【正文】 計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。 收入確認的處理 (續(xù) ) (3)采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確 收入確認的處理 (續(xù) ) (4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現。 《 辦法第六條 》 收入確認的處理 (續(xù) ) (三 )視同銷售收入 企業(yè)將開發(fā)產品用于 捐贈、 贊助、 職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為， 應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。 收入確認的處理 (續(xù) ) 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售 由主管稅務機關參照當地同類開發(fā)產品市場公允價值確 按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務機關確定。 《 辦法第七條 》 關注： 自建開發(fā)產品自用或經營不再視同銷售 不同會計制度與稅法規(guī)定在視同銷售差異 計稅成本與會計成本的差異 收入確認的處理 (續(xù) ) (四 )企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入 ,應先按預計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 《 辦法第九條 》 收入確認的處理 (續(xù) ) 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15%。 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 《 辦法第八條 》 關注： 預計計稅毛利率普降 5個百分點 擴大保障性住房范圍，除經適房外，增加限價房和危改房 授權省、自治區(qū)、直轄市國、地稅局確定。 收入確認的處理 (續(xù) ) (五 )預售轉銷售的處理。 開發(fā)產品完工 后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 《 辦法第九條 》 關注： 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的 其他相關資料。 申報表的填報 收入確認的處理 (續(xù) ) 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工： （一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案； （二）開發(fā)產品已開始投入使用； （三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。 《 辦法第三條 》 關注：會計與稅收確認時點的差異。 收入確認的處理 (續(xù) ) (六 )預租收入確認時點 企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。 《 辦法第十條 》 關注： 與條例第十九條規(guī)定 二、計稅成本的計算 計稅成本： 指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定 進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。 《 辦法第二十五條 》 成本對象： 指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 《 辦法第二十五條 》 計稅成本的計算 (續(xù) ) 計稅成本的計算 (五步驟法 ) (1)確定成本對象 (2)歸集開發(fā)成本 (3)分配共同成本 (4)分配完工產品成本 (5)后續(xù)二次調整 確定成本對象 六項原則確定成本對象 (區(qū)分對象費用和期間費用 )： (一 )可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 (二 )分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 (三 )功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 確定成本對象 (續(xù) ) (四 )定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 (五 )成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 (六 )權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 《 辦法第二十六條 》 確定成本對象 (續(xù) ) 關注： 成本對象由企業(yè) 在開工之前 合理確定 ,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 計稅成本對象與成本核算對象的差異，建議從計稅成本對象的確認，避免調整風險。 歸集開發(fā)成本 六方面內容構成開發(fā)成本項目（直接成本、間接成本、公共成本） (一 )土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權 (或開發(fā)權 )而發(fā)生的各項費用，主要包括 土地買價或出讓金 、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、 拆遷補償支出 、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 (二 )前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 (三 )建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) (四 )基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內 道路 、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費。 (五 )公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 (六 )開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及 項目營銷設施建造費 等。 《 辦法二十七條 》 歸集開發(fā)成本 (續(xù) ) （一）以開發(fā)產品交換土地使用權（換入土地方土地成本的確認）： 1．換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè) 在接受土地使用權時暫不確認其成本 ，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品 (包括首次分出的和以后應分出的 )的 市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本 。如涉及補價 ,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 《 辦法第