房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅政策-文庫(kù)吧
2025-01-15 18:16 本頁(yè)面
【正文】 價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； ? 凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? （五） 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 確認(rèn)的時(shí)間和金額 ? １．一次性全額收款方式，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 分期收款方式，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ? 銀行按揭方式，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? ４．委托銷售方式 ? （ 1）支付手續(xù)費(fèi)方式，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 2）采取視同買斷方式 ，如果銷售合同中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，按銷售合同約定的價(jià)格 確認(rèn)收入；如果銷售合同中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，按的買斷價(jià)格 確認(rèn)收入 ? （ 3）基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式，如果銷售合同約定的價(jià)格高于基價(jià)，按銷售合同約定的價(jià)格確認(rèn)收入；如果銷售合同約定的價(jià)格低于基價(jià)，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的銷售收入 ? （ 4）采取包銷方式，包銷期內(nèi)參照上述（ 1）至（ 3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入； 包銷期滿后尚未出售的應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入 。 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 先租再售方式 ? 凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ? 凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 兩者區(qū)別關(guān)鍵在于 ? 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)需作視同銷售處理，下月起可按固定資產(chǎn)計(jì)提折舊 ? 兩種方式可由納稅人自行選擇 三、 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ?開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起， ? 出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， ? 承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品 ? 合作開發(fā)項(xiàng)目是指：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。 ? 實(shí)質(zhì)是外單位向房地產(chǎn)公司某一項(xiàng)目投資，目的是分房或分得項(xiàng)目利潤(rùn) ? （一）分房，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，則按收錢賣房處理；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則按視同預(yù)售收入處理。 ? （二）分利，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利， 按投資所得做稅務(wù)處理 五、 以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目 ?實(shí)質(zhì)是外單位出地，房地產(chǎn)公司立項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。出地的目的是換房或分利 ?（一）換房 ； 在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；開發(fā)方將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ?（二）分紅：出地方應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)； 開發(fā) 方可按投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本 操作實(shí)例 ? A企業(yè)將帳面價(jià)值 2023萬(wàn)元的土地投入 B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于開發(fā)，在開發(fā)過(guò)程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價(jià)值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? A企業(yè)， 銷售土地，收入為 1億元，成本 2023萬(wàn)元，將所得計(jì)入分得房時(shí)的應(yīng)納稅所得額征稅； 取得的房產(chǎn)按 1億元計(jì)價(jià)。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開發(fā)項(xiàng)目的土地成本，加上其
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