【正文】 用事業(yè)和社區(qū)服務(wù)。 裝備工業(yè)——發(fā)展面向制造業(yè)的裝備工業(yè)、關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展八大產(chǎn)業(yè)群，在強化研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)功能的基礎(chǔ)上，逐步形成我國現(xiàn)代裝備工業(yè)研發(fā)制造基地。 房地產(chǎn)業(yè)——以國家級重大項目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級市場的聯(lián)動發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局。 現(xiàn)代物流業(yè)——培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運用先進的組織方式和管理技術(shù)對包括倉儲、運輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進行一體化高效管理和經(jīng)營，重點發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。 電子信息產(chǎn)業(yè)——利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點發(fā)展IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時加快提高吸收、消化水平，增強自身創(chuàng)新設(shè)計能力。 中介服務(wù)業(yè)——拓展發(fā)展領(lǐng)域，重點扶持和培育代理、報關(guān)、人才交流、法律咨詢、技術(shù)咨詢、涉外服務(wù)、金融保險等行業(yè)，廣泛應(yīng)用現(xiàn)代管理和現(xiàn)代經(jīng)營方式，提高中介服務(wù)業(yè)的能級。 新型建材業(yè)——發(fā)展技術(shù)密集型的建筑建材和房屋內(nèi)部裝飾行業(yè)，重點發(fā)展彩鋼板、人造板和涂料三大產(chǎn)品，并以此為依托，利用高新技術(shù)和企業(yè)的內(nèi)部孵化，增強內(nèi)生拓展能力，延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成相關(guān)產(chǎn)品聯(lián)動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)群。 休閑旅游業(yè)——建設(shè)濱海、南六兩大旅游線為主的旅游經(jīng)濟帶，重點抓好布宜諾、森林公園、濱海高爾夫項目的建設(shè)，加快開發(fā)空港、海港等人文旅游資源，挖掘本區(qū)現(xiàn)有農(nóng)業(yè)、農(nóng)家和自然資源，積極創(chuàng)造旅游特色。 都市農(nóng)業(yè)——結(jié)合新城—中心鎮(zhèn)—集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)體系的構(gòu)建，構(gòu)劃出禁止、適度、控制等農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)域，重新優(yōu)化全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的布局。重點建設(shè)沿河、沿路農(nóng)林經(jīng)濟區(qū)，強化農(nóng)業(yè)的休閑性、規(guī)范性、旅游性功能，通過走產(chǎn)業(yè)融合之路，逐步建設(shè)經(jīng)濟、社會、生態(tài)功能相協(xié)調(diào)的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)框架。 216。 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與布局 經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) （1）總體思路： 以經(jīng)濟建設(shè)為中心，貫徹實施上海經(jīng)濟重心東移發(fā)展戰(zhàn)略，走以港興區(qū)之路，在加快發(fā)展中推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在深化改革中提高地區(qū)整體實力，立足當(dāng)前，著眼長遠，大力推進體制創(chuàng)新、機制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，推動經(jīng)濟發(fā)展和社會全面進步。 （2）發(fā)展目標(biāo)： 依托“兩港”建設(shè)，接受浦東新區(qū)和深水港的雙向輻射，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展臨海、臨空產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展重點產(chǎn)業(yè)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，強化配套服務(wù)功能，不斷提高城市化、現(xiàn)代化、國際化水平，增強綜合實力，基本形成經(jīng)濟社會發(fā)展的五大體系。 形成“一業(yè)特強、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)體系。 形成現(xiàn)代化的區(qū)域交通和基礎(chǔ)設(shè)施框架。 形成功能完善的綜合配套服務(wù)體系。 形成布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)體系。 形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會事業(yè)綜合體系。 （3）功能定位： 對內(nèi)對外開放的港口城市 體現(xiàn)實力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn) 現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地 環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū) （4）主要指標(biāo)： 國內(nèi)生產(chǎn)總值：年遞增12%。至2020年實現(xiàn)GDP1150億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為6:47:47。 地方財政收入：年遞增10%，至2020年達到60億元。出口創(chuàng)匯：年遞增15%，至2020年達到50億美元。農(nóng)民收入：年遞增不低于8%。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與布局 （1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則與目標(biāo)： 堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟發(fā)展，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步建立和形成以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、以裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點突出的多元產(chǎn)業(yè)體系。 立足于依托“兩港”建設(shè)帶動區(qū)域開發(fā)、開發(fā)水平和核心競爭力提升的指導(dǎo)思想，堅持市場化發(fā)展方向，走集約化、規(guī)?；蛧H化道路，以努力提高地區(qū)核心競爭力為前提，加快臨港、臨空產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的形成，努力構(gòu)筑以“三圈三帶”為主體的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)化布局，推動城市化進程，加快產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)體系的重組和轉(zhuǎn)換，全面提升南匯經(jīng)濟的外向化和開放度，成為上海國際航空港和國際深水樞紐的服務(wù)基地，努力打造上海新一輪對內(nèi)對外開放的新高地。 （2）產(chǎn)業(yè)體系： 要充分發(fā)揮南匯的區(qū)位優(yōu)勢，立足未來市場的輻射功能，大力發(fā)展新型建材業(yè)和裝備工業(yè)；依托洋山深水港，大力發(fā)展與港口關(guān)聯(lián)度高、輻射帶動作用強的現(xiàn)代物流業(yè)、臨港服務(wù)業(yè)、臨港制造業(yè)；加大政策引導(dǎo)和資金扶持力度，加快建設(shè)都市型農(nóng)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量，努力實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 （3）產(chǎn)業(yè)總體布局： 要形成特征鮮明、布局合理、功能明晰的“一核、三圈、三帶”的形態(tài)特色，即以港城建設(shè)為核心、加快港口經(jīng)濟圈、周康綜合經(jīng)濟圈和惠南科教經(jīng)濟圈的生產(chǎn)要素集聚；重點發(fā)展外環(huán)線經(jīng)濟帶，加快培育遠東大道經(jīng)濟帶，努力構(gòu)筑滬蘆高速公路經(jīng)濟帶，形成濱海、南六兩大旅游線，使點—軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局網(wǎng)格化。 216。 區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 人口規(guī)模、用地規(guī)模和城市化目標(biāo) 區(qū)域人口規(guī)模、城鎮(zhèn)用地規(guī)模預(yù)測： 本次規(guī)劃以對實際居住人口的發(fā)展作預(yù)測，確定人口規(guī)模（實際居住人口是指戶籍人口與常住外來人口之和）。在現(xiàn)狀人口的基礎(chǔ)上，考慮南匯區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢、港口興建帶來的人口機械增長及外來流動人口數(shù)量等因素。規(guī)劃2005年全區(qū)實際居住總?cè)丝跒?2萬人，其中城鎮(zhèn)人口約37萬人。2010年全區(qū)實際居住總?cè)丝跒?2萬人，其中城鎮(zhèn)人口約53萬人。2020年規(guī)劃全區(qū)實際居住總?cè)丝跒?07萬人，其中城鎮(zhèn)人口約80萬人。 城市化目標(biāo)： 根據(jù)南匯歷年來非農(nóng)業(yè)人口的變化情況和城市化、現(xiàn)代化的要求及國家發(fā)展小城鎮(zhèn)政策，確定南匯區(qū)城市化目標(biāo)，近期2005年為45%，中期2010年為58%，遠期2020年為75%。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布局 （1）區(qū)域城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo) 規(guī)劃將區(qū)域空間發(fā)展總體布局與上海市城鎮(zhèn)體系的基本框架相銜接，在周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)重點形成城市化區(qū)域，并分別形成三大經(jīng)濟圈；以小城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)沿重要交通走廊呈組團式分布的布局結(jié)構(gòu)，形成以外環(huán)線、滬蘆公路、遠東大道的城鎮(zhèn)聚合軸和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶；在南六公路沿線、濱海沿岸建設(shè)旅游度假生態(tài)區(qū)。在空間分布上形成“一核、三圈、三帶、二區(qū)”的格局。以蘆潮港新城為核心，以三條城鎮(zhèn)聚合軸為骨架，以周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)三個城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈為網(wǎng)絡(luò)的復(fù)合交融、時序協(xié)調(diào)、地域開放的城鎮(zhèn)體系。 （2）區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是上海市城市總體規(guī)劃的有機組成部分，根據(jù)上海市城鎮(zhèn)體系的結(jié)構(gòu)框架，南匯區(qū)城鎮(zhèn)體系在規(guī)模結(jié)構(gòu)上由新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)三級體系所構(gòu)成，并與中心村一起構(gòu)成區(qū)域空間布局的四個層次。規(guī)劃新城2個，中心鎮(zhèn)3個，一般鎮(zhèn)6個。 新城： 規(guī)劃的新城有惠南新城和蘆潮港海港新城。 惠南新城規(guī)劃以惠南新城為核心，由周圍現(xiàn)有的宣橋、黃路等鎮(zhèn)構(gòu)成經(jīng)濟聯(lián)合發(fā)展區(qū)，使人口和產(chǎn)業(yè)在發(fā)展區(qū)內(nèi)統(tǒng)一布局，并重點發(fā)展惠南新城，使之形成具有工業(yè)、居住、科教、商貿(mào)等綜合功能的城市。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人。 蘆潮港海港新城是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，是南匯區(qū)的區(qū)政府所在地。規(guī)劃以洋山國際集裝箱深水港區(qū)的配套、服務(wù)為核心，依托兩港（空港、海港），聯(lián)動發(fā)展成為東北亞國際航運中心的核心城市，形成與洋山深水港功能相適應(yīng)的國際性濱海新城。規(guī)劃蘆潮港海港新城由現(xiàn)有的蘆潮港、泥城兩鎮(zhèn)構(gòu)成。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口為30萬人左右。 中心鎮(zhèn)： 規(guī)劃的中心鎮(zhèn)3個，有周浦中心鎮(zhèn)、航頭中心鎮(zhèn)和祝橋中心鎮(zhèn)。 周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有周浦、康橋兩鎮(zhèn)構(gòu)成，重點發(fā)展工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，是南匯工業(yè)重鎮(zhèn)的重點區(qū)域。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5萬人。 航頭中心鎮(zhèn)大力發(fā)展商貿(mào)流通、倉儲、配送等產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)和生活資料流通集散地。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?萬人。 祝橋中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有的祝橋、鹽倉、東海三鎮(zhèn)構(gòu)成，依托浦東國際機場，大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，逐步成為集工業(yè)、商貿(mào)、倉儲、居住等功能的空港型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 一般鎮(zhèn)： 規(guī)劃的一般鎮(zhèn)由現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成。對規(guī)劃由2～3個現(xiàn)有集鎮(zhèn)歸并的一般鎮(zhèn)，在總體規(guī)劃布局時，采用“中心組團式”分布的布局結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展主要（中心）鎮(zhèn)區(qū)，控制和完善次要鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展。 規(guī)劃一般鎮(zhèn)共有6個，分別為大團、書院、萬祥、老港、六灶、新場等鎮(zhèn)。 中心村建設(shè)： 根據(jù)“三個集中”和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的原則，歸并自然村，建設(shè)中心村，以形成規(guī)模合理、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色的現(xiàn)代化農(nóng)民居住社區(qū)。 中心村的規(guī)模一般約為2500～4000人，人均建設(shè)用地控制在100㎡。 項目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響惠南城區(qū) （項目所處區(qū)域板塊）　　惠南鎮(zhèn)老城區(qū)居民、惠南新城區(qū)居民包括聽潮社區(qū)、蕩灣社區(qū)、博佳花園、清漪園、時代華庭，愛盛家園，東城花苑1村、2村，新鳳凰城，皇宮半島，金地城，紅光社區(qū)，藤騰公寓，靖海苑等，以及楓丹白露別墅、九九別墅、藍堡別墅、南效建德別墅、成功家園別墅等高檔住宅區(qū)。，未來規(guī)劃為兩個核心城鎮(zhèn)之一，常住人口規(guī)模達到20萬，按照人均12平方米/年的房地產(chǎn)住宅消化量測算，惠南城區(qū)板塊房地產(chǎn)住宅市場需求量在2040萬平方米/年左右。上海野生動物園：約80萬人次/年 　　上海野生動物園是上海市人民政府和國家林業(yè)局合作建設(shè)的我國首座國家　級野生動物園。該園位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境內(nèi)，占地153公頃，距上海市中心約35公里。園區(qū)投資3億元人民幣，于1998年11月18日正式對外開放，是國家首批AAAA級旅游區(qū)。園內(nèi)匯集著世界各地具有代表性的動物和珍稀動物200余種，10000余頭（只）。園內(nèi)分為：食草動物放養(yǎng)區(qū)、食肉動物放養(yǎng)區(qū)、火烈鳥區(qū)、散養(yǎng)動物區(qū)、水禽湖和珍稀動物圈養(yǎng)區(qū)、百鳥園、蝴蝶區(qū)以及動物幼兒園等。2004年游園人次達80萬人。對項目區(qū)域的知名度有很大的提升作用，而且對于生態(tài)景觀住宅有比較好的推廣作用。輕軌11號線 　　由嘉定安亭至臨港新城，全長120公里。全線分為南段、中段和北段。南段從浦東三林至臨港新城，其中南匯段長度約為37公里，設(shè)有周康站、惠南站、浦東鐵路站、臨港新城站等站點。該工程將于2006年底前完成施工圖設(shè)計、項目公司組建及施工招投標(biāo)工作，2009年正式建成啟用。對吸引市區(qū)客源，導(dǎo)入城市人口作用巨大，對區(qū)域市場價格和城市化進程有巨大的促進作用，也豐富了產(chǎn)品需求形態(tài)。總體而言：南匯區(qū)為迎接發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移做準(zhǔn)備，這一點主要表現(xiàn)在此次規(guī)劃把產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和新城規(guī)劃擺在了突出的位置，按照城市2020年規(guī)劃，南匯區(qū)常住人口規(guī)模將達到107萬，人均GDP按照現(xiàn)行匯率計算達到15000美元左右，城市化規(guī)模擴大一倍，為區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了良好的規(guī)劃前景。四、周邊房地產(chǎn)市場情況“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了南匯區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在南匯區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，價格走勢逐步趨穩(wěn)。年份2005年2006年增幅2007年增幅增加值%房地產(chǎn)投資%%商品房竣工面積%%商品房銷售面積%%商品房銷售額%%商品房空置面積%%商品房平均價格4554元/平方米4902元/平方米%第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場綜述惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府所在地，附近有城北桃園、野生動物園等著名游覽點，生態(tài)狀況較佳；滬南公路、川南奉公路等交通干道匯聚于此，交通便捷。 惠南的房地產(chǎn)開發(fā)前期以別墅類物業(yè)為主，由南六公路上的楓丹白露起步，隨后出現(xiàn)了東方夏威夷、建德南郊、藍堡、綠寶園等一批中高檔別墅。隨著機場沿線的日益繁榮，其雙拼、疊加等優(yōu)美而實用的經(jīng)濟型別墅的開發(fā)也逐漸進入南匯市場。將來海港新城濱海沿線將打造高檔別墅區(qū)格局。從06年開始，商業(yè)及辦公樓市場發(fā)展迅速，以弘基廣場及foxtown為代表的商業(yè)均進入成熟招商期，其中foxtown已經(jīng)于07年4月份開業(yè)，而弘基廣場將于08年6月份開業(yè)。從07年土地出讓情況來看，南匯以商業(yè)和綜合項目為主，且多以公開招標(biāo)的方式進行，市場已逐步進入規(guī)范化。目前，區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價在7000元/平方米左右，辦公樓8000元/平方米左右，商業(yè)均價在12000萬左右。二、土地市場簡述項目周邊土地市場20052007年情況交易時間地塊名稱面積用途成交總價樓面價成交地價容積率競得單位(畝)(萬)(元/平米)（萬/畝）（≤） 2007119南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)19街坊51/16丘儲備地,20070914地塊商用53701629上海煙草集團南匯煙草糖酒有限公司2007926南匯新場鎮(zhèn)20街坊1/1/4宗地塊,20070606地塊綜合705002311上海徐房（集團）有限公司2005318上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)32街坊1/2丘地塊位于申云小區(qū)以西、福緣路以北,20050206地塊綜合66551004上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007926南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊,20070607地塊住宅6805523上海聽潮置業(yè)有限公司2007212南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側(cè)地塊,20060505地塊商用154015741上海永達（集團）股份有限公司84745綜合測算，周邊目前商業(yè)、。三、南匯辦公樓市場分析辦公樓市場匯總較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險的能力還不足。從整體調(diào)查來看，南匯寫字樓市場總體吸納量