【正文】 靜態(tài)投資回收期 年 稅后17 年均稅收 萬元 計(jì)算期平均18 盈虧平衡點(diǎn) % 可行性研究依據(jù)及范圍 研究依據(jù)（1）《岳陽市城市總體規(guī)劃（2022—2030）》‘（2）《岳陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（3）《岳陽市 2022—2022 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》；（4）《岳陽市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（2022—2022）；（5）國家計(jì)委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5（6）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（7）項(xiàng)目單位提供的其他基礎(chǔ)資料。主要建設(shè)內(nèi)容為汽車 4S 店和配套用房岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2建設(shè)，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡，4S 店建筑面積為 866255㎡，配套用房面積為 21504㎡。投資方利用其在行業(yè)內(nèi)巨大的影響力和帶動(dòng)力，必將使該項(xiàng)目發(fā)揮巨大的輻射作用，帶動(dòng)汽車銷售、展示、維修、休閑、文化、服務(wù)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對提升城市品味，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的戰(zhàn)略意義。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，從財(cái)務(wù)上說是可行的。汽車市場專業(yè)的服務(wù)和品種的多樣性，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)對推動(dòng)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化城市有重要作用。據(jù)國外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占 30%40%，流通及售后服 務(wù)領(lǐng)域占 60%70%。 劣勢本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)較大，申辦企業(yè)首次組織建設(shè)大型汽車市場，并且對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，政策等缺乏一定的了解，這些都會(huì)對項(xiàng)目的建設(shè)造成一定的影響，因此，需要市開發(fā)區(qū)能給予最大的支持。近年來，我國三四線城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入日益提高，消費(fèi)觀念也隨之改變，原先視為生活奢侈品的汽車已經(jīng)變成了這些城市的大眾消費(fèi)品，汽車市場異?；鸨?。目前我國，汽車售后服務(wù)市場的發(fā)展態(tài)勢明顯落后于汽岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19車制造業(yè)的成長。財(cái)政部、工業(yè)和信息化部等政府部門制作的《中國汽車產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、問題及政策建議》報(bào)告認(rèn)為，中國汽車市場將長期存在這樣兩個(gè)“ 具有特殊性的車輛 市場” 。 目前，中南汽車世界項(xiàng)目一期、二期均已完成開發(fā)建設(shè)，新車交易市場、手車市場、卡車市場、汽配五金機(jī)電城、物流園均已建成開業(yè)，已經(jīng)成為湖南地區(qū)最大的新車二手車、汽配、五金機(jī)電、物流綜合市場，是湖南省委、省政府明文確岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22定重點(diǎn)扶持的“七大市 場’’ 之一，2022 年，實(shí)現(xiàn)市場交易額125 億元，稅收近 4 億元。項(xiàng)目的功能性：目前，市級汽車服務(wù)市場散、亂、小的特點(diǎn)很明顯，岳陽市和周邊地區(qū)尚缺乏一個(gè)可以多功能的市場，通過該項(xiàng)目的建設(shè)，將形成一個(gè)功能齊全，服務(wù)全面的專業(yè)性汽車服務(wù)市場。 物流交通及其它公用設(shè)施岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高速公路網(wǎng)稠密，京港澳高速、107 國道、杭瑞高速、隨岳高速穿區(qū)而過，通過京港澳高速公路驅(qū)車 1 個(gè)半小時(shí)即可到長沙市，2 個(gè)半小時(shí)到達(dá)武漢市。 擬建站址的水文地質(zhì)條件本工程項(xiàng)目選址位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，根據(jù)現(xiàn)有的地質(zhì)資料判斷，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地穩(wěn)定，適宜興建建（構(gòu)）筑物，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)多層建筑物的建設(shè)要求。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31近年來，加速發(fā)展的岳陽受到了國內(nèi)外的廣泛贊譽(yù)和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國大陸最適宜開設(shè)工廠的 20個(gè)城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個(gè)城市之一，被國家商務(wù)部評為“十一五 ”期間跨國公司最佳投資 城市和加工 貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。在進(jìn)行立面設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到其形式與沿路景觀和環(huán)境美化效果的相互銜接和呼應(yīng)；平面設(shè)計(jì)時(shí)，主要考慮展示功能的合理布置以及各種人流、車流形成的流線組織。 ②廠內(nèi)給水系統(tǒng)布置 廠內(nèi)生產(chǎn)（消防）生活給水系統(tǒng)由康王工業(yè)園分路引入，在廠內(nèi)連成貫通環(huán)狀，以保證不間斷供水。④雨水管道采用加蓋水溝及鋼筋混凝土管道。 電照防雷直接采用市政供電系統(tǒng)，站內(nèi)設(shè)置專用配電房，配置高低壓配電裝置及變壓器；電源引自附近的高壓線路。 ③飲用開水 由電熱水器加熱供給。 安全疏散及消防要求本項(xiàng)目的耐火等級不低于二級，應(yīng)有消防和加壓設(shè)備，場地內(nèi)室外采用低壓給水系統(tǒng)，設(shè)置室外消火栓。2022 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元,比上年增長 %。 項(xiàng)目的氣候條件本項(xiàng)目選址岳陽市位于岳陽京港澳連接線 6 至 公里北側(cè)，岳陽市處于中亞熱帶向北亞熱帶過度地區(qū)，屬大陸性岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30濕潤季風(fēng)氣候。岳陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)距長沙黃花機(jī)場 135 公里，距武漢天河機(jī)場 185 公里，全程為高速公路。項(xiàng)目的創(chuàng)新性：在岳陽市建設(shè)大型汽車微型車農(nóng)用車市場將是該地區(qū)一個(gè)創(chuàng)新性的舉動(dòng)，將會(huì)給岳陽市和周邊地區(qū)的汽車市場帶來巨大推動(dòng)力。 岳陽市汽車市場分析 汽車消費(fèi)市場增速加快 2022 年 16 月全市限額以上汽車銷售企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %。 湖南汽車市場發(fā)展概況及趨勢 湖南汽車市場特點(diǎn)市場規(guī)模增長迅速據(jù)市場調(diào)查，2022 年到現(xiàn)在，國內(nèi)一線汽車市場（北京、上海、廣東等地）的增長率不是很理想，一般保持在 35%左右，部分地區(qū)還出現(xiàn)了負(fù)增長。隨著整車銷售進(jìn)入微利期，而售后服務(wù)日益顯山露水，發(fā)展汽車售后市場顯然是更好的選擇。隨著一二線城市汽車行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，日常已經(jīng)日趨飽和，三四線城市和農(nóng)村市場正日漸稱為汽車行業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場。 ） 機(jī)會(huì) “洞庭天下水，岳陽天下樓” 。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11 該項(xiàng)目實(shí)施有利于助推岳陽市稱為長沙和武漢之間的“大城市次中心”，提升城市品味和功能岳陽市急需建設(shè)一個(gè)汽車銷售服務(wù)龍頭企業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)和文化中心，對進(jìn)一步促進(jìn)市成岳陽為連接湘北鄂南的次城市中心具有重大意義。隨著汽車消費(fèi)市場呈“井噴” 的擴(kuò)大，汽 車市場不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢己越發(fā)明顯。由此可以看出，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。預(yù)計(jì)項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%。公司注冊資本壹億元，經(jīng)營范圍：以自有資金進(jìn)行汽車城投資、實(shí)業(yè)投資；憑資質(zhì)從事汽車城開發(fā)與建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理；汽車（不含小轎車）銷售；汽車會(huì)展；國內(nèi)廣告設(shè)計(jì)制作代理；法律允許的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理、企業(yè)購并重組投資、企業(yè)托管、資產(chǎn)管理（不含金融資產(chǎn)管理）。將該項(xiàng) 目有效地拓展城市功能，改善城市形象。（5）項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、自然條件、施工條件、外部協(xié)作條件較好，項(xiàng)目建設(shè)可行。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的市級綜合性汽車市場和綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)幾近沒有。在地理位置上位于長沙和武漢之間，距離長沙 115 公里，距離武漢市230 公里，中間以京珠高速、107 國道、武廣高鐵、京廣鐵路等交通線貫通，還有長江黃金水道和緊靠洞庭湖水域，在交通和區(qū)位上有著無可比擬的優(yōu)勢。雖岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13然我國的服務(wù)貿(mào)易水平發(fā)展緩慢，但在不久的將來，服務(wù)貿(mào)易作為汽車銷售必將延伸的部分，發(fā)展?jié)摿o疑是非常巨大的。近年來，加速發(fā)展的岳陽受到了國內(nèi)外的廣泛贊譽(yù)和倍加青睞，被《福布斯》雜志評為中國大陸最適宜開設(shè)工廠的 20個(gè)城市之一、最適宜發(fā)展物流的 25 個(gè)城市之一，被國家商務(wù)部評為“十一五 ”期間 跨國公司最佳投資 城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。從當(dāng)前各大跨國汽車集團(tuán)在中國的情況來看，2022 年通用汽車在中國市場決策明顯加快而且更具合作性和針對性，如與上汽共同開拓印度市場。2022 年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為中國經(jīng)濟(jì)下一步的發(fā)展定下了基調(diào)。汽車品牌只要做出適當(dāng)?shù)耐度?，對消費(fèi)群體進(jìn)行培養(yǎng)，就比較容易扎根，搶占市場先機(jī)。從結(jié)構(gòu)上看，高、中、低價(jià)位車分別 631591917 輛，分別增長 25%、%、%據(jù)車管所介紹，全市居民家庭的私人轎車是外系品牌汽車占主導(dǎo)地位，以大眾、本田、豐田為代表的外系品牌汽車居多；價(jià)格上，單價(jià)在 1015 萬元之間的中低檔、小排量汽車較受歡迎，消費(fèi)者的選擇更加理智。地址選擇方案符合岳陽市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。建有 2 個(gè) 4000 噸級外貿(mào)碼頭的城陵磯港是全國綜合運(yùn)輸網(wǎng)中的內(nèi)河主樞紐港之一，1997 年被辟為國家一類開放港口，是湖南省長江主干線上唯一的一級對外口岸，船舶總噸位占全省總量的 174，貨運(yùn)量占全省水上貨物運(yùn)輸量的 1/5，集裝箱運(yùn)輸占全省的 42%，出入洞庭湖船舶日均流量 500 多艘次，為全省的 1/5，2022 年，岳陽被交通部列為全國 28 個(gè)主要內(nèi)河港口城市之一。年均降水量 ，相對集中在 48 月，占全年總降水量 %。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32第六章 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及初步設(shè)計(jì)方案 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)滿足規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門的有關(guān)要求。安全出口及主建筑的出入口均符合緊急疏散要求，設(shè)有明顯標(biāo)志和事故照明設(shè)施。沖洗道路、場地用水按 ／m 2．d 計(jì) ，用水量 51 m3／d。在正常供電時(shí)，由變壓器運(yùn)行，發(fā)電機(jī)處于備用狀態(tài)，10kV 電源中斷供電時(shí)，能在 15 秒種內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組對二級負(fù)荷供電，備用柴油發(fā)電機(jī)組與市電設(shè)有機(jī)械聯(lián)鎖，不能并網(wǎng)運(yùn)行。1管材選用①給水管、熱水管道采用鋼塑復(fù)合管。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34地面設(shè)二次加壓式泵站供水；地面設(shè)消防加壓設(shè)備；整個(gè)項(xiàng)目的排水系統(tǒng)均按雨污分流設(shè)計(jì)；項(xiàng)目污水按環(huán)保有關(guān)規(guī)定設(shè)置專用污水處理系統(tǒng)，經(jīng)處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后按規(guī)定排放。 主建筑平面布置方案要求工程主要建筑物為汽車微型車農(nóng)用車市場以及有關(guān)基礎(chǔ)岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33設(shè)施和公建配套設(shè)施等。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及投資環(huán)境“洞庭天下水，岳陽天下樓” 。場地內(nèi)采用 380V/220V 動(dòng)力/照明供電；場區(qū)內(nèi) 380V/220V 低壓電源采用直埋電纜，低壓配電采用放射狀和樹桿式相結(jié)合形式；一般倉庫照明采用高效熒光燈為主，停車場照明采用鈉燈，室內(nèi)配線以暗敷為主。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28(2)供水岳陽市自來水公司建有二大水廠， 日供水能力為 60萬噸，目前供水能力大有富余。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25第四章 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 項(xiàng)目的定位及特性 項(xiàng)目定位立足“雄踞岳陽， 輻 射湘北鄂南，連接長沙武漢” ，按照“國際接軌、中部一流” 的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，突出服 務(wù)民生，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的特點(diǎn)，建設(shè)成為功能齊全的綜合性的市級汽車交易市場和多功能服務(wù)機(jī)構(gòu)。 中南汽車世界由汽車及配件貿(mào)易、汽車綜合服務(wù)、汽車文化和會(huì)展、生活休閑、數(shù)碼物流五大園區(qū)組成’，具有汽車貿(mào)易、汽車展示、汽車綜合服務(wù)、汽車文化博覽、汽車修理、美容護(hù)理、數(shù)碼物流、電子商務(wù)及辦公、生活設(shè)施配套、旅游休閑十項(xiàng)功臺(tái)邑。與 8 年前不同的是，中國汽車的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。售后服務(wù)市場潛力巨大，不適應(yīng)的矛盾日益突出一般而言，汽車售后服務(wù)市場是汽車產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，可占據(jù)總利潤的 60%70%左右。乘用車?yán)^續(xù)保持快速增長，產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比增長 %和 %；商用車?yán)塾?jì)產(chǎn)銷超過上年，表現(xiàn)也比較出色產(chǎn)銷 萬輛和 萬輛，同比增長 %和%。這樣的汽車市場定位獨(dú)到，功能齊全，填補(bǔ)了岳陽市沒有多功能的集大型汽車、機(jī)電產(chǎn)品交易市場和規(guī)范化的駕考培訓(xùn)中心、機(jī)動(dòng)車檢測中心等汽車及延伸產(chǎn)業(yè)于一體的商貿(mào)服務(wù)中心的空白，有巨大的市場競爭力，也為城區(qū)規(guī)范化建設(shè)和管理創(chuàng)造了條件。中 國 進(jìn) 入 WTO，國 際 品 牌 汽 車 及 經(jīng)營 模 式 迅 速 進(jìn) 入 中 國 市 場 。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微型車農(nóng)用車市場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10本項(xiàng)目擬跟隨國際市場的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走“ 大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽 車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗(yàn)以及駕駛?cè)伺嘤?xùn)中心、機(jī)動(dòng)車檢測中心等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在岳陽市內(nèi)建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售和服務(wù)基地，這樣的汽車市場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了這類市場的空缺，與其它的汽車市場形成了錯(cuò)位競爭，從而更有強(qiáng)大的競爭力。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，汽車后市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景?？偼顿Y 萬元，項(xiàng)目所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌解決，建設(shè)周期 24 個(gè)月（2022 年 8 月—2022 年 8 月）?！〗ㄔO(shè)期限項(xiàng)目建設(shè)期兩年，從 2022 年 8 月始，至 2022 年 8 月止。本期主要建設(shè)內(nèi)容為微型車市場、汽車 4S 店和配套用房建 設(shè)，其中微型車市場建筑面積為 32022㎡、4S 店建筑面積為 866