【正文】 進(jìn)入2002年以后，隨著新瑪特、興隆大家庭、X春天等流行百貨、時(shí)尚服飾的崛起，蘇寧、國(guó)美、沃爾瑪?shù)戎髁ι碳业倪M(jìn)入，加上0101流行館的推波助瀾，中街商圈力擎流行百貨的大旗，人氣飆升，上升勢(shì)頭迅猛。而太原街商圈由于萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)失敗，五洲商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，以及大規(guī)模長(zhǎng)時(shí)間改造建設(shè)帶來的硬傷，使太原街商業(yè)失去昔日的輝煌，步入下坡道，王牌企業(yè)中興百貨也受一定的影響。太原街的改造失敗，使中街重執(zhí)零售商業(yè)之牛耳。隨著建設(shè)中的X商業(yè)廣場(chǎng)、恒隆中街廣場(chǎng)、鵬利購(gòu)物廣場(chǎng)、SOGO崇光百貨、大眾里休閑廣場(chǎng)等新商業(yè)設(shè)施的投入運(yùn)營(yíng)，中街將成為X絕對(duì)的第一商圈。地鐵中街步行街日均客流量50萬人46033M2圖 本案基地周邊環(huán)境示意圖本項(xiàng)目地處中街旺地，占地近5萬平方米，四面臨街，交通便利，堪稱X商業(yè)“地王”，具備成功的先天地理優(yōu)勢(shì)。圖 2010年以后本案將成為新中街中心地段由于中糧集團(tuán)投資的鵬利廣場(chǎng)建設(shè)將成為中街東延的主要項(xiàng)目，整個(gè)新區(qū)域面積將達(dá)到550000平方米，本案將在未來成為新中街的中心。 基地自然條件X市在東經(jīng)120176。2539。09至123176。4839。24，北緯41176。1139。51至43176。0239。13之間，東西跨度115公里，南北跨度205公里，現(xiàn)轄大東、沈河、和平、鐵西、皇姑、東陵、于洪、新城子、蘇家屯9個(gè)區(qū)和新民、遼中、康平和法庫(kù)4個(gè)縣（市），總面積12980平方公里。X東與撫順相鄰，南與本溪、遼陽(yáng)相連，西與阜新、錦州相依，北與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，處于遼寧中部城市群的中心地帶。X市地貌橫跨長(zhǎng)白山余脈和醫(yī)巫閭山余脈與遼河、渾河沖擊平原的過渡地帶，自然形成北部、東部低山丘陵和中西部平原兩大地貌景觀。地貌由東北向西南自然傾斜，平原部分是全市面積的主體。X地區(qū)礦產(chǎn)資源比較豐富，有石油、天然氣、煤炭、鐵礦、鋁土礦、耐火粘土、石灰石等32種礦產(chǎn)品。植被為寒溫性針葉林、暖溫性針葉林、暖溫性針闊性混交林、溫性落葉闊葉林、暖溫性落葉闊葉林、河岸及沙地落葉闊葉林、落葉闊葉矮林、溫性落葉灌叢、沿河沙地落葉灌叢、暖溫性落葉闊葉灌叢、平原沼澤化草甸、鹽生草甸、沼澤和水生植被共14種。野生植物資源豐富，以蕨類為多。樹木以楊、柳、榆、槐、松為主，還有豐富的中藥資源。2004年X先后獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家森林城市”的稱號(hào)。 氣候特征X市地處歐亞大陸東岸，中緯度地帶，氣候類型屬于溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候。主要特點(diǎn)是：冬冷夏暖，寒冷期長(zhǎng)；春秋短促多風(fēng)；南濕北干，雨量集中在6～9月份，且分布由東南向西北遞減；日照充足，四季分明。高溫時(shí)段一般持續(xù)較短，而且晝夜溫差較大，所以感覺并不炎熱。X每年4～5月為春季，6～8月為夏季，9～10月為秋季，11月中旬至翌年3月為冬季。春秋兩季受季風(fēng)影響，需穿夾衣、薄毛衫等；夏季多雨，應(yīng)帶雨具；冬季氣溫較低，需穿棉衣、毛皮或羽絨服裝御寒，不適合戶外活動(dòng)。 每年5～10月是X最佳旅游季節(jié)；1～2月是觀賞冰雪景觀和民間節(jié)日最佳時(shí)間。 氣候要素①溫度：X全年氣溫在29℃－36℃之間，℃。一月份最冷，七月份最熱。X的四季是以氣候平均氣溫高于20℃為夏季，低于3℃為冬季(全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)：高于22℃為夏季、低于10℃為冬季)。介于二者之間的溫度分別為春、秋季。②降水：全年降水量為500毫米，X市年降水量最多為1064．9毫米(1923年)，最少降水量為341．1毫米(1913年)，降水量。③濕度、蒸發(fā)量和無霜期：年平均相對(duì)濕度為65％，比較干燥，全市蒸發(fā)量平均在1400—1700毫米之間，無霜期183天。 自然災(zāi)害①水災(zāi)：X地區(qū)屬遼河流域水系。夏季多雨易造成水災(zāi)。1951960、1961981981981995年和2005年都有較大規(guī)模的洪水，造成了一定的損失。近年來，政府整治水利取得了一定的成效，今年的洪水為歷年來最大，但造成的損失并不是很嚴(yán)重。②地震：X市屬國(guó)家重點(diǎn)地震監(jiān)視防御區(qū)設(shè)防等級(jí)8級(jí)，自建國(guó)以來沒有發(fā)生重大地震情況。 基地土質(zhì)情況基地地貌類型屬第四紀(jì)渾河沖洪積形成的沖積平原，為后期雜填土覆蓋，地勢(shì)略有起伏，東高西低?；赝临|(zhì)和水位情況良好，可以滿足建筑對(duì)此方面的需求。地基土質(zhì)構(gòu)成及分布見下表：土質(zhì)層土質(zhì)名稱分布厚度（米）主要成分分布范圍第一層雜填土碎磚塊、灰渣、生活垃圾及殘土全區(qū)第二層粉質(zhì)粘土土質(zhì)不均西部第三層中砂石英長(zhǎng)石質(zhì)中顆粒中部第四層圓礫變質(zhì)巖礫和花崗巖礫北部、西部第五層礫砂大于15米石英長(zhǎng)石質(zhì)粗砂為主全區(qū)表 基地土質(zhì)情況 X城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2004年，X全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資17332元，%。城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額22357元，%。 元，%；，%。，%，是1999年以來增幅最高的一年；，%。2005年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2240億元，同比增長(zhǎng)16％；，％；，％；，％，連續(xù)五年保持30％以上的速度遞增；，％；城市居民人均可支配收入達(dá)到10098元，％；農(nóng)民人均純收入達(dá)到5050元，％。XGDP總量從2000年到2005年翻了一番?！笆?、五”%，%的水平。，人均34460元，接近5000美元大關(guān)，說明X已經(jīng)進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展時(shí)期。% ，14年來的最高增速，%，%，人均14557元，大于可支配收入，說明X市對(duì)周邊城市的輻射作用極強(qiáng)，%。其中：、。圖 X作為東北核心商業(yè)城市的地位不可動(dòng)搖改革開放以后，X的商業(yè)得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，形成了零售形態(tài)豐富的多元化商圈，主要商圈有中街、太原街市級(jí)商圈，韓國(guó)特色餐飲娛樂商圈西塔，服裝批發(fā)商圈—五愛街，鞋類批發(fā)商圈—南塔，電腦及其配件商圈—三好街，區(qū)域級(jí)商圈北行和鐵百等均衡發(fā)展格局。其中，百貨零售商圈—中街和太原街不僅覆蓋全X市，而且還輻射到X周邊“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”城市—撫順、本溪、鞍山、遼陽(yáng)、阜新、鐵嶺等城市。圖 X城市主要商圈位置分布示意中街商圈中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、X路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街組成。這些街區(qū)從功能角度沒有比較明確的功能區(qū)分，這與中街商圈是X市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)有直接的關(guān)系。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，完成北中街商住開發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)鐵西新區(qū)東陵區(qū)于洪區(qū)蘇家屯沈北新區(qū)★★★☆☆★★★★★★★★★★★★★☆☆★☆☆☆☆★★★☆☆★☆☆☆☆★★☆☆☆★★☆☆☆表 中街商圈輻射范圍示意太原街商圈太原街商圈位于和平區(qū)是X市兩個(gè)最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是X市未來大力規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余間商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開明商業(yè)街等街區(qū)組成來打造“具有都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)區(qū)”。從目前太原街商圈經(jīng)營(yíng)品種結(jié)構(gòu)中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成來分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營(yíng)分布是太原街商圈多年市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是市場(chǎng)自然選擇和X獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)鐵西新區(qū)東陵區(qū)于洪區(qū)蘇家屯沈北新區(qū)★★★★★★★★☆☆★★★☆☆★★★☆☆★★★★★★☆☆☆☆★★★★☆★★☆☆☆★★☆☆☆太原街商圈輻射范圍示意比較中街和太原街兩大商圈可看出：中街是以專賣店以為主步行街商圈，而太原街是以百貨店為主的商圈。X市政府在“十一、五”規(guī)劃的主要目標(biāo)之一是：城市功能全面提升。城鎮(zhèn)化率達(dá)到70％以上，建設(shè)城區(qū)面積擴(kuò)大到450平方公里。與現(xiàn)代化大都市相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施框架體系基本形成，中心城市的輻射力和綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)，遼寧中部城市群（X經(jīng)濟(jì)區(qū)）一體化建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，初步建立全國(guó)一流的對(duì)外開放、總部經(jīng)濟(jì)、技術(shù)創(chuàng)新和現(xiàn)代人才高地?！奔磳建成東北地區(qū)有影響力的中心城市，同時(shí)“人民生活水平邁上新臺(tái)階。城市居民人均可支配收入達(dá)到18000元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9000元，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)下降到35％以下?！逼渲?，在商貿(mào)業(yè)方面“加大傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的改造力度，促進(jìn)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)優(yōu)化升級(jí)” 。950米的中街商業(yè)步行街 “將古典傳統(tǒng)的零售商業(yè)與現(xiàn)代新型零售業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)出完整的歷史脈絡(luò)和現(xiàn)代商業(yè)氣息，使之進(jìn)一步發(fā)展成為商旅互動(dòng)、零售主導(dǎo)型的步行商業(yè)街，充分展示‘東北第一街’形象。”（摘自《X市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”規(guī)劃（20062010）》） 無論是歷史的傳承還是未來政府規(guī)劃，中街作為中國(guó)著名的商業(yè)街，其集客能力以及未來發(fā)展前景，X市內(nèi)沒有任何一條步行商業(yè)街可以與之相匹敵。 交通運(yùn)輸系統(tǒng)本項(xiàng)目位于未來中街的中心地段，27條公交車可及，基本上可輻射X市的各個(gè)區(qū)域，滿足了作為商圈需要具備的基本條件。同時(shí)X地鐵一號(hào)線（2010 年全線貫通）最大站中街站就在本項(xiàng)目規(guī)劃紅線內(nèi)，集客條件得天獨(dú)厚，是典型的“地鐵上蓋物業(yè)”。本項(xiàng)目基地毗鄰兩條城市交通主干道，距主要交通樞紐的車程很近，交通便捷?；疖嚕壕郮北站車程15分鐘；距X站車程20分鐘；長(zhǎng)途客車：距X虎躍快速客車站車程12分鐘；距X長(zhǎng)客總站車程25分鐘；距X城際快車總站（火車X站）車程20分鐘；機(jī)場(chǎng)：距X桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)車程45分鐘；貨運(yùn)站：距小東汽車貨運(yùn)站車程1分鐘；距五愛汽車貨運(yùn)站車程10分鐘；距東北最大的火車貨運(yùn)站—X東站，車程18分鐘；距X貨運(yùn)站車程20分鐘。城市快速干道：距X東西快速干道入口，車程3分鐘；距一環(huán)線入口，車程8分鐘；距二環(huán)線入口，車程15分鐘；高速公路入口：距沈丹高速公路入口，車程18分鐘；距沈京高速公路入口，車程30分鐘； 距沈大高速公路入口，車程30分鐘； 距沈哈高速公路入口，車程20分鐘； 距沈撫高速公路入口，車程15分鐘；周邊100萬人口以上城市車程：撫順 45分鐘鐵嶺 50分鐘遼陽(yáng) 60分鐘本溪 65分鐘鞍山 70分鐘阜新 80分鐘丹東 90分鐘海城 80分鐘盤錦 90分鐘營(yíng)口 120分鐘大連 180分鐘上述11個(gè)城市，除大連、營(yíng)口外，其余9個(gè)城市距本案車程均在90分鐘以內(nèi)，輻射城市居民總數(shù)逾3200萬人。備注：車程系指在不發(fā)生嚴(yán)重交通阻塞情況下，市內(nèi)車速在40公里/小時(shí)，快速公路車速在60公里/小時(shí)，高速公路車速在110公里/小時(shí)為基本度量值。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r X大型零售商廈綜合分析X是東北地區(qū)最大的商品集散地。X市區(qū)商業(yè)格局的形成完全是基于市場(chǎng)調(diào)整自發(fā)而成，商業(yè)中心的規(guī)模均是有小到大發(fā)展而成。全市已初步形成了以國(guó)家級(jí)市場(chǎng)為龍頭，區(qū)域性市場(chǎng)為骨干，初級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的商品市場(chǎng)體系。各類消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)達(dá)500余處，年成交額超億元的市場(chǎng)有10個(gè)。在市區(qū)有綜合性（不含餐飲）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)69120個(gè)，平均每萬人擁有144個(gè)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。其中單體營(yíng)業(yè)面積在3000平方米以上的大型零售商廈有57個(gè)，其中：5000至1萬平方米的有7個(gè)；1萬平方米以上的有15個(gè)。截至2005年12月，在X市商業(yè)局通過正式備案登記的建筑面積大于5000平方米大型流通商廈共61幢，建筑面積總計(jì)約154萬平方米。其中，X市場(chǎng)單體建筑面積大于5000平方米小于等于10000平方米的AA流通商廈28幢，面積合計(jì)約為26萬平方米；流通商廈單體建筑總面積在10000平方米以上的AA流通商廈共33幢，面積合計(jì)約為128萬平方米。另外，在建或者正在進(jìn)行備案審批的大型流通商廈總建筑面積約450萬平方米，合計(jì)總建筑面積約為604萬平方米，在全國(guó)18個(gè)副省級(jí)以上城市中處于中上位置。圖 面積3000平米以上零售商廈各區(qū)分布依據(jù)2007年2010年X市人均可支配收入預(yù)測(cè)分析，屆時(shí)X市城市居民總數(shù)將達(dá)到1000萬人，總面積應(yīng)該控制在800萬平方米，即再增加200萬平方米，相當(dāng)于20幢建筑面積達(dá)10萬平方米的流通商廈。屆時(shí)，X大型流通商廈內(nèi)的業(yè)態(tài)分布比例大致為，購(gòu)物中心占25％，大型綜合超市占25％，大型百貨店占20％，家居中心占15％，攤位式經(jīng)營(yíng)流通商廈（含批發(fā)市場(chǎng)）占15％。目前，純商業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積（實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積系指不含公攤和購(gòu)物通道的純商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積）。大于10000平方米的零售商廈如表所示。序號(hào)名 稱地址實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積（平方米）與本案車程（分鐘）簡(jiǎn)要描述1商業(yè)城中街路212號(hào)684000銷售業(yè)績(jī)僅次于中興20101生活館中街路205號(hào)190000定位較好。3新瑪特小東路1號(hào)450000時(shí)尚百貨，綜合能力較強(qiáng)4春天百貨中街路168號(hào)150005攤位式經(jīng)營(yíng)，首層租金最高。5興隆大家庭中街路115號(hào)886885沈城最大購(gòu)物中心6鵬利廣場(chǎng)A座小東路8號(hào)480001停業(yè)正在整合7中興商業(yè)大廈太原北街86號(hào)5170020最具實(shí)力百貨零售商8新世界百貨一部南京南街2號(hào)1888320X奢侈品泰斗9新世界百貨二部中華路1040020少淑服飾10新世界百貨三部中華路4800020中檔服飾11聯(lián)營(yíng)公司中華路63號(hào)2700020傳統(tǒng)百貨1