【正文】 和規(guī)模岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告26表 41 建設內容和規(guī)模序 號指 標 單位 指標值 備注1 總用地面積 m2 150317 約 225 畝2 凈用地面積 m2 1503173 總建筑面積 m2 140129 4S 店 m2 86625 配套用房 m2 21504 微型車市場 ㎡ 320224 建筑占地面積 ㎡ 517655 容積率 6 建筑密度 27%7 綠地率 20%岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告27第五章 選址及建設條件 項目場址建設地址位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側，距離岳陽市區(qū) 6 公里，毗鄰高速，距離京廣澳高速 公里。已有高壓供電線路沿岳陽大道架設，項目建設期用電和建成后辦公服務設施用電有保證。岳陽經濟開發(fā)區(qū)緊鄰長江黃金水道城陵磯港，可憑江上抵重慶、下達上海。由變電站引 10KV 供電線路至場地內的配電房。年均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫℃。 項目的抗震設防要求本工程項目建設的建筑物為多建筑物和單層建筑，根據抗震設計規(guī)范《GBJ1189 》及湖南抗震辦公室編制的《湖南地震區(qū)域圖》，本工程處在地震 6 度區(qū)，主要建筑結構按 6 度設防。按常住人口計算的人均生產總值為 34658 元，增長 %。（2）汽車進出站口的要求a、符合城市規(guī)劃、交通管理要求；b、汽車城是一個規(guī)模較大的集貨運、貿易、倉儲和服務為一體的的綜合大型汽車城，車輛進口和出口應分別獨立設置并符合有關規(guī)范要求，均設有必要的引道，滿足駕駛員視線的要求。其他建筑要求按照建筑消防有關規(guī)范和要求設置必要的消防設施，需要設置自動報警和噴淋系統(tǒng)的，尚需進行專門設計。場地內污水主要以 場地洗車污水和生活污水為主，由各單體建筑物經污水管道送至污水處理點處理達標后排入市政污水管網；雨水由雨水口、通過檢查井收集后排入市政雨水管網。 用水量生活給水：按 60L／人． d 計，用水量 lOt7d，時變化系數(shù)K 取 。②本項目生產用水中可實現(xiàn)循環(huán)使用，減少外排。所有用電設備 均為 380／220V,10kV外電源經變壓后為 ／，供各用電負荷。 電氣照明 照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為 220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，以節(jié)能熒光燈為主。②消防管道采用熱浸鍍鋅鋼管。 綠化用水按 2L／m 2．d 計，用水量 400 m3／d。設計依據①《室外排水設計規(guī)范》GB5 00142022；②《室外給水設計規(guī)范》GB500132022；③《建筑給排水設計規(guī)范》GB500152022；④《建筑設計防火規(guī)范》GB500162022；⑤《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB5 014 02022；⑥《污水排入城市下水道水質標準》CJ3008219990⑦國家現(xiàn)行的有關規(guī)范和標準設計范圍本項目生產、生活、消防給水系統(tǒng)，以及排水系統(tǒng)。室內消防用水量為 10 升/秒，室外消防用水量為 15 升/秒。主建筑的立面和平面設計：汽車微型車農用車市場是對外開放的門戶和窗口。 初步總平設計方案本項目統(tǒng)一進行總平規(guī)劃，建筑物分二期進行建設。岳陽，位于湖南省 東北部，總面積 萬平方公里，總人口 550 萬，現(xiàn)轄平江、岳陽、華容、湘陰 4 個縣，臨湘、汨羅 2 個縣級市，岳陽樓、云溪、君山 3 個城市區(qū)和岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)、南湖風景區(qū)、屈原管理區(qū)。日最多降雨量 ，最長連續(xù)降雨日數(shù)為18 天，連續(xù) 10 天降雨量最多為 。岳陽市現(xiàn)有的供電能力可滿足項目的生產和生活用電。 市政建設及生活設施：當?shù)氐男l(wèi)生、郵政、電信與無線通訊、文化教育基礎設施齊全，配套服務到位。項目地已有市自來水公司主供水管道通過，項目建設期用水和建成后用水有保證。 項目交通運輸和公用設施條件 自然地理條件 岳陽市位于湖南省東北部，緊靠洞庭湖，是湖南省的北大門，素有“湘北門戶 ”之稱，與湖北、江西兩省相 鄰39。本項目屬于岳陽汽車走廊項目子項目。 機動車保有量高速增長 2022 年，岳陽市機動車保有量為 萬輛，增長 %。新車展示廳占地面積 13216m2，可同時容納 400 多臺汽車展銷；汽車專賣店區(qū)占地 208 有 4S 轎車、旅行車／越野車、微型車／皮卡車和貨車等銷售區(qū)域；汽車配件城擁 有臨街經營門面 1572 個，面積 38278m2。多樣化的銷售模式目前湖南形成了由汽車專營模式，汽車商店模式，準汽車大道模式和他們之間相結合構成的多樣化金字塔的銷售模式。私人消費不僅成為中國汽車的消費主力，而且與國際汽車市場的消費漸趨同步。在諸多的內容中，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展被擺到了重要的位置上。目前，相對于整車銷售的利潤縮水，中國的汽車售后服務市場利潤率高達 40%，而整個市場還處于初級階段，發(fā)展?jié)摿@人。福特汽車近兩年在中國表現(xiàn)比較突出，2022 年在中國設立了研發(fā)及工程中心，提出了“實現(xiàn)福特汽 車從‘中國制造’到‘中國設計’的戰(zhàn)略演進”。在國家政策的支持下和拉動內需的需要下，我國汽車行業(yè)呈噴井式發(fā)展，2022 年全年銷量超過美國成為了世界第一，汽車消費也成為 2022 年 GDP 保持 8%增長率的主要力量。當前，岳陽正搶抓機遇、乘勢而上，全力建設大項目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實現(xiàn)經濟社會發(fā)展新的更大突破。 項目建設的 SWOT 分析和可行性研究根據對汽車市場的研究和項目的實施設想，本項目的具有以下的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅。 該項目的建設有利于岳陽市和周邊地區(qū)國民經濟及社會的發(fā)展本項目定位準確，功能齊全，能夠迅速發(fā)展，將岳陽市地方經濟的發(fā)展帶來積極的影響。目 前 本 市 沒 有 專 業(yè) 的 大 型 汽 車交 易 市 場 ，購 車 客 戶 為 購 置 滿 意 的 車 輛 ，必 須 在 全 市 區(qū) 分 散的 汽 車 銷 售 點 之 間 來 回 奔 波 。隨著汽車產業(yè)在城市建設、居民消費、經濟發(fā)展中的帶動作用，岳陽市理應建設一個囊括交易、服務等諸多行業(yè)的汽車產業(yè)中心，進而輻射周邊地區(qū)，成為真正意義上的湘北鄂南的大城市次中心。本項目建設的主導思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通和服務市場。因此，適應廠商和消費者需要的多功能、高檔次汽車市場和綜合性服務機構具有很大發(fā)展空間，本項目的發(fā)展方向正在于此。近幾年，汽車市場快速發(fā)展，各品牌汽車 4S 店、汽車交易市場等大大小小汽車市場遍布于城鄉(xiāng)各地。 建議 （1）為了確保項目順利實施，建設單位應按程序盡早辦理項目建設各項手續(xù)，并根據資金籌措方案抓緊落實建設資金。（3）通過對項目進行財務經濟分析計算，項目的所得稅前全部投資收益率為 %，所得稅后全部投資收益率為岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告6%，靜態(tài)投資回收期為 年（稅前）。項目的建設有利于更好滿足當?shù)匦枨?、降低消費正購車成本，完善相關配套服務，為及周岳陽邊縣市區(qū)消費者打造一個功能齊全，便捷的購車環(huán)境，從而增加當?shù)鼐蜆I(yè)，促進經濟發(fā)展。　項目效益和經濟指標本項目建成后，將填補岳陽市境內大型汽車貿易和服務市場的空缺，使本項目成為湘北地區(qū)功能最齊全，規(guī)模最大，最能滿足當?shù)匦枨蟮钠嚦??！》ㄈ舜恚豪钚? 投資人：岳陽市宏通汽車城開發(fā)建設投資有限公司 項目性質：新建 項目主要建設內容及建設規(guī)模： 本項目總占地 225 畝，總建筑面積 150317 平方米，總投資 萬元。本項目為“ 岳陽市汽 車走廊 項目” 首期子項目，汽 車走廊項目總體按“ 一廣 場 、兩中心、三大廈、四區(qū)域、五市場” 規(guī)劃布局， “一廣場” 即指建 設一個汽 車文化廣場；“ 兩中心 ”是指建設一個汽車展覽中心和一個汽車檢測中心；“三大廈 ”是指建設建金融服務大廈、保險服務大廈、車輛管理服務大廈；“四區(qū)域” 是指建設客戶休閑服務區(qū)、生活配套住宅區(qū)、汽車試駕區(qū)、駕駛員培訓區(qū)；“ 五市場”即是指微型車市場 、農用車市場、摩托車市場、二手車市場、汽車裝飾品市場。預計項目建成后計算期年平均收入 萬元，項目計算期年平均利稅總額達 萬元?！№椖繉嵤┑恼咭罁镀嚠a業(yè)調整和振興規(guī)劃》（2022 年）《湖南省汽車工業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》（2022 年）《岳陽市投資辦企業(yè)的優(yōu)惠政策》 結論與建議 結論（1）岳陽汽車微型車農用車市場建設項目，有利于整合資源、擴大汽車市場規(guī)模、提升服務，有利于增加稅收和增加就業(yè)機會，對促進岳陽市經濟發(fā)展有著積極的意義。從不確定性分析計算來看，項目具有較強的抗風險能力。（4）建設中引進競爭機制，擇優(yōu)選投項目參建單位，保證工程項目質量、進度，投資按預期計劃得到控制，并加強工岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告7程施工過程監(jiān)督及合同管理。盡管如此，汽車市場的發(fā)展遠不能令人滿意，汽車市場的發(fā)展存在著諸多問題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場大多建設在地市級城市以上，且面積不大的汽車專賣店及作坊式的汽車維修廠尤其居多；二是由于汽車市場規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務，市場功能單一，物流配送等業(yè)務發(fā)展緩慢；三是汽車市場的檔次較低，設施與設備簡陋，環(huán)境欠佳，大多為初級市場。近幾年來，岳陽市的汽車市場發(fā)展迅速，汽車市場顯示出良好的發(fā)展前景。特別是岳陽市位于長沙和武漢兩個大城市之間，輻射周邊湘北的益陽、常德和鄂南的咸寧地區(qū)，如果岳陽市率先建設具有商貿和服務功能的汽車城，對提升城市形象，帶動城市建設、拓展城市功能有著莫大的帶動作用，能夠極大地促成岳陽為武漢和長沙之間的“大城市次中心 ”，帶動 城市功能品味升 級。 該項目的實施是推動本地汽車業(yè)發(fā)展的有力措施汽車產業(yè)在我國屬新興產業(yè)，是國家重點扶持和培育對象，發(fā)展空間廣闊。我國汽車工業(yè)發(fā)展由于起步晚，再加上傳統(tǒng)計劃經濟影響等因素，使得廠家相對重視生產過程，比較忽略流通貿易的重要性，從而導致汽車服務貿易相對薄弱，成為整個行業(yè)發(fā)展的瓶頸。目前，岳陽市和周邊地區(qū)經濟發(fā)展狀況良好，人民的生活水平也日益提高，汽車交易市場出現(xiàn)了購車熱，但是遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足岳陽市和周邊地區(qū)消費者需求的專業(yè)化汽車交易市場卻未出現(xiàn)，導致購買力流失。 （但影響程度的大小視組織安排和人員而定，岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告15有可能將影響降到最低。本項目規(guī)模較大，需分期逐步推入市場，存在招商投資岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告16成本和資金占用成本。例如長沙市，機動車保有量 2022 年就達到 90 多萬輛，成為湖南一個重要的汽車銷售市場。中國已經成為大眾第一大市場，寶馬新 7 系和奔馳 S級的最大市場。整個市場良莠不齊，缺乏完善的渠道網絡，專業(yè)人員匱乏，尚未形成全方位立體化服務體系。這不僅是中國經濟結構調整的結果，同時也是汽車市場發(fā)展規(guī)律所致。 隨著城鎮(zhèn)化岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告20的逐步推進和農村居民收入的不斷提高，城鎮(zhèn)和農村的汽車、機電產品消費將有不可估量的市場前景。岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市場建設項目可行性研究報告21②．以高中低結合，中檔轎車為主體的消費結構。 湖南汽車市場發(fā)展趨勢隨著人們消費水平的不斷提高，政府對汽車行業(yè)的日益重視和扶持，湖南必將進入私人汽車消費普及的時代，湖南汽車市場面臨巨大的發(fā)展機遇，產銷會不斷提高，生產工藝不斷改進，新車型和品種不斷問世，汽車文化深入人心，汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務產生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車銷售模式繼續(xù)保持多元化的模式，規(guī)范化、大型化、規(guī)?；钠囀袌鰰饾u取代分散無序的汽車賣場。2022 年，汽車銷售行業(yè)共吸納就業(yè)人員 4589 人，繳納稅金 3000 余萬元（不合車輛購置稅）。項目的綜合性：該項目將集汽車銷售和服務于一體，可以滿足不通消費群體的消費選擇和相關產品全方位的消費服務需要。根據岳陽市城市總體規(guī)劃以及土地利用的總體規(guī)劃，擬建項目的地址位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側，岳陽京港澳連接線是連接岳陽市城區(qū)和 107 國道、京珠高速公路的主要通道，距離市區(qū) 6 公里。岳陽經濟開發(fā)區(qū)連通貫穿全國鐵路干線，京廣鐵路、武廣高速鐵路穿境而過，客貨運輸可達全國各地。岳陽市自來水供水系統(tǒng)取自洞庭湖，能滿足項目的用水要求。根據相近場地的地下水文分析資料，場地地下水對（砼）無侵蝕作用。年均風速為 ，歷年最大風速 12m/s 以上多出現(xiàn)在偏北風。當前，岳陽正搶抓機遇、乘勢而上，全力建設大項目、大港區(qū)、大園區(qū)、大景區(qū)，實現(xiàn)經濟社會發(fā)展新的更大突破。c、應 注意和達到 環(huán) 境保護及消防安全的要求，考慮排水排污、綠化、消防設施等問題，符合有關部門的要求。按照確定的規(guī)模，合理使用面積。給水水質應符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。引入管上均設置水表量。 消防給水：室外消防用水量為 20L/s，室內消火栓消防用水量，為 10L/s。1排水量 項目總排水量約為 371m3/d。 電纜導線選擇及線路敷設動力電纜高壓選用 YJV22 交聯(lián)聚已烯電纜，低壓采用ZPVV1000，VV10 0 0 型或 VV221000 型，控制電纜采用岳陽經濟技術開發(fā)區(qū)微型車農用車市