)稅依據(jù)不同（見(jiàn)稅收政策部分） 出租房屋或土地 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅 營(yíng)業(yè)稅按 “ 服務(wù)業(yè) —租賃業(yè) ” 稅目 自用房屋或土地 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅） 土地使用稅（費(fèi)） 贈(zèng)與房屋或土地 視同銷售不動(dòng)產(chǎn) 代收費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加） 代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅 房屋抵押貸款 以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅 對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè)管理以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù) 營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅 營(yíng)業(yè)稅按 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目，適用相應(yīng)的稅率 股利分配 個(gè)人所得稅 個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 13 第二節(jié) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? （三）營(yíng)業(yè)稅稅目及涉稅事項(xiàng) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)所涉及到的營(yíng)業(yè)稅稅目、稅率和涉稅事項(xiàng)如下表所示： 稅 目 稅 率 涉 稅 事 項(xiàng) 銷售不動(dòng)產(chǎn) 5% 銷售房屋及配套設(shè)施；售房中的代收款項(xiàng) 。售房違約金；房屋贈(zèng)與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已進(jìn)入建筑物施工階段） ? 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 5% 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土 地前期開(kāi)發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段） 。轉(zhuǎn)讓其他無(wú)形資產(chǎn) 建筑業(yè) 3% 銷售自營(yíng)工程所建房屋；代建工程 服 務(wù) 業(yè) 租賃業(yè) 5% 出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn) 其他服務(wù)業(yè) 5% 兼營(yíng)物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企 業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi) ? 餐飲業(yè) 5% 兼營(yíng)飲食業(yè)收入 娛 樂(lè) 業(yè) 5%—20% 兼營(yíng)娛樂(lè)業(yè)收入 ? 財(cái)稅 [2021]16號(hào) 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 》 第二條第七款。 ? 財(cái)稅 [2021]16號(hào) 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 》 第二條第六款。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 14 第二章 評(píng)估方法 本章從不同的角度分析了不同時(shí)期應(yīng)采取的評(píng)估方法。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估數(shù)據(jù)以及相關(guān)的配套工作不夠完善，方法的科學(xué)性與可操作性還需在今后的實(shí)際工作中進(jìn)一步完善。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 15 第一節(jié) 假設(shè)法 ? “假設(shè)法 ” 即通過(guò)納稅人的納稅情況對(duì)其收入、財(cái)產(chǎn)等假設(shè)，利用其提供的會(huì)計(jì)報(bào)表、內(nèi)部控制制度以及公眾媒介等綜合信息對(duì)提出的假設(shè)進(jìn)行證明，然后再對(duì)不能證明的事項(xiàng)提出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的 “ 假設(shè)證明再假設(shè) ”的評(píng)估方法。 ? 一、環(huán)境適用 ? （一）基礎(chǔ)資料不充分 ? 政府職能部門(mén)間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。 ? 納稅人申報(bào)方式多種多樣，系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理難度較大。 ? （二）系統(tǒng)功能未完善 ? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理系統(tǒng)剛剛開(kāi)通，其強(qiáng)大的數(shù)據(jù)容納系統(tǒng)、數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、利用。 ? 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較復(fù)雜、效率較低，約談和評(píng)估工作分工較為模糊。 ? 二、具體應(yīng)用 ? （一）納稅情況對(duì)比 ? 通過(guò)該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。 ? 確定主要經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源以及其他情況。 ? 縱向?qū)Ρ燃{稅情況。 ? （二）經(jīng)營(yíng)情況假設(shè) ? 銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。提供勞務(wù)收入。 ? 房產(chǎn)原值。 ? 個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。 ? 重大事項(xiàng)變更。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 16 第一節(jié) 假設(shè)法 ? （三）涉稅信息提取 ? 該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表： ? ⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。⑵ 報(bào)表附注。 ? 內(nèi)部控制制度： ? ⑴ 財(cái)務(wù)制度。⑵ 工資制度。⑶ 銷售制度。 ? 公眾媒介。 ? （四）納稅情況證明 ? 營(yíng)業(yè)稅按年度匯總證明。 個(gè)人所得稅稅率、收入證明。 城市房地產(chǎn)稅分年度證明。 土地增值稅匯總證明。 ? （五）假設(shè)疑點(diǎn)提出 ? 匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： ? ⑴ 董事會(huì)成員高薪。⑵ 員工其他福利。⑶ 在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑷ 建筑物開(kāi)始使用。⑸ 不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。 ? 匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)： ? 用評(píng)估指標(biāo)分析，提出新的假設(shè)： ? ⑴ 假設(shè)交易事項(xiàng)疑點(diǎn)。⑵ 假設(shè)科目疑點(diǎn)。 ? （六）完成 《 納稅評(píng)估意見(jiàn)書(shū) 》 。 ? 涉稅疑點(diǎn)。 ? 重點(diǎn)檢查科目重點(diǎn)。 ? 檢查交易事項(xiàng)。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 17 第一節(jié) 假設(shè)法 ? （七）評(píng)估流程圖（如圖所示）： 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 18 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 ? SPSS應(yīng)用法即是通過(guò) SPSS軟件從稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)和共享職能部門(mén)取得數(shù)據(jù)、資料，用評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行處理，篩選出有涉稅疑點(diǎn)的納稅人的評(píng)估方法。 ? 一、環(huán)境適用 ? （一）基礎(chǔ)資料較充分 ? 政府職能部門(mén)之間數(shù)據(jù)、資料初步實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估人員可以通過(guò)已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位及時(shí)取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。 ? 較多納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 ? （二）系統(tǒng)功能未完善 ? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開(kāi)發(fā)、利用。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。 ? 二、具體應(yīng)用 ? （一）評(píng)估工作 ? 專職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。 ? 專職評(píng)估人員利用 SPSS軟件，結(jié)合評(píng)估指標(biāo)分析結(jié)果，收集 “ 房地產(chǎn)信息網(wǎng)站 ” 提供的詳細(xì)銷售情況對(duì)比分析。 ? 專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 ? 制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)： ? ⑴ 企業(yè)基本情況：① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。② 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開(kāi)工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 ? ⑵ 假設(shè)涉稅科目 ? ⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng) ? 審批評(píng)估工作： ? ⑴ 由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 19 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 ? （二）約談工作 ? 根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案： ? ⑴ 制作約談通知書(shū)。 ? ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。 ? ⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。 ? 約談： ? ⑴ 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 ? ⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 ? ⑶ 宣傳稅法。 ? ⑷ 核實(shí)納稅人填寫(xiě)的納稅情況報(bào)告表。 ? 約談處理： ? ⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： ? ① 案件報(bào)告。 ? ② 案件審批。 ? ③ 案件歸檔。 ? ⑵ 不能排除假設(shè)案件： ? ① 制作案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。 ? ② 交業(yè)務(wù)部門(mén)審批下發(fā)檢查。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 20 第二節(jié) SPSS應(yīng)用法 ? （三）評(píng)估流程圖 （如圖所示） 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 21 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 ? 系統(tǒng)預(yù)警法即通過(guò)稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。 ? 一、環(huán)境適用 ? （一）基礎(chǔ)資料較充分 ? 政府職能部門(mén)之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。 ? 納稅人實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申報(bào)。 ? （二）系統(tǒng)功能較完善 ? 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過(guò)評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。這種環(huán)境下，納稅評(píng)估得到簡(jiǎn)化、效率得到優(yōu)化，約談和評(píng)估工作分工清晰。 ? 二、具體應(yīng)用 ? （一）評(píng)估工作 ? 評(píng)估預(yù)警系統(tǒng)自動(dòng)通過(guò)評(píng)估指標(biāo)生成有假設(shè)疑點(diǎn)企業(yè)及其相關(guān)假設(shè)。 ? 專職評(píng)估人員通過(guò)外網(wǎng)收集相關(guān)資料。 ? 制作評(píng)估意見(jiàn)書(shū)： ? ⑴ 企業(yè)基本情況 ? ① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。② 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開(kāi)工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。 ? ⑵ 假設(shè)涉稅科目 ? ⑶ 假設(shè)涉稅事項(xiàng) ? 審批評(píng)估工作： ? ⑴ 由評(píng)估主管部門(mén)按照評(píng)估規(guī)程，逐項(xiàng)對(duì)比。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門(mén)或退回評(píng)估部門(mén)。 2021/6/16 辛寒專用 PPT模板 22 第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 ? （二）約談工作 ? 根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)進(jìn)行預(yù)案： ? ⑴ 制作約談通知書(shū)。 ? ⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。 ? ⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。 ? 約談： ? ⑴ 通過(guò)約談核實(shí)評(píng)估意見(jiàn)書(shū)中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。 ? ⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過(guò)指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。 ? ⑶ 宣傳稅法。 ? ⑷ 核實(shí)納稅人填寫(xiě)的納稅情況報(bào)告表。 ? 約談處理： ? ⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件： ? ① 案件報(bào)告。 ? ② 案件審批。 ? ③ 案件歸檔。 ? ⑵ 不能排除假設(shè)案件： ? ① 制作案源評(píng)估意見(jiàn)書(shū)。