【正文】 養(yǎng)，提高性能，確保安全運(yùn)行，使設(shè)備保值。在物業(yè)接管后，協(xié)助相關(guān)方解決物業(yè)遺留問題。 加強(qiáng)物業(yè)安全防火管理，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)主商戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。 加強(qiáng)管理處內(nèi)部溝通，定期召開管理處工作例會(huì)，掌握業(yè)主商戶信息，檢查、推進(jìn)服務(wù)工作和內(nèi)部管理工作。 做好員工的崗位實(shí)物培訓(xùn)、績(jī)效考核。 建立健全各類質(zhì)量記錄和基礎(chǔ)臺(tái)帳。建立文件資料檔案。1 貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例，熟悉與物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和政策。處理好與業(yè)戶、地產(chǎn)的關(guān)系，與社會(huì)及政府部門建立良好的公共關(guān)系。1 積極倡導(dǎo)公司企業(yè)文化，創(chuàng)建文明班組，培養(yǎng)員工進(jìn)取精神，培養(yǎng)集體凝聚力。四、百盛街商業(yè)管理處崗位任職要求第三章百盛街商業(yè)管理處員工招聘 一、物業(yè)管理人員 （由公司進(jìn)行招聘）百盛街商業(yè)管理處主任 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)?？蛻舴?wù)大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計(jì)算機(jī)，有豐富的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有社區(qū)文化活動(dòng)的組織與開展經(jīng)驗(yàn)和商務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，相關(guān)工作經(jīng)歷2年以上。機(jī)電工程師 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)財(cái)務(wù)內(nèi)勤大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件第四章百盛街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理 一、員工的培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了把百盛街商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在50課時(shí)以上。（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。（3）管理人員持證上崗率100%。（4）特殊工種人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。（6）對(duì)員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。2. 確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括：A、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；B、訓(xùn)練程序、方法；C、訓(xùn)練對(duì)象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）； D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等）；E、訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算； F、效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者；G、預(yù)備修正計(jì)劃。 （2）員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對(duì)第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對(duì)第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè)W”的階段， 即“WHAT”：使訓(xùn)練對(duì)象知道工作怎樣做，“WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。（3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。訓(xùn)練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討 （FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。培訓(xùn)計(jì)劃（略）二、員工的管理具體的管理服務(wù)主要是由員工來實(shí)施的。想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象——業(yè)主商戶以微笑，首先要管理者對(duì)員工微笑。（1）管理者對(duì)員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“原則與彈性原則”，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。（2）加強(qiáng)員工實(shí)際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對(duì)性地具體實(shí)施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長(zhǎng)。（3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的“參與感”。（4）主動(dòng)了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)合作精神。錄用與考核 員工的錄用與考核，將嚴(yán)格按照公司的管理程序進(jìn)行。崗位職責(zé) 管理處主任（助理）職責(zé)：*完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)、管理和安全指標(biāo)，負(fù)責(zé)管理目標(biāo)的細(xì)分。*完成物業(yè)管理服務(wù)委托方提出的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求（委托合同），積極支持、配合物業(yè)管理服務(wù)委托方的經(jīng)營(yíng)管理和業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展，滿足物業(yè)管理服務(wù)委托方的期望和需求。*負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項(xiàng)管理工作和運(yùn)作實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)主商戶服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運(yùn)行秩序及良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。*在保持經(jīng)營(yíng)收入相對(duì)穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)與管理成本。*負(fù)責(zé)選拔和聘任管理處內(nèi)各類操作人員，實(shí)施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵(lì)員工的工作積極性，做好對(duì)員工的考核工作。*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業(yè)主商戶及各相關(guān)方保持良好的關(guān)系。*按公司要求，負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的ISO9001質(zhì)量管理體系與ISO14001環(huán)境管理體系的運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)，并通過年度外部審核。*負(fù)責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。*全面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對(duì)各類突發(fā)事件的預(yù)案制定與防范工作。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。*負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)主商戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。日常工作中抓好各類服務(wù)、維修和合同的臺(tái)帳管理。*做好管理處內(nèi)各部門及員工之間的溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好與公司各部門的工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)，提高管理和工作效率。*完成公司總經(jīng)理室、主管職能部門交辦的其他工作。機(jī)電工程師職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運(yùn)行。*編制所管物業(yè)的委外維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處，做好零配件及物品的計(jì)劃申購。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的自行維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的定期檢查和年度檢測(cè)計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*合理安排，做好上述計(jì)劃實(shí)施的日常工作安排，帶領(lǐng)設(shè)備維修工按有關(guān)作業(yè)規(guī)范，對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施做好檢查、維修保養(yǎng)工作和委外維修項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管工作，做好維修臺(tái)帳記錄。*做好設(shè)備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評(píng)工作。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作的檢查、督導(dǎo)。*負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的糾正和預(yù)防措施的制定實(shí)施、跟蹤檢查。*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時(shí)正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施的保護(hù)。在安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的原則下，在公司主管部門的指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，并組織實(shí)施。*每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對(duì)新建設(shè)備及時(shí)收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。*組織設(shè)備維修工參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高設(shè)備維修工的操作技術(shù)水平、專業(yè)維修技能，增強(qiáng)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。*將每月設(shè)備運(yùn)行維修的各類記錄匯總裝訂成冊(cè)，上交管理處存檔。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團(tuán)結(jié)與合作。*完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務(wù)。財(cái)務(wù)內(nèi)勤職責(zé)：*認(rèn)真審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由出票單位重開或者更正，更正處應(yīng)當(dāng)加蓋開出單位的公章。發(fā)現(xiàn)審批手續(xù)不全的原始憑證，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。*現(xiàn)金報(bào)銷應(yīng)當(dāng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。*現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過5000元。*出納人員對(duì)各種支票和付款憑證應(yīng)認(rèn)真保管，使用時(shí)按編號(hào)順序登記。支票如有遺失，必須及時(shí)向銀行辦理掛失手續(xù)，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別的公司、個(gè)人使用。*辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時(shí)辦理；按期收回。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日記帳?，F(xiàn)金日記帳?，F(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符。不得白條頂庫。空調(diào)維護(hù)員職責(zé)：*熟悉所管設(shè)備的性能及操作方法，了解空調(diào)系統(tǒng)及送風(fēng)管、排風(fēng)管和水管的布局走向。每天按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新風(fēng)量和溫度的要求。*嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，做好勤測(cè)試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確?？照{(diào)機(jī)組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運(yùn)行，要節(jié)約能源，并認(rèn)真做好記錄。*按規(guī)定對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。電梯工職責(zé)：*按規(guī)定要求管理、維護(hù)保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯，確保此類設(shè)備正常運(yùn)行。定時(shí)巡檢電梯運(yùn)行情況，做好電梯運(yùn)行日志和維修保養(yǎng)記錄。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進(jìn)行周、月、季、年保養(yǎng)，對(duì)零部件更換進(jìn)行確認(rèn)和記錄，做好機(jī)房和電梯轎廂的保潔工作。*嚴(yán)格執(zhí)行電梯運(yùn)行安全操作規(guī)定，按時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，及時(shí)處理各類問題。遇緊急停機(jī)故障，應(yīng)迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。保安班長(zhǎng)職責(zé)：*在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”的觀念，帶領(lǐng)班隊(duì)員認(rèn)真執(zhí)行保安服務(wù)與相關(guān)物業(yè)安全的作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好日常保安服務(wù)工作，為業(yè)戶提供細(xì)致、溫馨的服務(wù)。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。值勤時(shí)，要經(jīng)常檢查保安員的精神狀況、用語規(guī)范、儀容儀表等。*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。進(jìn)行交班時(shí)，認(rèn)真做好班組考勤、檢查、講評(píng)和指示。*負(fù)責(zé)對(duì)保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促保安員堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時(shí)間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。*負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)ぁ⒈０仓蛋嗍覂?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。每周對(duì)管轄區(qū)范圍內(nèi)的消防器材作全面清點(diǎn)、檢查，發(fā)現(xiàn)缺少損壞應(yīng)及時(shí)上報(bào)修復(fù)，并做好記錄。*當(dāng)班時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施、人員流動(dòng)、財(cái)物進(jìn)出等安全動(dòng)態(tài)加強(qiáng)監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按有關(guān)應(yīng)急預(yù)案處置。*熟悉物業(yè)安全重點(diǎn)部位和物業(yè)環(huán)境狀況，熟悉消防設(shè)備設(shè)施及器材的性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，做好保安員的保安知識(shí)和操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)，提高保安員的業(yè)務(wù)水平。*配合落實(shí)各項(xiàng)安全基礎(chǔ)管理工作，開展對(duì)“五防”的日常自查。*負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班和其他班次人員的關(guān)系，搞好班組團(tuán)結(jié)。*完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，聽從指揮，忠于職守，提高警惕，遵紀(jì)守法。*樹立“服務(wù)第一，業(yè)戶至上”的觀念，統(tǒng)一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、姿勢(shì)動(dòng)作規(guī)范。對(duì)業(yè)戶要表現(xiàn)出熱情、誠(chéng)懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現(xiàn)良好的物業(yè)服務(wù)形象。*遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。交接班要清楚，責(zé)任明確。*熟悉物業(yè)重要設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、供水等開關(guān)的分布情況和區(qū)域環(huán)境狀況，掌握各類突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機(jī)智的進(jìn)行處理。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認(rèn)真接受有關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn)，參加操作技能的訓(xùn)練。*在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的指揮，通力合作，發(fā)揚(yáng)臨危不懼、見義勇為的精神，全力保護(hù)物業(yè)的安全和業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)的安全。*維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還口。*當(dāng)值時(shí)間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接電話、玩手機(jī)等不良現(xiàn)象。*完成管理處交辦的其他工作任務(wù)。 第五章 百盛街商業(yè)