【正文】 和規(guī)模岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告26表 41 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模序 號指 標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備注1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝2 凈用地面積 m2 1503173 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504 微型車市場 ㎡ 320224 建筑占地面積 ㎡ 517655 容積率 6 建筑密度 27%7 綠地率 20%岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告27第五章 選址及建設(shè)條件 項目場址建設(shè)地址位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，距離岳陽市區(qū) 6 公里，毗鄰高速，距離京廣澳高速 公里。已有高壓供電線路沿岳陽大道架設(shè)，項目建設(shè)期用電和建成后辦公服務(wù)設(shè)施用電有保證。岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)緊鄰長江黃金水道城陵磯港，可憑江上抵重慶、下達(dá)上海。由變電站引 10KV 供電線路至場地內(nèi)的配電房。年均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫℃。 項目的抗震設(shè)防要求本工程項目建設(shè)的建筑物為多建筑物和單層建筑，根據(jù)抗震設(shè)計規(guī)范《GBJ1189 》及湖南抗震辦公室編制的《湖南地震區(qū)域圖》，本工程處在地震 6 度區(qū)，主要建筑結(jié)構(gòu)按 6 度設(shè)防。按常住人口計算的人均生產(chǎn)總值為 34658 元，增長 %。（2）汽車進(jìn)出站口的要求a、符合城市規(guī)劃、交通管理要求；b、汽車城是一個規(guī)模較大的集貨運、貿(mào)易、倉儲和服務(wù)為一體的的綜合大型汽車城，車輛進(jìn)口和出口應(yīng)分別獨立設(shè)置并符合有關(guān)規(guī)范要求，均設(shè)有必要的引道，滿足駕駛員視線的要求。其他建筑要求按照建筑消防有關(guān)規(guī)范和要求設(shè)置必要的消防設(shè)施，需要設(shè)置自動報警和噴淋系統(tǒng)的，尚需進(jìn)行專門設(shè)計。場地內(nèi)污水主要以 場地洗車污水和生活污水為主，由各單體建筑物經(jīng)污水管道送至污水處理點處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由雨水口、通過檢查井收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 用水量生活給水：按 60L／人． d 計，用水量 lOt7d，時變化系數(shù)K 取 。②本項目生產(chǎn)用水中可實現(xiàn)循環(huán)使用，減少外排。所有用電設(shè)備 均為 380／220V,10kV外電源經(jīng)變壓后為 ／，供各用電負(fù)荷。 電氣照明 照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為 220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，以節(jié)能熒光燈為主。②消防管道采用熱浸鍍鋅鋼管。 綠化用水按 2L／m 2．d 計，用水量 400 m3／d。設(shè)計依據(jù)①《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB5 00142022；②《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132022；③《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GB500152022；④《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162022；⑤《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB5 014 02022；⑥《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3008219990⑦國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計范圍本項目生產(chǎn)、生活、消防給水系統(tǒng)，以及排水系統(tǒng)。室內(nèi)消防用水量為 10 升/秒，室外消防用水量為 15 升/秒。主建筑的立面和平面設(shè)計：汽車微型車農(nóng)用車市場是對外開放的門戶和窗口。 初步總平設(shè)計方案本項目統(tǒng)一進(jìn)行總平規(guī)劃，建筑物分二期進(jìn)行建設(shè)。岳陽，位于湖南省 東北部，總面積 萬平方公里，總?cè)丝?550 萬，現(xiàn)轄平江、岳陽、華容、湘陰 4 個縣，臨湘、汨羅 2 個縣級市，岳陽樓、云溪、君山 3 個城市區(qū)和岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)。日最多降雨量 ，最長連續(xù)降雨日數(shù)為18 天，連續(xù) 10 天降雨量最多為 。岳陽市現(xiàn)有的供電能力可滿足項目的生產(chǎn)和生活用電。 市政建設(shè)及生活設(shè)施：當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵政、電信與無線通訊、文化教育基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套服務(wù)到位。項目地已有市自來水公司主供水管道通過，項目建設(shè)期用水和建成后用水有保證。 項目交通運輸和公用設(shè)施條件 自然地理條件 岳陽市位于湖南省東北部，緊靠洞庭湖，是湖南省的北大門，素有“湘北門戶 ”之稱，與湖北、江西兩省相 鄰39。本項目屬于岳陽汽車走廊項目子項目。 機動車保有量高速增長 2022 年，岳陽市機動車保有量為 萬輛，增長 %。新車展示廳占地面積 13216m2，可同時容納 400 多臺汽車展銷；汽車專賣店區(qū)占地 208 有 4S 轎車、旅行車／越野車、微型車／皮卡車和貨車等銷售區(qū)域；汽車配件城擁 有臨街經(jīng)營門面 1572 個，面積 38278m2。多樣化的銷售模式目前湖南形成了由汽車專營模式，汽車商店模式，準(zhǔn)汽車大道模式和他們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔的銷售模式。私人消費不僅成為中國汽車的消費主力，而且與國際汽車市場的消費漸趨同步。在諸多的內(nèi)容中，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展被擺到了重要的位置上。目前，相對于整車銷售的利潤縮水，中國的汽車售后服務(wù)市場利潤率高達(dá) 40%，而整個市場還處于初級階段，發(fā)展?jié)摿@人。福特汽車近兩年在中國表現(xiàn)比較突出，2022 年在中國設(shè)立了研發(fā)及工程中心，提出了“實現(xiàn)福特汽 車從‘中國制造’到‘中國設(shè)計’的戰(zhàn)略演進(jìn)”。在國家政策的支持下和拉動內(nèi)需的需要下，我國汽車行業(yè)呈噴井式發(fā)展，2022 年全年銷量超過美國成為了世界第一，汽車消費也成為 2022 年 GDP 保持 8%增長率的主要力量。當(dāng)前，岳陽正搶抓機遇、乘勢而上，全力建設(shè)大項目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展新的更大突破。 項目建設(shè)的 SWOT 分析和可行性研究根據(jù)對汽車市場的研究和項目的實施設(shè)想，本項目的具有以下的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅。 該項目的建設(shè)有利于岳陽市和周邊地區(qū)國民經(jīng)濟及社會的發(fā)展本項目定位準(zhǔn)確，功能齊全，能夠迅速發(fā)展，將岳陽市地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。目 前 本 市 沒 有 專 業(yè) 的 大 型 汽 車交 易 市 場 ，購 車 客 戶 為 購 置 滿 意 的 車 輛 ，必 須 在 全 市 區(qū) 分 散的 汽 車 銷 售 點 之 間 來 回 奔 波 。隨著汽車產(chǎn)業(yè)在城市建設(shè)、居民消費、經(jīng)濟發(fā)展中的帶動作用，岳陽市理應(yīng)建設(shè)一個囊括交易、服務(wù)等諸多行業(yè)的汽車產(chǎn)業(yè)中心，進(jìn)而輻射周邊地區(qū)，成為真正意義上的湘北鄂南的大城市次中心。本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通和服務(wù)市場。因此，適應(yīng)廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場和綜合性服務(wù)機構(gòu)具有很大發(fā)展空間，本項目的發(fā)展方向正在于此。近幾年，汽車市場快速發(fā)展，各品牌汽車 4S 店、汽車交易市場等大大小小汽車市場遍布于城鄉(xiāng)各地。 建議 （1）為了確保項目順利實施，建設(shè)單位應(yīng)按程序盡早辦理項目建設(shè)各項手續(xù)，并根據(jù)資金籌措方案抓緊落實建設(shè)資金。（3）通過對項目進(jìn)行財務(wù)經(jīng)濟分析計算，項目的所得稅前全部投資收益率為 %，所得稅后全部投資收益率為岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告6%，靜態(tài)投資回收期為 年（稅前）。項目的建設(shè)有利于更好滿足當(dāng)?shù)匦枨蟆⒔档拖M正購車成本，完善相關(guān)配套服務(wù)，為及周岳陽邊縣市區(qū)消費者打造一個功能齊全，便捷的購車環(huán)境，從而增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展?！№椖啃б婧徒?jīng)濟指標(biāo)本項目建成后，將填補岳陽市境內(nèi)大型汽車貿(mào)易和服務(wù)市場的空缺，使本項目成為湘北地區(qū)功能最齊全，規(guī)模最大，最能滿足當(dāng)?shù)匦枨蟮钠嚦?。　法人代表：李? 投資人：岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設(shè)投資有限公司 項目性質(zhì)：新建 項目主要建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模： 本項目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米，總投資 萬元。本項目為“ 岳陽市汽 車走廊 項目” 首期子項目，汽 車走廊項目總體按“ 一廣 場 、兩中心、三大廈、四區(qū)域、五市場” 規(guī)劃布局， “一廣場” 即指建 設(shè)一個汽 車文化廣場；“ 兩中心 ”是指建設(shè)一個汽車展覽中心和一個汽車檢測中心；“三大廈 ”是指建設(shè)建金融服務(wù)大廈、保險服務(wù)大廈、車輛管理服務(wù)大廈；“四區(qū)域” 是指建設(shè)客戶休閑服務(wù)區(qū)、生活配套住宅區(qū)、汽車試駕區(qū)、駕駛員培訓(xùn)區(qū)；“ 五市場”即是指微型車市場 、農(nóng)用車市場、摩托車市場、二手車市場、汽車裝飾品市場。預(yù)計項目建成后計算期年平均收入 萬元，項目計算期年平均利稅總額達(dá) 萬元?！№椖繉嵤┑恼咭罁?jù)《汽車產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》（2022 年）《湖南省汽車工業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（2022 年）《岳陽市投資辦企業(yè)的優(yōu)惠政策》 結(jié)論與建議 結(jié)論（1）岳陽汽車微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目，有利于整合資源、擴大汽車市場規(guī)模、提升服務(wù)，有利于增加稅收和增加就業(yè)機會，對促進(jìn)岳陽市經(jīng)濟發(fā)展有著積極的意義。從不確定性分析計算來看，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。（4）建設(shè)中引進(jìn)競爭機制，擇優(yōu)選投項目參建單位，保證工程項目質(zhì)量、進(jìn)度，投資按預(yù)期計劃得到控制，并加強工岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告7程施工過程監(jiān)督及合同管理。盡管如此，汽車市場的發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場大多建設(shè)在地市級城市以上，且面積不大的汽車專賣店及作坊式的汽車維修廠尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。近幾年來，岳陽市的汽車市場發(fā)展迅速，汽車市場顯示出良好的發(fā)展前景。特別是岳陽市位于長沙和武漢兩個大城市之間，輻射周邊湘北的益陽、常德和鄂南的咸寧地區(qū)，如果岳陽市率先建設(shè)具有商貿(mào)和服務(wù)功能的汽車城，對提升城市形象，帶動城市建設(shè)、拓展城市功能有著莫大的帶動作用，能夠極大地促成岳陽為武漢和長沙之間的“大城市次中心 ”，帶動 城市功能品味升 級。 該項目的實施是推動本地汽車業(yè)發(fā)展的有力措施汽車產(chǎn)業(yè)在我國屬新興產(chǎn)業(yè)，是國家重點扶持和培育對象，發(fā)展空間廣闊。我國汽車工業(yè)發(fā)展由于起步晚，再加上傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟影響等因素，使得廠家相對重視生產(chǎn)過程，比較忽略流通貿(mào)易的重要性，從而導(dǎo)致汽車服務(wù)貿(mào)易相對薄弱，成為整個行業(yè)發(fā)展的瓶頸。目前，岳陽市和周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，人民的生活水平也日益提高，汽車交易市場出現(xiàn)了購車熱，但是遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足岳陽市和周邊地區(qū)消費者需求的專業(yè)化汽車交易市場卻未出現(xiàn)，導(dǎo)致購買力流失。 （但影響程度的大小視組織安排和人員而定，岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告15有可能將影響降到最低。本項目規(guī)模較大，需分期逐步推入市場，存在招商投資岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告16成本和資金占用成本。例如長沙市，機動車保有量 2022 年就達(dá)到 90 多萬輛，成為湖南一個重要的汽車銷售市場。中國已經(jīng)成為大眾第一大市場，寶馬新 7 系和奔馳 S級的最大市場。整個市場良莠不齊，缺乏完善的渠道網(wǎng)絡(luò)，專業(yè)人員匱乏，尚未形成全方位立體化服務(wù)體系。這不僅是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果，同時也是汽車市場發(fā)展規(guī)律所致。 隨著城鎮(zhèn)化岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告20的逐步推進(jìn)和農(nóng)村居民收入的不斷提高，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的汽車、機電產(chǎn)品消費將有不可估量的市場前景。岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項目可行性研究報告21②．以高中低結(jié)合，中檔轎車為主體的消費結(jié)構(gòu)。 湖南汽車市場發(fā)展趨勢隨著人們消費水平的不斷提高，政府對汽車行業(yè)的日益重視和扶持，湖南必將進(jìn)入私人汽車消費普及的時代，湖南汽車市場面臨巨大的發(fā)展機遇，產(chǎn)銷會不斷提高，生產(chǎn)工藝不斷改進(jìn)，新車型和品種不斷問世，汽車文化深入人心，汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售模式繼續(xù)保持多元化的模式，規(guī)范化、大型化、規(guī)模化的汽車市場會逐漸取代分散無序的汽車賣場。2022 年，汽車銷售行業(yè)共吸納就業(yè)人員 4589 人，繳納稅金 3000 余萬元（不合車輛購置稅）。項目的綜合性：該項目將集汽車銷售和服務(wù)于一體，可以滿足不通消費群體的消費選擇和相關(guān)產(chǎn)品全方位的消費服務(wù)需要。根據(jù)岳陽市城市總體規(guī)劃以及土地利用的總體規(guī)劃，擬建項目的地址位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，岳陽京港澳連接線是連接岳陽市城區(qū)和 107 國道、京珠高速公路的主要通道，距離市區(qū) 6 公里。岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)連通貫穿全國鐵路干線，京廣鐵路、武廣高速鐵路穿境而過，客貨運輸可達(dá)全國各地。岳陽市自來水供水系統(tǒng)取自洞庭湖，能滿足項目的用水要求。根據(jù)相近場地的地下水文分析資料，場地地下水對（砼）無侵蝕作用。年均風(fēng)速為 ，歷年最大風(fēng)速 12m/s 以上多出現(xiàn)在偏北風(fēng)。當(dāng)前，岳陽正搶抓機遇、乘勢而上，全力建設(shè)大項目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展新的更大突破。c、應(yīng) 注意和達(dá)到 環(huán) 境保護(hù)及消防安全的要求，考慮排水排污、綠化、消防設(shè)施等問題，符合有關(guān)部門的要求。按照確定的規(guī)模，合理使用面積。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。引入管上均設(shè)置水表量。 消防給水：室外消防用水量為 20L/s，室內(nèi)消火栓消防用水量，為 10L/s。1排水量 項目總排水量約為 371m3/d。 電纜導(dǎo)線選擇及線路敷設(shè)動力電纜高壓選用 YJV22 交聯(lián)聚已烯電纜，低壓采用ZPVV1000，VV10 0 0 型或 VV221000 型，控制電纜采用岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市