【正文】 靜態(tài)投資回收期 年 稅后17 年均稅收 萬元 計算期平均18 盈虧平衡點 % 可行性研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù)（1）《岳陽市城市總體規(guī)劃（2022—2030）》‘（2）《岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；（3）《岳陽市 2022—2022 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》；（4）《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》（2022—2022）；（5）國家計委推薦使用的《投資項目可行性研究指南》；岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告5（6）國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（7）項目單位提供的其他基礎資料。主要建設內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告2建設，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡，4S 店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504㎡。投資方利用其在行業(yè)內(nèi)巨大的影響力和帶動力，必將使該項目發(fā)揮巨大的輻射作用，帶動汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務以及相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對提升城市品味，帶動經(jīng)濟發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。項目的財務效益較好，從財務上說是可行的。汽車市場專業(yè)的服務和品種的多樣性，也進一步激發(fā)了人們汽車消費的熱情，引導著人們的消費。同時，項目的建設對推動發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設現(xiàn)代化城市有重要作用。據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%40%，流通及售后服 務領域占 60%70%。 劣勢本項目的規(guī)劃建設較大，申辦企業(yè)首次組織建設大型汽車市場，并且對當?shù)氐慕?jīng)濟，政策等缺乏一定的了解，這些都會對項目的建設造成一定的影響，因此，需要市開發(fā)區(qū)能給予最大的支持。近年來，我國三四線城市社會經(jīng)濟快速發(fā)展，居民收入日益提高，消費觀念也隨之改變，原先視為生活奢侈品的汽車已經(jīng)變成了這些城市的大眾消費品，汽車市場異?；鸨Ｄ壳拔覈囀酆蠓帐袌龅陌l(fā)展態(tài)勢明顯落后于汽岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告19車制造業(yè)的成長。財政部、工業(yè)和信息化部等政府部門制作的《中國汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及政策建議》報告認為，中國汽車市場將長期存在這樣兩個“ 具有特殊性的車輛 市場” 。 目前，中南汽車世界項目一期、二期均已完成開發(fā)建設，新車交易市場、手車市場、卡車市場、汽配五金機電城、物流園均已建成開業(yè)，已經(jīng)成為湖南地區(qū)最大的新車二手車、汽配、五金機電、物流綜合市場，是湖南省委、省政府明文確岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告22定重點扶持的“七大市 場’’ 之一，2022 年，實現(xiàn)市場交易額125 億元，稅收近 4 億元。項目的功能性：目前，市級汽車服務市場散、亂、小的特點很明顯，岳陽市和周邊地區(qū)尚缺乏一個可以多功能的市場，通過該項目的建設，將形成一個功能齊全，服務全面的專業(yè)性汽車服務市場。 物流交通及其它公用設施岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、107 國道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過，通過京港澳高速公路驅(qū)車 1 個半小時即可到長沙市，2 個半小時到達武漢市。 擬建站址的水文地質(zhì)條件本工程項目選址位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地穩(wěn)定，適宜興建建（構）筑物，能夠滿足項目建設多層建筑物的建設要求。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告31近年來，加速發(fā)展的岳陽受到了國內(nèi)外的廣泛贊譽和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國大陸最適宜開設工廠的 20個城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個城市之一，被國家商務部評為“十一五 ”期間跨國公司最佳投資 城市和加工 貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。在進行立面設計時，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應；平面設計時，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、車流形成的流線組織。 ②廠內(nèi)給水系統(tǒng)布置 廠內(nèi)生產(chǎn)（消防）生活給水系統(tǒng)由康王工業(yè)園分路引入，在廠內(nèi)連成貫通環(huán)狀，以保證不間斷供水。④雨水管道采用加蓋水溝及鋼筋混凝土管道。 電照防雷直接采用市政供電系統(tǒng)，站內(nèi)設置專用配電房，配置高低壓配電裝置及變壓器；電源引自附近的高壓線路。 ③飲用開水 由電熱水器加熱供給。 安全疏散及消防要求本項目的耐火等級不低于二級，應有消防和加壓設備，場地內(nèi)室外采用低壓給水系統(tǒng)，設置室外消火栓。2022 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元,比上年增長 %。 項目的氣候條件本項目選址岳陽市位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，岳陽市處于中亞熱帶向北亞熱帶過度地區(qū)，屬大陸性岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告30濕潤季風氣候。岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距長沙黃花機場 135 公里，距武漢天河機場 185 公里，全程為高速公路。項目的創(chuàng)新性：在岳陽市建設大型汽車微型車農(nóng)用車市場將是該地區(qū)一個創(chuàng)新性的舉動，將會給岳陽市和周邊地區(qū)的汽車市場帶來巨大推動力。 岳陽市汽車市場分析 汽車消費市場增速加快 2022 年 16 月全市限額以上汽車銷售企業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %。 湖南汽車市場發(fā)展概況及趨勢 湖南汽車市場特點市場規(guī)模增長迅速據(jù)市場調(diào)查，2022 年到現(xiàn)在，國內(nèi)一線汽車市場（北京、上海、廣東等地）的增長率不是很理想，一般保持在 35%左右，部分地區(qū)還出現(xiàn)了負增長。隨著整車銷售進入微利期，而售后服務日益顯山露水，發(fā)展汽車售后市場顯然是更好的選擇。隨著一二線城市汽車行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，日常已經(jīng)日趨飽和，三四線城市和農(nóng)村市場正日漸稱為汽車行業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場。 ） 機會 “洞庭天下水，岳陽天下樓” 。服務貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務各方面的內(nèi)容，即：售前購車指導、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應、售后維修、裝飾美容、駕駛技術培訓、信息網(wǎng)絡建設以及汽車文化培育等。 項目建設的必要性岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告11 該項目實施有利于助推岳陽市稱為長沙和武漢之間的“大城市次中心”，提升城市品味和功能岳陽市急需建設一個汽車銷售服務龍頭企業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)和文化中心，對進一步促進市成岳陽為連接湘北鄂南的次城市中心具有重大意義。隨著汽車消費市場呈“井噴” 的擴大，汽 車市場不能適應現(xiàn)實需要的態(tài)勢己越發(fā)明顯。由此可以看出，本項目在經(jīng)濟上是可行的。預計項目所得稅后財務內(nèi)部收益率為%。公司注冊資本壹億元，經(jīng)營范圍：以自有資金進行汽車城投資、實業(yè)投資；憑資質(zhì)從事汽車城開發(fā)與建設、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理；汽車（不含小轎車）銷售；汽車會展；國內(nèi)廣告設計制作代理；法律允許的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理、企業(yè)購并重組投資、企業(yè)托管、資產(chǎn)管理（不含金融資產(chǎn)管理）。將該項 目有效地拓展城市功能，改善城市形象。（5）項目建設的社會經(jīng)濟條件、自然條件、施工條件、外部協(xié)作條件較好，項目建設可行。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足廠商需要、滿足消費者需求的高水平的市級綜合性汽車市場和綜合性服務機構幾近沒有。在地理位置上位于長沙和武漢之間，距離長沙 115 公里，距離武漢市230 公里，中間以京珠高速、107 國道、武廣高鐵、京廣鐵路等交通線貫通，還有長江黃金水道和緊靠洞庭湖水域，在交通和區(qū)位上有著無可比擬的優(yōu)勢。雖岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告13然我國的服務貿(mào)易水平發(fā)展緩慢，但在不久的將來，服務貿(mào)易作為汽車銷售必將延伸的部分，發(fā)展?jié)摿o疑是非常巨大的。近年來，加速發(fā)展的岳陽受到了國內(nèi)外的廣泛贊譽和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國大陸最適宜開設工廠的 20個城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個城市之一，被國家商務部評為“十一五 ”期間 跨國公司最佳投資 城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。從當前各大跨國汽車集團在中國的情況來看，2022 年通用汽車在中國市場決策明顯加快而且更具合作性和針對性，如與上汽共同開拓印度市場。2022 年的中央經(jīng)濟工作會議為中國經(jīng)濟下一步的發(fā)展定下了基調(diào)。汽車品牌只要做出適當?shù)耐度?，對消費群體進行培養(yǎng)，就比較容易扎根，搶占市場先機。從結構上看，高、中、低價位車分別 631591917 輛，分別增長 25%、%、%據(jù)車管所介紹，全市居民家庭的私人轎車是外系品牌汽車占主導地位，以大眾、本田、豐田為代表的外系品牌汽車居多；價格上，單價在 1015 萬元之間的中低檔、小排量汽車較受歡迎，消費者的選擇更加理智。地址選擇方案符合岳陽市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。建有 2 個 4000 噸級外貿(mào)碼頭的城陵磯港是全國綜合運輸網(wǎng)中的內(nèi)河主樞紐港之一，1997 年被辟為國家一類開放港口，是湖南省長江主干線上唯一的一級對外口岸，船舶總噸位占全省總量的 174，貨運量占全省水上貨物運輸量的 1/5，集裝箱運輸占全省的 42%，出入洞庭湖船舶日均流量 500 多艘次，為全省的 1/5，2022 年，岳陽被交通部列為全國 28 個主要內(nèi)河港口城市之一。年均降水量 ，相對集中在 48 月，占全年總降水量 %。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告32第六章 建設標準及初步設計方案 建設標準本項目建設標準滿足規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門的有關要求。安全出口及主建筑的出入口均符合緊急疏散要求，設有明顯標志和事故照明設施。沖洗道路、場地用水按 ／m 2．d 計 ，用水量 51 m3／d。在正常供電時，由變壓器運行，發(fā)電機處于備用狀態(tài)，10kV 電源中斷供電時，能在 15 秒種內(nèi)自動啟動柴油發(fā)電機組對二級負荷供電，備用柴油發(fā)電機組與市電設有機械聯(lián)鎖，不能并網(wǎng)運行。1管材選用①給水管、熱水管道采用鋼塑復合管。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告34地面設二次加壓式泵站供水；地面設消防加壓設備；整個項目的排水系統(tǒng)均按雨污分流設計；項目污水按環(huán)保有關規(guī)定設置專用污水處理系統(tǒng)，經(jīng)處理達到排放標準后按規(guī)定排放。 主建筑平面布置方案要求工程主要建筑物為汽車微型車農(nóng)用車市場以及有關基礎岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告33設施和公建配套設施等。 社會經(jīng)濟狀況及投資環(huán)境“洞庭天下水，岳陽天下樓” 。場地內(nèi)采用 380V/220V 動力/照明供電；場區(qū)內(nèi) 380V/220V 低壓電源采用直埋電纜，低壓配電采用放射狀和樹桿式相結合形式；一般倉庫照明采用高效熒光燈為主，停車場照明采用鈉燈，室內(nèi)配線以暗敷為主。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告28(2)供水岳陽市自來水公司建有二大水廠， 日供水能力為 60萬噸，目前供水能力大有富余。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告25第四章 建設內(nèi)容和規(guī)模 項目的定位及特性 項目定位立足“雄踞岳陽， 輻 射湘北鄂南，連接長沙武漢” ，按照“國際接軌、中部一流” 的建設標準，突出服 務民生，促進產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，帶動經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的特點，建設成為功能齊全的綜合性的市級汽車交易市場和多功能服務機構。 中南汽車世界由汽車及配件貿(mào)易、汽車綜合服務、汽車文化和會展、生活休閑、數(shù)碼物流五大園區(qū)組成’，具有汽車貿(mào)易、汽車展示、汽車綜合服務、汽車文化博覽、汽車修理、美容護理、數(shù)碼物流、電子商務及辦公、生活設施配套、旅游休閑十項功臺邑。與 8 年前不同的是，中國汽車的消費結構已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。售后服務市場潛力巨大，不適應的矛盾日益突出一般而言，汽車售后服務市場是汽車產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，可占據(jù)總利潤的 60%70%左右。乘用車繼續(xù)保持快速增長，產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比增長 %和 %；商用車累計產(chǎn)銷超過上年，表現(xiàn)也比較出色產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比增長 %和%。這樣的汽車市場定位獨到，功能齊全，填補了岳陽市沒有多功能的集大型汽車、機電產(chǎn)品交易市場和規(guī)范化的駕考培訓中心、機動車檢測中心等汽車及延伸產(chǎn)業(yè)于一體的商貿(mào)服務中心的空白，有巨大的市場競爭力，也為城區(qū)規(guī)范化建設和管理創(chuàng)造了條件。中 國 進 入 WTO，國 際 品 牌 汽 車 及 經(jīng)營 模 式 迅 速 進 入 中 國 市 場 。岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設項目可行性研究報告10本項目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費者的需求，在汽車這個專一主題上，走“ 大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽 車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗以及駕駛?cè)伺嘤栔行摹C動車檢測中心等多種功能集于一體，強調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在岳陽市內(nèi)建設一個標準高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售和服務基地，這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費者的需求，填補了這類市場的空缺，與其它的汽車市場形成了錯位競爭，從而更有強大的競爭力。在風生水起的汽車消費熱潮中，汽車后市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景?？偼顿Y 萬元，項目所需資金全部由項目單位自籌解決，建設周期 24 個月（2022 年 8 月—2022 年 8 月）?！〗ㄔO期限項目建設期兩年，從 2022 年 8 月始，至 2022 年 8 月止。本期主要建設內(nèi)容為微型車市場、汽車 4S 店和配套用房建 設，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡、4S 店建筑面積為 866