【正文】 ................................................................57第十章 投資估算及資金籌措 ..........................................59 投資估算 .....................................................................................................................59第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................62 編制依據(jù) ....................................................................................................................62 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ..................................................................................................................62 銷售收入及銷售稅金估算 ..................................................................................62 成本費(fèi)用估算 ........................................................................................................63 利潤估算 ..................................................................................................................64 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ........................................................................................................65 不確定性分析 ........................................................................................................65 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)總結(jié) ........................................................................................................66第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析和社會(huì)評(píng)價(jià) .......................................68 風(fēng)險(xiǎn)分析 ..................................................................................................................68 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ..................................................................................................................68 防范與降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ...........................................................................................70 社會(huì)評(píng)價(jià) ....................................................................................................................70 互適性分析 .............................................................................................................72 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................................72 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................73第十三章 可行性研究結(jié)論與建議 .....................................74 結(jié)論 ...........................................................................................................................74 建議 ...........................................................................................................................75岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1第一章 總論　項(xiàng)目基本情況 　項(xiàng)目名稱：岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目（簡稱“岳陽市汽 車微型 車農(nóng)用車市場建 設(shè)項(xiàng)目” ）　建設(shè)地點(diǎn)：湖南省岳陽市京港澳連接線 6 至 公里北側(cè) 建設(shè)單位：岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司，法人代表李雄為岳陽汽車商會(huì)主席，岳陽申通汽車貿(mào)易公司董事長，是岳陽市汽車產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物。公司注冊資本壹億元，經(jīng)營范圍：以自有資金進(jìn)行汽車城投資、實(shí)業(yè)投資；憑資質(zhì)從事汽車城開發(fā)與建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理；汽車（不含小轎車）銷售；汽車會(huì)展；國內(nèi)廣告設(shè)計(jì)制作代理；法律允許的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理、企業(yè)購并重組投資、企業(yè)托管、資產(chǎn)管理（不含金融資產(chǎn)管理）?！》ㄈ舜恚豪钚? 投資人：岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司 項(xiàng)目性質(zhì)：新建 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模： 本項(xiàng)目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米，總投資 萬元。主要建設(shè)內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2建設(shè)，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡，4S 店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504㎡?！〗ㄔO(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米。本項(xiàng)目為“ 岳陽市汽 車走廊 項(xiàng)目” 首期子項(xiàng)目，汽 車走廊項(xiàng)目總體按“ 一廣 場 、兩中心、三大廈、四區(qū)域、五市場” 規(guī)劃布局， “一廣場” 即指建 設(shè)一個(gè)汽 車文化廣場；“ 兩中心 ”是指建設(shè)一個(gè)汽車展覽中心和一個(gè)汽車檢測中心；“三大廈 ”是指建設(shè)建金融服務(wù)大廈、保險(xiǎn)服務(wù)大廈、車輛管理服務(wù)大廈；“四區(qū)域” 是指建設(shè)客戶休閑服務(wù)區(qū)、生活配套住宅區(qū)、汽車試駕區(qū)、駕駛員培訓(xùn)區(qū)；“ 五市場”即是指微型車市場 、農(nóng)用車市場、摩托車市場、二手車市場、汽車裝飾品市場。本期主要建設(shè)內(nèi)容為微型車市場、汽車 4S 店和配套用房建 設(shè)，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡、4S 店建筑面積為 86625㎡，配套用房面積為 21504㎡。　項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目建設(shè)期兩年，總投資 萬元?！≠Y金籌措項(xiàng)目建設(shè)投資 萬元，全部由業(yè)主自籌?！〗ㄔO(shè)期限項(xiàng)目建設(shè)期兩年，從 2022 年 8 月始，至 2022 年 8 月止?！№?xiàng)目效益和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目建成后，將填補(bǔ)岳陽市境內(nèi)大型汽車貿(mào)易和服務(wù)市場的空缺，使本項(xiàng)目成為湘北地區(qū)功能最齊全，規(guī)模最大，最能滿足當(dāng)?shù)匦枨蟮钠嚦?。本?xiàng)目投資方為岳陽市宏通汽岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司，該公司為岳陽汽車經(jīng)銷行業(yè)商會(huì)組成的公司。投資方利用其在行業(yè)內(nèi)巨大的影響力和帶動(dòng)力，必將使該項(xiàng)目發(fā)揮巨大的輻射作用，帶動(dòng)汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務(wù)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)提升城市品味，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后計(jì)算期年平均收入 萬元，項(xiàng)目計(jì)算期年平均利稅總額達(dá) 萬元。預(yù)計(jì)項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%。預(yù)計(jì)“岳陽汽車走廊”項(xiàng)目整體運(yùn)作后，汽 車銷售和服務(wù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)總收入將達(dá)到 60 億元，利稅超過 4 億，本項(xiàng)目為汽車走廊項(xiàng)目首期子項(xiàng)目。本項(xiàng)目“雄踞岳陽，輻射湘北鄂南，連接長沙武漢” ， 有利于將岳陽建設(shè)成長沙和武漢之間的大城市“次中心” ，成為帶領(lǐng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊” 。將該項(xiàng) 目有效地拓展城市功能，改善城市形象。項(xiàng)目的建設(shè)有利于更好滿足當(dāng)?shù)匦枨?、降低消費(fèi)正購車成本，完善相關(guān)配套服務(wù)，為及周岳陽邊縣市區(qū)消費(fèi)者打造一個(gè)功能齊全，便捷的購車環(huán)境，從而增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。表 11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序 號(hào)指 標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備注1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝2 凈用地面積 m2 1503173 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4 微型車市場 ㎡ 320224 建筑占地面積 ㎡ 517655 容積率 6 建筑密度 27%7 綠地率 20%8 建設(shè)期限 月 24 2022 年 8 月—2022 年 8 月9 項(xiàng)目總投資估算 萬元 其中：建設(shè)投資 萬元 10 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 按 8%折現(xiàn)計(jì)算10 年總收入 萬元 計(jì)算期平均11 年總成本費(fèi)用 萬元 計(jì)算期平均12 年利潤總額 萬元 計(jì)算期平均13 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后14 總投資收益率 % 15 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % 16 靜態(tài)投資回收期 年 稅后17 年均稅收 萬元 計(jì)算期平均18 盈虧平衡點(diǎn) % 可行性研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù)（1）《岳陽市城市總體規(guī)劃（2022—2030）》‘（2）《岳陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（3）《岳陽市 2022—2022 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》；（4）《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（2022—2022）；（5）國家計(jì)委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5（6）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（7）項(xiàng)目單位提供的其他基礎(chǔ)資料。 研究范圍該可研報(bào)告編制范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)必要性，市場分析，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模，項(xiàng)目選址及項(xiàng)目建設(shè)條件，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，項(xiàng)目環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，實(shí)施進(jìn)度，項(xiàng)目投資估算及資金籌措，財(cái)務(wù)分析，風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及其建議。　項(xiàng)目實(shí)施的政策依據(jù)《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（2022 年）《湖南省汽車工業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（2022 年）《岳陽市投資辦企業(yè)的優(yōu)惠政策》 結(jié)論與建議 結(jié)論（1）岳陽汽車微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目，有利于整合資源、擴(kuò)大汽車市場規(guī)模、提升服務(wù)，有利于增加稅收和增加就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)促進(jìn)岳陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的意義。項(xiàng)目建設(shè)是必要的。（2）本項(xiàng)目符合岳陽市城市總體規(guī)劃及相關(guān)技術(shù)規(guī)范，主要建設(shè)內(nèi)容汽車微型車農(nóng)用車市場及相關(guān)的配套設(shè)施工程。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積 225 畝，總建筑面積 150317 m2?？偼顿Y 萬元，項(xiàng)目所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌解決，建設(shè)周期 24 個(gè)月（2022 年 8 月—2022 年 8 月）。（3）通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，項(xiàng)目的所得稅前全部投資收益率為 %，所得稅后全部投資收益率為岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6%，靜態(tài)投資回收期為 年（稅前）。項(xiàng)目年均產(chǎn)生稅收 萬元，其中：營業(yè)稅及附加 萬元，所得稅 萬元。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，從財(cái)務(wù)上說是可行的。從不確定性分析計(jì)算來看，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。由此可以看出，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。（4）項(xiàng)目社社會(huì)效益較好，可改善目前岳陽市汽車流通市場的面貌，為岳陽市樹立一個(gè)標(biāo)志性的建筑群，進(jìn)一步提升岳陽市城市形象。項(xiàng)目整體運(yùn)營后，預(yù)計(jì)可直接為社會(huì)提供 500 人左右的就業(yè)機(jī)會(huì)，間接就業(yè)人數(shù)將達(dá) 1000 人以上，增加國家和地方政府的稅收超過 5000 萬元，具有良好的社會(huì)效益。（5）項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、自然條件、施工條件、外部協(xié)作條件較好，項(xiàng)目建設(shè)可行。 建議 （1）為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施，建設(shè)單位應(yīng)按程序盡早辦理項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)，并根據(jù)資金籌措方案抓緊落實(shí)建設(shè)資金。（2）該項(xiàng)目做好安全文明施工，妥善處理建筑垃圾、噪音、粉塵、廢水等污染物，并確保作業(yè)安全。（3）本項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，包含的子項(xiàng)較多，項(xiàng)目的管理對(duì)于施工方來說是一個(gè)很大的考驗(yàn)，為確保項(xiàng)目建設(shè)有序進(jìn)行、以利于項(xiàng)目資金、工期控制，建議項(xiàng)目業(yè)主在委托有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的代管